二胎房貸是目前取得大額周轉資金的主流方式，二胎房貸是什麼？利率怎麼算？辦二胎有沒有風險？一篇文章就讓你了解，2024年各管道二胎房貸費用、利率、流程和差異。
二胎房貸是什麼？
二胎房貸（房屋二胎、二胎貸款），是把已經有貸款的房子繼續作為擔保品，到其他銀行、融資公司或民間管道進行第二次貸款。
因為第一筆房貸的銀行在房屋抵押設定時是第一順位的償還對象，而第二筆貸款房屋抵押設定時，借貸的單位屬於第二順位償還對象，因此二胎房貸又稱為「二順位貸款」。
二胎房貸屬於有附加擔保品貸款，因為有房子作為擔保品，貸款額度能比信用貸款大、取得的資金也能更多！但手續比起信貸更為繁瑣，審核及撥款速度信貸慢、文件需準備的比信貸多。但對於需要大額資金的人，二胎房貸依舊是取得大額資金的優先選擇。
※ 註解
二胎貸款單位，貸款後所需承擔風險較高，其原因在於當借貸人無法如期償還債務時，做為抵押品的房屋會被進行法拍，法拍後所得必須先償還第一順位的承貸單位，餘額再償還給第二順位的承貸單位，所以二胎貸款機構，很有可能無法完全收回出借的貸款債務。在這樣情況下，二胎房貸要承擔的風險比一順位要高許多，因此不論是銀行還是融資公司的二胎房貸，利率一定會比一順位房貸要高！
然而銀行必須遵守風險管理機制（指的是「預期放款比率」與「備抵呆帳覆蓋率」），因此對申請二胎房貸條件都非常嚴苛，必須是信用佳、財力好、工作穩定且屋齡不能老舊、座落地點佳才有可能順利過件，若有一點不符都會影響貸款額度、成數、利率及過件率。
因為銀行貸款條件嚴苛，為了能夠讓民眾能夠取得貸款資金，目前上市櫃融資公司合法授權經銷商、以及民間的當鋪、錢莊、資產管理顧問公司都可辦房屋二胎貸款，讓無法在銀行辦二胎房貸的民眾有其他的貸款管道。
※ 註解
1. 逾期放款比率是評估金融機構授信品質的重要參考指標，一般來說預期放款比率在3%以下的金融機構授信品質較佳，若比率越高就表示該金融機構的放款品質越差，使得存款戶在該行庫的存款安全性越低，導致民眾因無法確定該行庫是否安全造成恐慌性擠兌的情形。
2. 備抵呆帳覆蓋率愈高，代表金融機構承受呆帳的能力愈強，一旦逾期放款無法回收，提列呆帳準備金準備越多的銀行受到的影響愈小。反之，若是金融機構的備抵呆帳覆蓋率愈低，則表示金融機構承受呆帳的能力愈弱。
二胎房貸銀行利率、額度
目前可以申請二胎房貸的銀行共有11間，以下彙整銀行的二胎房貸利率、額度、手續費、貸款年限等相關資訊。（2024年7月更新）
| 銀行 | 細節內容 |
|---|---|
| 台新銀行 | 貸款額度：最高 300 萬元 |
| 貸款利率：3.43%起 | |
| 貸款期限：最長7年 | |
| 手續費：NT$12,000～NT$15,000 | |
| 玉山銀行 | 貸款額度：50萬元起 |
| 貸款利率：前6個月2.68%起 | |
| 貸款期限：最長15年 | |
| 手續費：貸款金額1%起 | |
| 王道銀行 | 貸款額度：最高 500 萬元 |
| 貸款利率：5.31%起 | |
| 貸款期限：最長15年 | |
| 手續費：NT$9,000～NT$15,000元 | |
| 國泰世華 | 貸款額度：最高150萬 |
| 貸款利率：3.45%起 | |
| 貸款期限：最長10年 | |
| 手續費：貸款金額1%起 | |
| 遠東銀行 | 貸款額度：25萬元以上 |
| 貸款利率：3.2%起 | |
| 貸款期限：最長7年 | |
| 手續費：NT$5,000 元 | |
| 兆豐銀行 | 貸款額度：無資訊 |
| 貸款利率：3.378%起 | |
| 貸款期限：最長10年 | |
| 手續費：NT$ 3,300元起 | |
| 永豐銀行 | 貸款額度：最高50萬元 |
| 貸款利率：5.66%起 | |
| 貸款期限：最長7年 | |
| 手續費：NT$5,000元～NT$12,000元 | |
| 新光銀行 | 貸款額度：最高600萬 |
| 貸款利率：4.13%起 | |
