房屋抵押貸款｜抵押房屋會有影響嗎？可以貸多少？2024銀行房貸比較和推薦

房屋抵押貸款有哪些種類？不同承貸單位有什麼差異？本篇將介紹各家銀行房屋抵押貸款利率和額度比較、種類、貸款流程和準備資料、注意事項，讓你快速找到合適的承貸管道。

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房屋抵押貸款是什麼？房屋抵押貸款好嗎？

房屋抵押貸款的意思是將名下的房屋抵押給銀行、融資公司或是民間金主（如：代辦公司、錢莊和當鋪等，此舉為私人設定抵押）。

房屋抵押貸款是利用房屋作為擔保品，依照房屋價值申辦的貸款。其種類有分為一般購屋貸款、房屋增貸、轉增貸、二胎房貸等，每一種貸款的目的、條件、申請方式、利率、貸款管道都不相同，依據個人需求、房屋及財力條件向貸款管道申請。

申請房屋抵押貸款時，其貸款額度是依據申請人的財力條件和房屋價值估算，而每一個承貸單位的審核機制、對申請人條件規定、房屋估價結果都不相同，因此官方公開的最高額度和最低利率和申請後的核定額度、利率都會與官網資訊有差異，但不論是透過哪一種管道辦理貸款，都必須審慎確認是否該管道屬於「合法註冊登記」、「有實際地址及非0800聯絡方式」、「透明公開的資訊內容」，才能維護自身權益。

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房屋抵押貸款是用非轉移佔有的抵押權設定方式，不論是一般購屋貸款、增貸、轉貸、轉增貸或二胎房貸，貸款後承貸單位成為「債權人」，申貸人則成為「債務人」，債務人有必須履行債務償還的義務，若債務人未來有房貸遲繳的情形，除了會產生利息、違約金或滯納金等費用外，還會影響個人信用評分，造成日後做任何金融服務，如申辦信用卡、貸款的不便，因此借款同時務必審慎做資金的運用及良好的理財規劃，以免造成信用問題。

確定申請房貸，在完成簽約及對保手續後，會至「地政事務所」辦理抵押權設定並簽立「抵押權設定契約書」，當簽立完成承貸單位就會成為房屋抵押的債權人，當債務人清償房屋抵押貸款後，可向承貸單位申請清償證明至地政事務所塗銷房屋抵押權設定。

若是債務人有繳款異常情形，債權人將先進行催收，在第三個月若債務人尚未繳款，債權人便可聲請本票裁定，讓催收與法院強制同步執行。若是在欠繳後第六個月債務人仍未還款，債權人便可向法院聲請拍賣房屋，拍賣所得則依債權設定順位償還欠款。

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房屋抵押貸款管道

能夠承辦房屋抵押貸款的管道非常多元，除了常見的銀行、融資公司（及其合法授權經銷商）外，在民間也可於當鋪、錢莊、資產管理公司、代辦顧問公司、代書公司等管道申請，若是在民間管道申辦，雖然申辦及撥款速度快、條件寬鬆、不受限財力和房屋條件限制，但卻需要負擔龐大的貸款風險及額外的貸款費用，以下將仔細介紹每一管道的差異。

銀行

銀行是規模最大、金源最穩定、也最容易找到的合法貸款管道，但各銀行對於申請人的個人信用條件、財力狀況、房屋估價、房屋條件評估的標準都略有不同，因此會建議申請人欲向銀行申請房屋抵押貸款前，先依據各銀行公開的條件資料自行做初步評估，確認條件是否符合基本要求後，再與銀行貸款專員進行詳細的諮詢，才能夠找出最適合自己貸款的銀行，也避免聯徵多查的情形。

銀行在放款時必須考量「逾放比」，意思是超過一定期限未正常繳納本金加利息的放款佔整體總放款比例，用來判斷銀行對這筆貸款所能承受的風險值，因此為了降低逾放比，銀行在審查申請人的個人條件，包含：信用評分、財力狀況、工作穩定度、年齡、房屋價值時都非常嚴格，因此也造成許多申請人在申請房屋抵押貸款時會遭遇到銀行婉拒貸款的情形。

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融資公司

融資公司為銀行以外最可靠安全的合法貸款管道，相對銀行的嚴格審查，融資公司對於申請人的條件審查較為寬鬆，財力證明的提供、房屋條件規範也都較有彈性，提供的貸款額度也較高，因此當向銀行申請房屋抵押貸款因條件不符遭遇銀行婉拒、或是最終核貸額度不符合預期，其實都可改向融資公司諮詢及辦理，而且諮詢過程與銀行相同，完全免費，讓資金需求者有與銀行同樣安全可靠的管道獲取資金。

以合法融資公司國峯厝好貸為例，即使申請人信用評分較差、無法提供薪轉的財力證明、房貸尚在寬限期…等，在遭遇銀行婉拒後可向國峯厝好貸諮詢及申請二胎房貸，國峯厝好貸為各大上市櫃指定合作全台最大的合法授權經銷商，提供貸款額度最高3,000萬、還款年限最長15年。

