申請二胎貸款總是被銀行婉拒？二胎房貸是什麼？為什麼申請額度那麼低、利率卻那麼高？影響二胎房貸利率、額度的關鍵因素有哪些？風險有哪些？2025最新全解析一次告訴你！
二胎貸款適合這3類人
二胎貸款是什麼？
簡單來說，二胎貸款就是在已經有房貸的情況下，再拿房子去借一筆錢。這筆貸款因為清償順位排在第一順位房貸之後，所以貸款機構要承擔較高無法清償的風險，因此貸款利率會比第一順位房貸要高上許多。
二胎貸款通常用在哪？
- 臨時周轉：有急用但不想賣房子
- 創業資金：想開店、投資，但銀行不願意提供無擔保貸款
- 裝修房子：提升房屋價值，讓居住環境更舒適
- 債務整合：減少多筆貸款的利息支出，降低還款壓力
注意事項：
- 二胎房貸利率會比一胎貸款高，申請前一定要評估還款能力！
- 務必找合法機構，避免高風險、不透明的貸款方案。
二胎貸款適合誰？這3類人最適合
- 需要大筆資金周轉的人
如果需要有大額資金流動，二胎貸款就是能夠取得大額資金的選擇，因為利用房屋做為抵押品，能夠取得比其他貸款方式更大額的資金。 - 銀行增貸受限者
有些人想從原本的銀行增加房貸，但因為額度已滿或條件不足，無法成功申請。這時候，二胎貸款就是另一種解決辦法，可以利用現有房屋價值獲得額外資金。 - 信用評分有瑕疵，但房屋價值夠高的人
如果信用評分不高，或有過貸款遲繳紀錄，或許在銀行沒有辦法申請到二胎貸款。但部分融資公司對於信用條件較有彈性，因此也願意提供二胎貸款給信用瑕疵者。
二胎貸款與房屋增貸差異
當你需要額外資金時，常見的選擇是二胎貸款或房屋增貸。這兩種方式雖然都能讓你從房屋價值中取得資金，但條件、利率、審核標準、放款速度卻有很大的不同。到底哪一種方案更適合你？讓我們來深入比較！
- 貸款機構不同
- 二胎貸款：可以在不同銀行或融資公司申請。
- 房屋增貸：是透過原銀行提高房貸額度，因此只能向原貸款銀行申請。
- 利率差異明顯
- 二胎貸款：利率較高，範圍約在 5%~15%之間。
- 房屋增貸：利率較低，約落在2 %~5%左右。
- 審核標準不同
- 二胎貸款：因承擔風險高，銀行審核相較房屋增貸，標準和條件會更為嚴格。
【 融資公司標準比銀行寬鬆，主要考慮房屋價值與借款人的還款能力，即使信用評分較低仍可能獲得核准。】 - 房屋增貸：除了借款人的信用及房貸還款狀況外，主要看房屋現存殘值剩下多少。
- 二胎貸款：因承擔風險高，銀行審核相較房屋增貸，標準和條件會更為嚴格。
- 放款速度的差異
- 二胎貸款：因為銀行審核嚴謹且嚴苛，所以花費時間會較長。
【 融資公司因為審核較為寬鬆，有機會在較短時間內取得貸款資金。】 - 房屋增貸：因為是向原銀行增加貸款額度，所以速度較快。
- 二胎貸款：因為銀行審核嚴謹且嚴苛，所以花費時間會較長。
哪種貸款適合你？
一、想要低利率，適合房屋增貸
如果你的信用評分高、收入穩定、房屋也尚有殘值，那麼房屋增貸會是更划算的選擇。因為房屋增貸的利率比二胎貸款低很多，通常在 2%~5% 之間，長期下來可以省下不少利息成本。
適合這類方案的人：
- 信用評分 700 分以上，過去無貸款逾期紀錄
- 收入穩定，每月薪資固定入帳
- 房屋價值有成長，並且已繳納部分房貸本金
二、無法增貸但需要資金，適合二胎貸款
如果你的銀行已拒絕增貸，但額度不夠，或是因為其他原因遭遇婉拒，那麼二胎貸款是另一項取得大額資金的選擇。
適合這類方案的人：
- 在銀行遭遇房屋增貸婉拒，或是房屋增貸額度不足
- 房屋的價值尚有可貸額度可獲取資金
- 能夠承擔較高利率，但需要額外資金
2025最新銀行與融資二胎貸款差異
銀行二胎與融資二胎差異？
| 項目 | 銀行二胎貸款 | 民間二胎貸款 |
|---|---|---|
| 貸款額度 | 較限縮 | 較有彈性 |
| 利率範圍 | 4% - 15% | 7% - 15% |