| 貸款期限：最長15年 | |
| 手續費：NT$9,000 元起 | |
| 陽信銀行 | 貸款額度：最高擔保品價值95% |
| 貸款利率：3.89% | |
| 貸款期限：最長20年 | |
| 手續費：依核貸金額1%計收，惟最低不低於6,000元 | |
| 凱基銀行 | 貸款額度：無資訊 |
| 貸款利率：3.87%起 | |
| 貸款期限：最長10年 | |
| 手續費：最高 NT$10,000 元 | |
| 台中銀行 | 貸款額度：最高500萬 |
| 貸款利率：3.5%起 | |
| 貸款期限：最長10年 | |
| 手續費：NT$6,000 元起 | |
表格整理：國峯厝好貸 |
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銀行婉拒二胎申辦五大原因
在申辦銀行二胎借貸時，為什麼會遭遇銀行婉拒呢？哪些二胎條件最可能被銀行婉拒呢？以下將整理常見的5大原因。
- 信用評分狀況不佳導致資格不符
銀行相當重視申請人的信用狀況，信用分數建議要在650分以上較佳、不可有信用瑕疵、不可為信用小白。
※ 信用分數也能自己查：財團法人金融聯合徵信中心
- 負債比過高，已超出銀行風險承擔值
若是負債比（也稱：收支比）超過50%，代表著申貸人目前債務已達風險值，因此銀行會認為如果再增加債務，申貸人付不出錢的風險會提高。
※ 負債比計算方式：每月負債金額÷每月資產總額
- 沒有穩定收入
若為自由工作者、外送員、計程車司機、打零工、代工或是自營業者，都將被銀行歸類為沒有穩定收入的族群，通常較難在銀行成功核貸。
- 沒辦法提供工作證明
薪轉帳戶存摺明細、薪資單、勞保投保證明，是最能證明自身有穩定工作收入的資料或文件，穩定工作代表具備還款能力，因此銀行或融資公司等承貸單位，對於醫師、教師、會計師、建築師，律師或有著鐵飯碗的公務員等擁有高薪且穩定收入的族群會提供更好的禮遇，可以取得比一般民眾更好的利率及更大的貸款金額。
- 房屋屋況不佳或剩餘殘值不足
房貸二胎代表房屋已經有一筆貸款在前，同樣的擔保物將被重新估價，確認房屋還有多少「可貸空間」。若房價市值較低、所處地段不佳、屋齡過高、屋況不好、屋型不符合銀行喜好，都會影響銀行是否核准貸款，所以房屋沒有殘值同樣也無法從銀行申請房貸二胎。
二胎房貸貸款相關資訊
一、申貸條件
不論是銀行、上市櫃融資公司授權經銷商（國峯厝好貸）、民間貸款公司等，只要是合法正當的貸款管道申請房二胎房貸時都至少需要符合 3個條件，分別是：
- 名下必須有房產，且房屋還有可貸款的空間。（房屋扣除原貸款金額後還有多餘價值）
- 房屋持有人（屋主）且借貸申請人必須年滿18歲。（民法第12條）
- 申貸人須具備一定的還款能力和一定的信用評分。
※ 每個二胎房貸管道對於還款能力、信用評分等詳細要求與資格不同。
◆ 銀行：對二胎房貸貸款者的還款能力和信用評分的要求最高也最嚴格。
◆ 租賃融資公司：比銀行更寬容也更有彈性。
◆ 民間公司：最寬容也最有彈性，但是毫無標準，因此風險極高。
二、申辦流程
二胎房貸申辦流程分別為以下6個步驟：
- 提出申請
以線上或臨櫃向二胎房貸承貸單位提出申請，並配合承貸單位備妥申請文件。
- 進行估價
由承貸單位透過權狀或謄本並就房屋現況、市值進行初步估價計算出二胎房貸承貸金額。
- 條件審核
依據貸款人條件、信用、財力綜合評估，核定最後二胎房貸額度、利率、期數及月付金。
- 對保簽約
核准後，貸款申請人與承貸單位面對面確認合約內容，包括借款金額、貸款年限、利率、開辦費…等，雙方確認無誤簽約用印才算確認申請。
- 地政設定
簽約完成後於撥款前，承貸單位會至地政機關做房屋抵押權設定。
- 完成撥款
設定完成，貸款金額將會在扣除開辦費後直接撥入申請人指定帳戶。
※ 二胎房貸申請流程銀行從申請到撥款的會比融資公司長，銀行通常需要14個工作天以上，而融資公司則大約 3-7天。
三、準備文件
申請二胎房貸需要準備4項基本文件：
