持有共同房屋的情況常見於夫妻、繼承等，持分房屋找銀行貸款會過嗎？共同持有的缺點有哪些？本篇將介紹持分房屋貸款管道、流程、準備資料和8大常見問題。
房屋共同持有種類有哪些？
根據民法規定，不動產共同持有的方式分為兩種：公同共有、分別共有，兩者所代表的意思不同，以下將說明：
公同共有
房屋所有權為所有人共有，意思就是每個人所被分配到的都是完整的所有權，假設一棟房屋由A、B、C三個人公同共有，那麼A是1/1、B是1/1、C也是1/1。如果有需要辦理房屋貸款的話，就需要「全部的房屋所有權人」同意才可處理。
分別共有（持分）
分別共有的持分者，每個人被分配到的比例不同，非完整的房屋所有權，持分的情況又更加多變。因此，在合法機構（如：銀行、融資公司）辦理貸款，通常審核都會更繁瑣、甚至不予承做；民間私人放款公司，有的會主打保密條約（不會通知其他持分人），只要房屋還有空間，不需要所有持分人同意都可貸，但相對地風險也很高。
房屋公同共有是什麼意思？
房屋公同共有，簡單來說就是大家共享一個房屋所有權。如果是2個人公同共有，那房屋所有權比例一個人就是1/1；如果是10個人公同共有，那房屋所有權比例一個人也是1/1，每一個人所擁有的房屋所有權都是完整的。
為什麼會造成房子持分？
不動產的所有權會被分割的原因有許多，其中包含：繼承、贈與、合購和投資等。
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- 繼承：持分不動產中最常見的原因就是繼承，長輩過世後所下來的遺產，法律上明定應分配給晚輩（除非為拋棄繼承），因此就會有共同繼承和分財產的情況出現。
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- 贈與：和繼承的情況差不多，一樣是由長輩贈與不動產給晚輩，差別就在於贈與不是只有長輩過世才會發生，任何時刻都可以有贈與行為。
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- 合購：兩人以上購買不動產，最常見的就是新婚夫妻一起登記買房，這時候雙方都各自擁有房子的所有權。
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- 投資：不動產價格持續向上攀升，投資人資金不足時，可能會發生合購行為，那麼每一位股東都會有房子的所有權。
公同共有怎麼變成分別共有？
想要辦理貸款房屋就要變成「分別共有（持分）」，這樣才能依自己所被分配到的部份去辦理。目前轉成分別共有的方式有兩種：一為全部房屋所有權人都同意更改權利，至地政事務所簽立書面協議；二為其中一位同意人向法院聲請「分割訴訟」，請公權力協助處理。
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持分房屋貸款會過嗎？哪些因素影響過件率與貸款金額？
共同持有的房屋不論是申貸、買賣都會比較複雜，因房屋所有權被分割成許多塊，大部分需要每位所有權人都合意才可運用房屋。哪些因素會影響過件率和貸款金額呢？
影響過件率因素
以銀行貸款來說，共同持有的房屋需要有「完整」的房屋產權，銀行才願意受理，所以房屋持有人是否全部同意，就絕對會影響銀行貸款的過件率。也就是說，若有持分人不清楚貸款、或是有持有人反對貸款，銀行就會因此而退件。
影響貸款金額因素
銀行貸款最注重的就是「信用」和「收入」狀況，這兩個要素取決於你的還款能力。因為房屋為共同持有，如果其中一位房屋持有人信用有問題，就會影響到其他持有人的貸款額度與條件，核貸的金額就會比較低，這也是銀行不受理持分房屋的原因。
持分房屋貸款可以找誰辦？
如果名下的房屋為持分，有緊急資金需求想辦貸款，哪些管道可以申辦呢？差異為何？
房屋持分貸款的管道一：銀行
銀行需要準備的文件繁瑣，因為產權複雜所以審核也相當嚴格，除了申貸人的收入和信用狀況等，房屋條件也是很看重的項目，如：屋齡、地段和屋況等。因此持分的房屋產權必須「完整」才能申請銀行貸款，不論是「公同共有」或是「分別共有」，都需要全部人一起到銀行辦理貸款、簽訂同意書才會受理，過件率極低。
房屋持分貸款的管道二：上市櫃租賃融資公司
上市櫃租賃融資公司和銀行相同，遵守法律規範，所以大多也是不予承做。持分不動產對貸款機構來說，風險實在是太大，可能發生的情況如：撥款後其他持有人不同意、持有人互相推託不願繳月付金等。因此，除非申貸人的條件非常良好，不然大型的貸款機構通常會不予受理、節省不必要的糾紛。
房屋持分貸款的管道三：民間貸款公司
民間貸款公司的門檻很低，基本上只要房屋有空間就可申貸，收入和信用狀況僅為參考，若為持分房屋也可辦理，只要「其中一名持分人」出現即可辦理，且不會特別告知其他持分人。如此寬鬆的條件，風險也隨之越大，且市面上民間貸款公司素質良莠不齊，民眾應特別小心，若未來有房貸繳不出來等債務問題，責任該歸咎於誰？其他房屋所有權人是否能得到保障？這些問題都是需要評估的。