| 還款年限 | 依金融機構 | 依融資單位 |
| 審核條件 | 嚴格 | 寬鬆 |
| 放款速度 | 約 7 - 14 天 | 約 3 - 7 天 |
2025 銀行二胎貸款利率、條件
隨著市場變動，銀行對於二胎貸款的條件與利率也會有所調整，以下為 2025 年最新銀行二胎貸款利率概況：
| 銀行 | 貸款額度 | 貸款利率 | 還款年限 | 貸款費用(手續費) | 對象及限制 |
|---|---|---|---|---|---|
| 台新銀行 | 最高 300 萬元 | 3.92% 起 | 最長 7 年 | NT$12,000～NT$15,000元 | 在其他銀行有房貸，但急需資金周轉卻又不想轉貸者。 |
| 玉山銀行 | 50 萬元起 | 前6個月利率 2.68% | 最長 15 年 | 貸款金額 1%起 | 官網無資訊 |
| 王道銀行 | 最高 500 萬元 | 4.31% 起 | 最長 15 年 | NT$9,000～NT$15,000元 | 1. 18 ~ 65歲 2. 已有他行房屋貸款之房屋 3. 原房貸繳滿一年 |
| 國泰世華 | 最高 150 萬元 | 3.45% 起 | 最長 10 年 | 貸款金額 1%起 | 1. 20 ~ 64歲 2. 銀行往來信用正常者 |
| 遠東銀行 | 25 萬元起 | 4.0％ 起 | 最長 7 年 | NT$5,000元 | 1. 18 ~ 65歲 2. 房屋持有一年以上且在他辦理半年以上房貸之自住型客戶 |
| 永豐銀行 | 50 萬元起 | 5.66% 起 | 最長 7 年 | NT$5,000元～NT$12,000元 | 1. 20 ~ 65歲 2. 銀行往來信用正常者 |
| 新光銀行 | 最高 600 萬元 | 3.43% 起 | 最長 15 年 | NT$9,000元起 | 名下有不動產且可提供銀行再次設定抵押權者 |
| 陽信銀行 | 最高擔保品 價值95% | 2.02% 起 | 最長 20 年 | 依核貸金額1%計收 惟最低不低於6,000元 | 1. 20 ~ 70歲 2. 具完全行為能力且信用良好，有正當職業及收入穩定，具有償還能力者 3. 不動產已於本行辦理抵押貸款且可供再次設定抵押權者 |
| 凱基銀行 | 最高 500 萬元 | 3.01% 起 | 最長 10 年 | NT$3,000元起 | 1. 18歲以上60歲以下之本國國民 2. 年收入25萬以上 3. 需有本行或他行房貸(持有並設定滿一年) |
| 台中銀行 | 最高 600 萬元 | 3.5% 起 | 最長 15 年 | NT$6,000元起 | 1. 18歲以上 2. 名下有不動產並且可以提供銀行再次設定抵押權 |
影響二胎貸款利率5大關鍵因素
申請二胎貸款時，影響利率的因素相當多，以下是最重要的 5 大關鍵因素：
- 市場利率變動
利率會受到央行政策影響，例如當央行升息，銀行貸款利率也會跟著上升，造成貸款成本增加。 - 房屋估值與殘值
房屋的市場價值越高，代表可貸額度越高，銀行也會提供較低的利率；但如果房屋價值較低，銀行或融資公司可能會提高利率來分散風險。 - 信用紀錄與財力狀況
如果借款人信用分數高（例如 700 分以上），並且收入穩定，比較可獲得較低的貸款利率；反之，如果信用不佳或收入不穩定的借款人就會被收取較高利率。 - 負債比與還款能力
銀行或融資機構會評估借款人的負債比（Debt-to-Income Ratio），負債比越高，銀行可能會提高貸款利率，另外較短的貸款年限會比較長的還款年限的貸款利率要低。 - 選擇的貸款機構
二胎貸款的貸款管道多元，除銀行受理外，融資公司、當鋪、民間資產管理公司、代辦代書皆可辦理二胎貸款，在不同的貸款機構申請貸款，其利率、條件、標準也都不一樣。
二胎貸款申請條件、流程與費用