- 身份證明文件
雙證件影本（身分證正反面+健保卡或駕照）、戶籍謄本影本。
- 工作證明文件
在職證明影本、勞保投保資料…等。
- 財力證明文件
薪轉存摺影本、薪資明細、扣繳憑單影本…等，若有其他收入證明也可提供加強財力。
- 房屋相關文件
建物所有權狀影本、原房貸近一年繳息明細。
延伸閱讀：財力證明是什麼？為什麼需要它？超完整財力證明說明書！
四、相關費用
1. 開辦費
不論是二胎房貸、購屋房貸還是信貸，承貸單位都會收取一筆一次性的手續費用，此費用即為開辦費。
2. 地政設定費
申請二胎房貸需要做房子的抵押權設定，在辦理登記設定時需要向地政繳納登記費及書狀費，登記費會收取設定金額的1‰，而書狀費則為 NT$ 80元。
3. 徵信費
又稱「徵信調查費」或是「聯徵調查費」，主要是銀行為了評估申貸人的信用狀況，向聯徵中心調閱聯徵報告所產生的費用。
4. 代書費
只要是房屋類型的貸款，通常都會有這筆費用，因為做房屋抵押權設定時需要填寫許多文件，一般民眾會委託代書處理，或是由承貸單位配合的代書代為處理，而代書收費大多會以地政士公會標準收費。
5. 代辦服務費（警覺！）
這筆費用只有民間二胎房貸如：代辦公司、代書、或是當鋪、資產管理公司會收取，這些民間二胎管道會用各種理由索取代辦費、服務費等費用，這些費用並沒有被明確法律規範，因此貸款人很容易遭遇剝削損失。
※ 國峯厝好貸為上市櫃融資公司全台最大合法二胎房貸授權經銷商，且為股份有限公司，資本額2億！
絕不可能向民眾收取任何 代辦費、顧問費！
二胎房貸各管道比較
二胎房貸額度
二胎貸款額度依據不同管道審核機制而有所限制，以下為各管道額度比較。
◆ 國峯厝好貸（全台最大租賃融資公司經銷商）：目前業界中額度最高，額度最高 3,000萬
◆ 銀行：各銀行額度最高為新光銀行，額度最高600萬
◆ 代書代辦公司：將視管道而定，沒有一定的額度標準。
◆ 民間公司：因為沒有受到金管會及各項法規規範，屬於私人金主，雖無上限但風險極高。
二胎房貸成數
縱使貸款額度大但只要貸款成數低、房屋價值不高就很難貸到理想金額，以下為各管道二胎貸款成數比較。
◆ 國峯厝好貸：最高 120%。（目前貸款成數最高。）
◆ 銀行：銀行中貸款成數最高的為陽信銀行，貸款成數為 95%。
◆ 代書代辦公司：視管道而定，目前最高為 110%。
◆ 民間公司：無特別規範。（私人金主借貸極具風險，不建議。）
二胎房貸利率
不論借貸金額多寡，首要考量的是月付金負擔範圍，若債務超出負擔可能會面臨信用破產、房屋拍賣等困境。另外，有許多民間二胎打著月息2分、日息1分極低的利率名號，實際年利率則可能超過民法規定年利率16%，申貸人必須格外小心。
◆ 國峯厝好貸：利率最低 7%，最高不超過 16%，為利率次低的二胎申貸管道。
◆ 銀行：利率最低3%，最高不超過16%，但要取得銀行最低利率條件極為嚴苛困難，很難達成。
◆ 代辦代書公司：依據各管道而有所不同，最低12%起，最高可能到36%。
◆ 民間公司：最低 12%起，最高無上限。
延伸閱讀：民法205條修正施行1周年｜別再借年利率高於16%的貸款了！
二胎房貸還款年限
還款年限是影響月付金的重要因素，還款年限攤平，期數越長月付金壓力越低，因此若能夠取得較長的還款期數，對資金分配、理財規劃管理和還款配套上能更輕鬆。
◆ 國峯厝好貸：最長 15年，目前各管道中還款年限最長。
◆ 銀行：最低7年，玉山銀行、王道銀行及新光銀行有提供還款年限最長 15年，但要在銀行取得最長還款年限，條件極為嚴苛，通常難以取得。
◆ 代書代辦公司：視管道而定。
◆ 民間公司：繳息不還本無還款年限，因每個月僅繳納利息並未償還本金，恐讓債務雪上加霜。
二胎房貸還款方式
銀行會提供本利均攤和本金均攤兩種選項，而融資公司及其合法授權經銷商則採用方便理財規劃的本利均攤，民間二胎則是繳息不還本。繳息不還本乍聽之下對申貸人有利，實際上因為每月繳負的錢未繳到本金，只會讓債務無限循環。
◆ 國峯厝好貸：本利均攤