持分的房子要申辦貸款，不論資金用途是短期週轉、債務整合還是創業圓夢，因產權複雜大部分合法的貸款機構都不太容易過件。需要留意的是，不論是向哪一個機構辦理貸款，提醒您貸款前一定要謹慎評估。
| 銀行 | 融資公司 | 民間機構 | |
| 利率 | – | – | 大多主打「月」利率0.8%~1.5%，實際算起來年利率可能超過16%，須注意是否有違法民法第205條。 |
| 貸款成數 | – | – | 約介於40%~80% |
| 過件率 | 極低。由於產權複雜、貸款機構的風險高，合法機構多會需要全部持有人同意才會受理。 | 門檻低，最快2天就撥款。但小編不建議隨意找民間貸款，以防日後產權更難劃分，或是高利貸追討等問題。 | |
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持分房屋貸款要帶什麼？
若您有緊急資金需求，但房屋的目前情況是共同持有，建議可先準備以下資料送件審核看看：
- 房屋所有持分人的雙證件
- 房屋所有持分人的印章
- 房屋所有持分人簽名之同意書
- 戶籍謄本
- 土地或房屋所有權狀正本
- 存摺封面影本
- 印鑑章或印鑑證明
- 房貸近一年的繳款明細
- 加分條件(如：收入證明、工作證明等)
＊註：不同貸款管道所需要的文件有所差異，建議可直接詢問貸款機構。
持分房屋貸款流程？
共同持有的房屋貸款流程和一般房屋貸款流程相似，主要有5大步驟：
- 申請：準備雙證件、戶籍謄本等資料，向貸款機構提出申請
- 審核：針對申貸人的條件、持分房屋的條件進行審核，並估算額度
- 對保：審核完成後雙方約定時間對保，確認額度、利率和貸款成數等，無誤即可簽約
- 設定：至地政事務所設定抵押權
- 撥款：設定完成後便可撥款至指定帳戶
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房屋共同持有缺點有哪些？
不動產共同持有代表「產權不完整」，將其作為抵押擔保品時，最常遇到的情況如下：
- 不易貸款
共同持有的房屋因為不是完整的產權，所以承貸的風險相當大，故銀行基本上會要求全部人合意才可辦理，所以過件率不高。
除此之外，若其中一位持分人有近期增貸、遲繳等信用問題，將會影響其他持分人的貸款額度與條件。往後如果發生貸款還不出來、房屋面臨要被法拍時，其他持分人不同意被查封，則需要籌措資金來還完剩餘金額。
- 決策困難
因每個人都擁有房屋所有權，在整修、裝潢、買賣、貸款上都相當不容易，需要每個人都同意才能開始執行，不僅不好處理，後續也比較容易有紛爭。
- 不易買賣
共同持有的房屋因產權不全，購買到的不是完整的房屋而會是部分比例，因此購買共同持有房屋的大多以持分人為主。
共有房屋貸款問題，國峯厝好貸來解答
Q：房子可以兩個人同時貸款嗎？
A：不行，以銀行貸款來說房屋貸款只能一位申貸人。
Q：辦理持分房屋的銀行貸款有哪些？
A：持分的房屋因為產權情況較特殊，能承做的個案多是因為有其他加分條件，因此目前沒有金融機構明定持分房貸的專案內容。
Q：買房子可以共同持有嗎？
A：可以的，目前房屋的共同持有登記方法有三種：借名登記、聯名登記和預告登記等。許多年輕夫妻會一起分擔房貸，共同持有的方式可以保障雙方的權利，如果繳款都正常也能提升信用狀況。
Q：房屋共同持有，兄弟之間要如何過戶？
A：當你和兄弟是共同持有房屋欲辦理過戶，需先填寫「過戶移轉申請書」，接著到房屋所在地的稅捐處申報並繳交相關稅務，最後到地政機關辦理移轉登記。
Q：持有共同房屋的權利範圍如何分辨？
A：您可查看權狀下方的「權利範圍」，若是公同共有則會標註「公同共有******2分之1******」；分別共有則會直接標註個人所被分配到的比例「******3分之1******」。想申辦二胎房貸卻看不懂房屋權狀嗎？房子不是共同持有但有二胎房貸需求嗎？歡迎點擊聯絡我們與國峯厝好貸業務專員連繫！
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Q：房屋共同持有，家人可以轉賣嗎？
A：可以，提出房屋持分買賣申請>貸款機構進行估價>雙方確認好細節後簽約>繳完相關稅務>至地政機關辦理過戶>確認款項皆交付完畢即可交屋。
Q：權狀補發其他人會知道嗎？
A：持分的房屋，每位持分人手上都會有一張權狀，若不小心遺失權狀申請補發，需經過30天才會拿到補發文件，且其他持分人並不會收到通知。值得注意的是，補發時地政機關會寄送書面資料通知申請人，若申請人剛好不在家，則可能會被其他持分人收到信件。
Q：持分土地可以辦貸款嗎？
A：可以的，和持分房屋相同，「分別共有」的各持分人可自由處分包括買賣、貸款，若土地是公同共有則一樣需要經由所有持分人同意才可以。
雖然國峯厝好貸目前沒有提供持分的房屋貸款服務，但若名下有完整房屋欲申辦二胎房貸，都可以點擊聯絡我們免費諮詢。國峯厝好貸是各大上市櫃融資公司指定合作經銷商，團隊業務皆具備金融知識、資訊透明絕無任何代辦費，GOOGLE評論高達 5.0，服務品質深受國際肯定，獲得ISO 9001、ISO 27001殊榮。六都皆有據點，有問題都可以直接線上詢問。