申請二胎貸款前，了解相關條件與流程是確保貸款順利核准的關鍵。請注意，無論是透過銀行、融資公司還是民間機構申請，每家機構的審核標準及速度都會有所差異。
影響二胎貸款的5種條件
一、房屋可貸空間（房價殘值）
二胎貸款的核貸金額主要取決於房屋的市值與可貸殘值。如果你的房屋已經有第一順位房貸，貸款機構會計算剩餘價值，決定可貸額度。
怎麼計算
假設一間房屋鑑價金額為 500萬，第一順位貸款餘額尚有350萬，則銀行與融資公司計算方式如下：
◇ 銀行：[ 500萬 － ( 350萬 × 1.2 )] × 貸款成數 ＝ 可貸額度
◇ 融資公司：( 500萬 － 350萬 ) × 貸款成數 ＝ 可貸額度
二、信用分數（650 以上更容易通過）
信用分數越高，貸款條件越好！
- 銀行通常要求 650 分以上，如果低於這個標準，核准機率較低。
- 融資公司審核較寬鬆，但信用分數過低，可能會面臨更高的利率。
- 建議申請貸款前可以到 金融聯合信用中心 查詢自己的信用分數，每年度(1月1日至12月31日止)都可以享有1次的免費查閱服務。
三、收入穩定性（銀行、融資公司要求不同）
銀行與民間貸款機構對於「收入穩定性」的要求不同
- 銀行：要求嚴格，會要求提供薪資證明、扣繳憑單或報稅紀錄，以確保借款人有穩定還款能力。
- 民間融資公司：審核相對寬鬆，可能接受自由工作者、個人經營者的收入證明，但會用比銀行略高的利率來降低風險。
※如果收入不穩定，建議提供額外財力證明（例如存款、投資紀錄），或是提供額外保證人來提升核准率。
四、負債比（不超過 50% 最佳）
銀行金融機構會計算你的總負債佔收入的比例，負債比越低，代表債務狀況越佳且還款能力越好。
計算方式
( 每月貸款還款金額 ÷ 每月收入 ) × 100 ＝ 負債比
第一種：負債比低於 40% → 核准率高，利率優惠 （屬於最佳狀況）
第二種：負債比 40%~50% → 可能需額外財力證明（屬於勉強可核准情形）
第三種：負債比超過 50% → 核准難度高，可能被拒（屬於風險較高）
五、第一順位貸款狀況（銀行、融資不同規則）
影響貸款審核的關鍵因素：
- 銀行貸款：銀行會考慮第一順位貸款的剩餘本金與還款狀況。
- 融資公司：通常不會過度關注第一順位房貸，但會審查房屋價值與借款人的財力。
二胎貸款申請流程
二胎貸款的申請流程大致如下，依據貸款機構以及申請管道的不同，處理時間會有差異。
- 一、提交申請
- 銀行：通常需親自至銀行辦理，提交完整財務文件。
- 融資公司：可在線上申請，流程更快速。
- 二、房屋估價（影響可貸金額的核心因素）
- 估價方式：由貸款機構會由估價師或第三方專業機構進行評估。
- 房屋所在地點、屋齡、市場行情都會影響最終貸款額度。
- 三、審核條件（銀行與融資有標準差異）
- 銀行：標準嚴格，會詳細審查借款人的信用、負債比及財力狀況、工作狀況。
- 融資公司：標準較銀行寬鬆，主要看重房屋價值，因此即便信用分數有瑕疵仍可能核准。
- 四、簽約設定
- 不論是銀行或是融資公司，都要進行面對面的合約簽約，確保雙方義務及權益。當簽約完成後，才可進行房屋抵押的地政設定。
- 五、完成撥款
- 當完成地政設定後，不論是銀行或是融資公司都會將核貸金額撥款至合約內的指定帳戶中。
申請二胎貸款費用有哪些？
二胎貸款的申請費用可能包含：估價費、手續費、設定費、提前清償違約金，依據貸款管道和機構的不同，費用上會略有差異。
如果你找尋的不是銀行、或是合法融資公司，而是民間貸款機構，請小心這些潛在費用！
- 高額手續費：某些機構可能會收取不合理的手續費。
- 額外保險費用：部分代辦公司可能強制要求加購保險。
- 代辦費：一般代辦公司會以協助辦理的名義，額外向申請者收取「代辦費」。
- 諮詢費：部分業者面對沒有申辦的客戶，會向其收取額外的諮詢費或是車馬費。
※如何避免？
1. 簽約前詳細閱讀合約條款，確認所有費用項目。