◆ 銀行：本利均攤或是本金均攤
◆ 代辦代書公司：視管道而定
◆ 民間公司：繳息不還本
二胎房貸申辦風險
辦房貸二胎一定要找合法安全的管道，如銀行、上市櫃融資公司授權經銷商（如：國峯厝好貸），才能大幅降低遭遇貸款詐騙等風險。這些單位都被嚴格管理規範，提供申貸人完善保障，而申辦二胎貸款前務必要仔細衡量還款能力。
申辦民間二胎房貸容易暴露在貸款風險及詐騙中，因為民間並沒有受到嚴格管理規範，所以向民間申辦二胎房貸時可能會遇到以下風險：
- 無法看到明確公司資訊
有些貸款網站沒有提供公司名稱（只有OO貸）、實際有效地址、市內電話等，僅提供LINE和0800。
沒有有效地址除了讓民眾清償或償還貸款找不到人和實體辦公室處理，沒有公司名稱和市內電話也會讓人疑慮。
- 收費不透明
銀行或是合法的租賃融資公司，不論在網站上、溝通中、合約裡都會清楚載明二胎房貸需要收取的開辦費以及手續費，但許多民間二胎為了能用更多名目收費，都不會明確標示在合約內也不會清楚說明。
- 月息當年息
民間二胎房貸常在店門或網站醒目寫「月息1分起」或「月息低至1～3分」等容易被誤會利率很低的字眼。請注意！銀行及融資公司利率都用【年利率】計算，若將月息1～3分換算成年利率，將高達 12%～36%，遠高於銀行及融資公司的5%～16%。
- 沒有明確條件和審查標準
民間二胎房貸沒有標準的貸款條件、審查流程和規章，只主觀的決定是否核貸，即使非常容易核貸，民眾也需要擔負極大風險。
- 貸款額度和成數沒有標準
民間二胎在貸款成數及額度上沒有明確標準，縱使獲得高額度也別高興得太早，因為扣除手續費、開辦費後，最終拿到的實際金額可能與原本得到的核貸金額有很大的落差。
- 還款方式採繳息不還本
銀行與合法融資二胎皆採用本利均攤，但民間多採用只繳息，只繳息不還本和本利均攤在貸款期限、月付金計算都不相同，透過下表可完整了解。
| 本利均攤 | 繳息不還本 | |
|---|---|---|
| 貸款期限 | 與承貸單位用合約約定 | 無約定，隨借隨還 |
| 每月繳款內容 | 利息＋本金 | 利息 |
| 優點 | 只要每月正常繳款，一定會清償債務 | 無須綁約，若自身在半年內確認可清償債務，則較為適合 |
| 缺點 | 需要綁約，如於綁約期間清償債務，將產生違約金 | 如無法在半年內清償債務，則將可能債無止盡 |
表格整理：國峯厝好貸 |
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- 包裝模糊合約內容
即使找到願意簽屬合約（非本票）的民間公司也要留意業務話術，清楚查看合約內容，包含：
◆ 核貸金額
◆ 核貸利率（年利率or月利率）
◆ 還款年限
◆ 寬限期
◆ 綁約期
◆ 開辦費
◆ 其他費用
◆ 本利均攤還是繳息不還本
※ 國峯厝好貸 為各大上市櫃融資公司指定【全台最大二胎貸款授權經銷商】，產品服務品質與資訊安全獲國際肯定，通過 ISO 9001、ISO 27001 國際認證！
二胎房貸推薦管道
如果個人信用條件好、財力證明完整、有穩定工作及良好的繳款習慣，那麼銀行會是申辦二胎房貸最佳選擇，因為貸款利率、風險都最低！但如果遭遇銀行婉拒，還有其他合法且安全可靠的管道能夠申請二胎房貸取得資金，如：國峯厝好貸。
國峯厝好貸就是國峯租賃股份有限公司品牌，資本額2億全台最大，唯一屬股份有限公司的直屬授權經銷商，全台六都都有辦公室，榮膺第17屆金炬獎十大績優企業，並為全台唯一取得 ISO 27001和 ISO 9001國際服務品質、資訊安全雙認證的授權經銷商，提供最安全、最可靠的全方位貸款服務。
國峯厝好貸對於申請人的個人信用狀況、工作狀況、財力證明等審核條件，比銀行更彈性，對房屋的屋齡、屋型、屋況評估更寬鬆。同樣的條件不僅可以在國峯厝好貸順利貸款，還能取得更高貸款金額，由上市公司直接撥款，並非透過民間撥款，民眾絕對能獲得足夠的保障避開二胎風險。