民間管道

不論是當鋪、錢莊、資產管理公司、代辦顧問公司、代書公司、或是親友私人借貸都屬於民間的範疇，除當鋪有當舖法外，其他民間管道並無如同銀行或融資公司有嚴格的法規規範，能夠透過法律保障申請人的貸款權益，因此民間管道通常風險極高、遭遇貸款詐騙的機會也高，雖然申請房屋抵押貸款條件極為寬鬆，幾乎可以說是沒有條件限制，核貸撥款速度也超快，但是最終實際獲得的資金都會因為被各項名目的手續費收取後與核定金額有極大的落差，還款的利率也超過全國法規資料庫 民法第205條規定的年利率16%上限，造成每個月的還款壓力龐大，最終不堪負荷。

◆ 代辦公司、代書公司
非銀行直效單位、也非融資公司或融資公司的合法經銷商，屬於上述公司以外的第三方管道，倚賴自身熟悉的管道幫客戶送件，透過這樣的協辦服務向申請人收取代辦費、過件費、手續費、開辦費等費用。

◆ 錢莊、當鋪、資產管理公司
充斥於民眾的生活中，在路上的密集度更甚銀行，經常在店面前掛上有聳動文字的布條，除了當鋪有當舖法可做依循，錢莊或資產管理公司並沒有明確的法規規範，還款方式大多為繳息不還本，與銀行和融資公司的本利均攤不同。因為每月只繳利息，乍看之下每月還款金額可能比本利均攤的銀行、融資公司低，但在本金未清償的情況下，利息就會持續產生，而實際的月付金精算出利息，也高於民法205條規定，長期積累下來的債務會比實際貸款金額高出許多。

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不動產抵押貸款種類

不動產抵押貸款種類主要有五種：購屋房貸、房屋增貸、轉增貸、原屋融資、二胎房貸，以下將詳細介紹。

1. 購屋房貸

購買房屋民眾都會找尋銀行申請購屋貸款，每間銀行購屋貸款核定的利率、金額都不相同，除了因申請人的個人條件、財力狀況影響了利率和房貸額度，貸款成數也是核定額度不同的原因之一；購屋貸款成數一般為 80%～85%，所以剩下的 15%～20%需要申請人自行準備，俗稱自備款。除自備款需準備外，購屋前也需預備裝潢款及家具款，才能在購屋時更有餘裕打造理想的家。

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2. 房屋增貸

房屋增貸指的是目前正在繳納房貸中的房子向原來的貸款銀行申請增加房屋貸款，因為是向原銀行辦理，所以不論是在審核上還是核貸速度上都會比轉貸、二胎房貸快。貸款額度會依據申請人繳納本金的情形以及房屋目前估價而定，因為空間有限，所以能夠取得的資金較少，較為適合不是大額資金需求的申請人。

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3. 房屋轉貸（轉增貸）

房屋轉貸（轉增貸）適合在原來銀行申辦增貸遭婉拒或是額度不符合理想預期的申請人，透過將整筆房貸轉移到另外一間銀行得到更低的利率或是更多的額外資金。若房貸整筆轉移至另外一間銀行，額度與原先內容相同稱為「轉貸」，若能多出一筆資金則稱為「轉增貸」。

由於轉貸或是轉增貸都需先塗銷前一個房貸的抵押設定，再重新設定抵押權給新承做銀行，因此將產生延伸性費用，包含：塗銷費、地政設定規費等，建議申請人申請轉貸前先進行試算，將省下的利息與轉增貸產生的費用成本進行比較，確認何種方式較為划算後再做決定。

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4. 二胎房貸

二胎房貸指的是將貸款中的房屋，利用房屋價值的剩餘額度空間，向其他管道申請的第二筆房屋抵押貸款。依據管道的不同，對於申請人的個人條件、房屋的估價都會有不同的結果，像銀行的房屋抵押貸款成數就與融資公司不同，銀行估價後貸款成數為80%，而融資公司則為120%，且額度核定計算方式也不相同，因此在相同條件在銀行和融資公司取得的貸款額度會有很大的落差，若是需要大額資金時，很適合透過二胎房貸取得運用資金。

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5. 原屋融資

申辦原屋融資時，房屋已處於清償狀態，沒有被做任何抵押設定，不過這類房屋通常屋齡偏高、屋況可能較差，因此房屋估價結果會不理想甚至被婉拒不予貸款，因此實際能夠承辦原屋融資的管道少之又少。