2. 選擇合法機構，避免黑市貸款陷阱。
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二胎房貸風險有哪些？
二胎貸款雖然能解決大額資金需求，但由於貸款管道多元，借款人在申請前應該深入了解可能面臨的風險，並做好完善的應對措施，才不會讓貸款成為財務負擔。
風險一、貸款利率較高加重債務負擔
由於二胎貸款的風險較大，不論是銀行、融資公司還是民間貸款機構，二胎貸款的利率會高於一般房貸高出 2 倍以上。
🔹 利率差異：
- 銀行：約4% ~ 15%
- 融資公司：約7% ~ 15%
- 民間公司：約12% ~ 36%
🔹 潛在風險：
- 長期下來，借款人支付的利息可能會比本金還要高。
- 若無法按時還款，滾動利息可能讓負擔變得更大。
※ 如何減少高利風險並降低長期負擔？
1. 慎選機構，確認清楚審核後的利率。
2. 如果是短期資金需求，可快速周轉還款，就選擇較短期的還款方案。
3. 確認還款方式為本利均攤或是本金均攤，而非「僅繳息不還本」。
4. 確認綁約時間、條件及提前清償費用。
風險二、無法正常繳款造成房屋被法拍
二胎貸款是「以房屋作為擔保」，一旦借款人無法如期償還貸款，貸款機構可依法申請法拍，一旦法拍，借款人不僅失去房屋，信用紀錄也會嚴重受損。
※ 如何避免被法拍房屋？
1. 申請貸款前先評估自身還款能力。
2. 如果發生無法如期繳款的情況，請主動與貸款機構協商彈性還款條件。
風險三、提前還款產生額外高額違約金
貸款機構通常會有綁約，如果提前清償會產生違約金，違約金的計算方式不同的貸款機構皆不相同。部分貸款機構可能會收取「高額違約金」，以此來減少借款人提前還款，因此，提前還款不一定能減少總支付費用，建議要詳細計算違約金是否划算後再執行。
※ 如何避免被收取違約金？
1. 簽約前，詳細確認合約內容，確認綁約期限及提前清償的費用。
2. 選擇無須綁約、綁約期較短、或是提前清償費用較低的貸款機構申辦。
風險四、非法民間貸款的貸款陷阱詐騙
「低門檻、高利率」，聳動的標題和廣告標語往往是黑市貸款陷阱的警報！
- 某些貸款機構會宣稱「免保人、免財力證明」，但實際上收取極高利息，甚至採用非法催收手段。
- 黑市貸款通常沒有透明的契約條件，往往話術與實際合約內容有極大差異。
- 非法貸款合約內容模糊不明，讓貸款人難以確認細節。
※ 如何避開黑市貸款？
1. 只選擇合法金融機構（如銀行、政府認可的融資公司）。
2. 不要輕信「保證過件」、「超高額度」等廣告，應詳細閱讀合約條款。
3. 確認貸款機構是否有政府立案或金融監管單位的許可證。
4. 仔細閱讀合約內容，確認清楚利率、還款方式、還款年限、核貸額度、有無其他延伸費用。
風險五、不正常還款導致信用降低或破產
不論是何種貸款、債務，只要未能如期還款，都會影響到信用分數，如果變成呆帳，最壞情形可能導致信用破產，未來要做任何的金融交易都會受到限制。
※ 如何避免信用降低或破產？
1. 設定自動扣款，確保每月準時還款。
2. 貸款前必須審慎評估自身財務狀況，確認自己有承擔的還款能力。
3. 若發生財務困難，應及早聯繫貸款機構協商還款方案。
避免二胎貸款風險3大關鍵
- 關鍵一、選擇合法貸款機構，避免民間當鋪、資產公司
一定要選擇合法機構，避免落入黑市貸款的陷阱！- 確認貸款機構是否獲得政府認證，並查看網路評價。
- 不要輕信「零門檻」、「超額貸款」的廣告，這可能是高風險貸款。
- 關鍵二、審慎評估貸款額度，確保還款無壓力
借多少，還多少，避免過度舉債！- 申請貸款前，務必計算每月還款額度是否符合收入狀況。
※ 想要計算每月月付金嗎？請使用 國峯厝好貸免費的「貸款試算計算機」 - 不要認為借多就好，審慎評估自己的債務承擔能力。
- 申請貸款前，務必計算每月還款額度是否符合收入狀況。
- 關鍵三、建立完善的還款計畫，確保貸款可順利清償
提前規劃還款方式，減少利息負擔！- 若條件允許，選擇「本金攤還」方案，減少長期利息支出。
- 若收入提高，可考慮「提前還款」或是「多償還本金」，以縮短貸款期限或減少利息。
二胎房貸常見問題QA
房屋被私設還可以申請二胎房貸嗎？
私設房屋100%會遭遇銀行拒貸，但這並不代表只要有房屋私設就無法申請二胎房貸，融資公司對於此類條件房屋較有彈性，建議可以找尋合法登記設立的融資公司諮詢。
※ 私人設定指的是被「非金融機構」的人（金主）或公司設定房屋抵押權。
※ 房屋私設需要諮詢嗎？請加入LINE@官方好友 線上諮詢取得貸款協助。
繼承持分房屋可以申請二胎房貸嗎？
銀行不會貸款給「未100%持有」的房屋，因此建議有二胎資金需求的人，可以找尋可靠且信譽良好的融資公司協助，因為部分融資公司，只要所有持分者同意擔任申貸保證人，就能申請二胎。
※ 持分房屋有二胎需求嗎？請立即加入國峯厝好貸官方LINE@，讓專業專員協助您。
我的建築位於原住民保留地或山坡地可以申請二胎房貸嗎？
原住民保留地屬政府受限範圍，不可申辦。
山坡地或鐵皮屋、磚造房屋、農舍都不符合銀行對房屋最低條件，同樣無法申請。
※ 您位處山坡的建築用地房屋、磚造房屋或是農舍而無法順利申請二胎嗎？請與國峯厝好貸聯繫，讓專員協助您順利取得資金。
正在債務協商中可以申請二胎房貸嗎？
債務協商者無法在銀行申請貸款，但融資公司對此項條件較有彈性，建議可以找尋可靠、安全且有合法登記的融資公司諮詢判斷。
※ 您正在債務協商中需要資金嗎？請與國峯厝好貸聯繫，由專員免費評估協助。
信用評分不足可以申請二胎房貸嗎？
銀行並不受理信用評分不足者申請二胎房貸，因此如果信用評分較差但又有資金需求，請找尋信譽良好且為上市櫃融資公司直效經銷商辦理，切勿找尋民間一般公司辦理，以免遭遇高利貸及詐騙。
※ 因為信用評分而被銀行拒絕嗎？讓我們協助您順利申請二胎房貸！
銀行增貸被婉拒還可以申請二胎房貸嗎？
可以，除了向銀行申請增貸或轉增貸兩種方式，另一種方式就是申請二胎房貸，如果向銀行申請房屋二胎還是遭遇婉拒，建議透過合法且有認證的融資公司申請及辦理，才不會遭遇詐騙及風險！
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銀行增貸額度不夠可以再申請二胎房貸嗎？
可以，已申請銀行增貸依舊能夠透過申請二胎再次取得資金，但銀行與融資公司算法不同，因此有可能難以在銀行透過二胎再次取得資金，建議此時可找尋優良且信譽良好的融資管道協助，以順利取得需要的資金。
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房屋二胎需要提供保人嗎？
一般不需要，除非貸款申請的管道有要求。
本文結論
如果你的信用條件良好、財力證明完整，並且擁有穩定收入與良好的繳款習慣，那麼選擇利率較低的銀行申請二胎房貸，無疑是最佳選擇。然而，若遇到銀行審核嚴格，導致貸款被婉拒，轉向融資公司將是更彈性的解決方案。融資機構的審核條件相對寬鬆，過件率更高，可幫助更多借款人順利取得資金。
- 銀行 與 融資公司，哪種適合你？
- 銀行二胎：適合信用良好、財力穩定，並能耐心等待審核流程的借款人。
- 融資二胎：適合有資金需求，但因信用條件或銀行審核門檻較高，導致貸款受限的借款人。
- 融資 與 銀行二胎審核標準 3 大差異
- 信用條件要求 → 銀行較嚴格，融資公司彈性審核。
- 工作 & 財力證明 → 銀行要求詳細文件，融資公司評估方式更靈活。
- 房屋條件限制 → 銀行對屋齡、屋況要求較高，融資公司標準較寬鬆。
以上資料根據承貸單位不同，其內容細節也將略有不同，最新資訊請以各承貸單位公告為主。
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