國峯厝好貸提供原屋融資服務，讓老屋也能幫助申請人順利取得資金，詳情請透過 LINE@newloan 向國峯厝好貸專員免費諮詢。

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房屋抵押貸款銀行推薦

除了利率外，每間銀行最高能做的房屋抵押貸款成數、鑑價金額皆會影響房屋抵押貸款額度。

套房貸款：因為坪數小、房屋所能使用的空間受限，貸款成數最高約 5 ~ 6 成。

銀行套房貸款主要是依據房屋的坪數而定，各家貸款條件不同，非每一間銀行都有承做。小坪數套房定義廣泛，常見如：權狀坪數小於 15 坪、房屋扣除公設後坪數小於 8坪，或是主建物加上附屬建物小於 12 坪等。

中古屋貸款：大部分屋齡老舊，貸款成數最高約 5 ~ 8 成。

新成屋和預售屋貸款：屋齡新，目前最高貸款成數約可貸到 7 ~ 8 成。

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銀行房子抵押貸款利率、額度統整

房屋抵押貸款利率約介於 2.15%～5%，銀行會根據申貸人的信用和收入狀況、房屋條件評估利率與額度，以下將統整 10家銀行房屋抵押貸款利率。

房屋抵押貸款利率比較表（2024/11月 最新資料）

房屋抵押貸款額度比較表（2024/11月 最新資料）

若單看房子抵押貸款利率
房屋抵押貸款銀行推薦中國信託，前六期年利率 2.06%起，利率低、月付金就會比較低。

若單看以房貸款成數
房屋抵押貸款銀行推薦中國信託和永豐銀行，因為這兩家銀行最高貸款成數可達到 85%，陽信銀行最高則到 200萬。但需要留意的是，以上均為各家銀行訂定的最優條件，每件貸款狀況不一，不是每位申貸人都可以拿到最低利率獲最高額度

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房屋抵押貸款流程與準備資料

房屋抵押貸款流程

一般房屋抵押貸款流程約需要 2～ 3個工作天，不同承貸單位所需時間有所差異，主要流程如下。

房子設定抵押查詢教學

擔心房子在不知情下被設定抵押權嗎？其實你可以自行查詢！以下將介紹 3種房子設定抵押查詢方法。

一、 地政事務所
只要攜帶證件和相關資料（該建物或土地的地段、地號或是門牌地址等），就可至鄰近的地政事務所填寫申請書並繳費，查詢不動產的抵押設定等資訊，申請人將會領到謄本跟規費收據。

備註
中華民國內政部地政司網站，查詢各地區地政事務所的位置。

二、 便利商店
申請人如果有自然人憑證可直接至便利商店查詢。
可查詢謄本的便利商店：統一7-11、全家、萊爾富和OK便利商店
可查詢謄本時間：平日 8:00 a.m～ 17:00 p.m
需要費用：謄本規費一張$ 20元、紙張影印費一頁$ 2元、超商手續費一次$ 10元

三、 網站線上申請
地政服務網站（如下圖）可線上申請電子謄本，網站提供三個入口皆可查詢不動產的設定資料。

房屋抵押貸款注意事項

以房貸款時需要注意以房貸款時的利率計算方式、要申請的貸款管道是否存有風險？聯徵紀錄是否會被多次調閱？貸款條件是否符合申請單位？以下將說明5個在以房貸款時需要注意的細節。

1. 利率高低
房屋抵押貸款利率與申貸人每月還款金額息息相關，利率越低，月付金就越少，目前合法貸款年利率上限為 16%。合法承貸單位皆嚴格遵守，需要注意的是一般民間的利率計算方式為日利率、月息。

2. 管道風險
房屋抵押貸款的風險以民間為最高，因為是私人放款，網站上資訊模糊不全，對申貸人的借貸安全性就備受質疑，所以不建議向民間辦理。

銀行和融資公司穩定性高、風險低，絕不會向客戶多收額外代辦費用。

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3. 聯徵次數
在比較各家銀行專案時要注意，申貸人只要簽了房貸申請書以後，銀行就會調閱聯徵紀錄，目的是為了瞭解申貸人與所有銀行往來的情況。聯徵次數會間接影響房屋抵押貸款額度，銀行會考量申貸人四處詢問的動機，是急需用錢或是條件不佳等，將可能導致額度降低或是婉拒情形。

4. 資金用途
銀行審核貸款時會重複確認申貸人的資金用途，以防「增貸買房」、「投資炒房」等行為，政府有明定申貸人不能用房屋抵押貸款或信用貸款等任何資金來買房，銀行在正式撥款前也會再次調閱聯徵紀錄，確認申貸用途，目的就是為了要維護整個房價市場。

一旦被發現房屋抵押貸款的資金用途為非法營利或是違法行為，銀行有權力要求申貸人提前清償貸款。

5. 貸款條件
銀行非常重視申貸人的收入和信用狀況，建議貸款前要先有穩定工作，提供有效的財力證明，並維持良好信用狀況，降低自身的風險指數，讓銀行更有意願核貸。

房屋條件除了坐落地區無法改變，申貸人可以從屋況著手，建議可以先將房屋打掃乾淨，保持空氣流通、室內環境明亮，提高房屋的價值。

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房屋抵押貸款常見問題QA

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