雖然民間當鋪、資產管理公司、代辦代書在申貸時幾乎沒有條件限制，但是風險極高，對申貸人沒有任何保障，所以國峯厝好貸絕對是銀行之外申辦二胎房貸的最佳選擇。
| 二胎房貸貸款管道完整比較表 | |||
|---|---|---|---|
| 銀行 | 融資公司 | 民間二胎 | |
| 貸款額度 | 50萬~ 400萬 | 國峯厝好貸：最高3,000萬 | 不限 |
| 貸款成數 | 最高80% | 最高120% | 不限 |
| 貸款年限 | 最長10年 | 最長10年 | 無標準 |
| 房屋條件 | 嚴格 | 寬鬆 | 無限制 |
| 審核條件 | 嚴格 | 寬鬆 | 無標準 |
| 審核流程 | 嚴謹 | 嚴謹 | 無標準化流程 |
| 信用條件 | 極為嚴格 | 彈性 | 無限制 |
| 房貸情況 | 需繳付超過一年房貸並已開始償還本金 | 有過遲繳記錄亦可申請 | 無限制 |
| 年齡條件 | 20至60歲 | 18至70歲 | 18歲以上 |
| 貸款流程 | 嚴謹 | 嚴謹 | 無標準化流程 |
| 對保流程 | 嚴謹（面對面對保） | 嚴謹（面對面對保） | 無標準化流程 |
| 核貸速度 | 慢 | 快速 | 極快 |
| 撥款速度 | 慢 | 快速 | 極快 |
| 還款方式 | 本利均攤 | 本利均攤 | 繳息不還本 |
| 註：以上資料根據承貸單位不同，其內容細節也將略有不同，最新資訊請以各承貸單位公告為主。 | |||
| 註：民間二胎房貸風險極高，容易遭遇詐騙，請民眾千萬別為資金病急亂投醫，找尋合法管道申辦才是最佳方法。 | |||
表格整理：國峯厝好貸 |
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◆ 國峯厝好貸房屋二胎貸款優勢及優點
- 經濟部商業司合法登記立案
→ 國峯厝好貸擁有２億資本額，為全台最大二胎房貸授權經銷商，於經濟部商業司搜尋「國峯租賃股份有限公司」即可查詢到國峯厝好貸詳細資訊。（經濟部登記資料） - 營業處地址及電話皆公開透明
→ 注意，這裡指的是有實際辦公室室內電話，非0800或是09xx等服務專線，國峯厝好貸台北總公司聯繫電話：02-23131268，免付費專線：0800-066580。 - 不論是收費、利率、額度，所有資訊都公開透明
- 全台還款年限最長15年、額度最高3,000萬
※ 請注意：向國峯厝好貸以及合法的租賃融資公司申辦二胎房貸，「絕不會向民眾收取任何代辦費」！倘若民眾在申辦二胎房貸時被收取代辦費，應嚴正向該單位拒絕申辦，因為會收取代辦費的都為代辦公司或是其他民間管道！
二胎房貸常見問題
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一胎房貸還在寬限期內，可以申請二胎房貸嗎？
銀行不行，因為還在寬限期代表還沒有繳到本金，意味著沒有任何承作空間！
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沒有保存登記的房子可以申請二胎房貸嗎？
不行。
沒有保存登記的房屋（如自地自建宅、超高屋齡房屋）都無法申請。 -
房屋有私人設定可以申請二胎房貸嗎？
銀行，不行！
私設遭到婉拒請加入LINE@官方好友 線上諮詢取得貸款協助。※ 私人設定指的是被「非金融機構」的人（金主）或公司設定房屋抵押權。
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名下沒有房屋可以申請二胎房貸嗎？
只要有房屋的親友成為保證人，並且由保證人提供房屋做為抵押品即可申請。
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持分房屋可以申請二胎房貸嗎？
只要所有持分者同意擔任申貸保證人，即可向國峯厝好貸申請。
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鐵皮屋／原保地／山坡地／磚造房屋／農舍可以申請二胎房貸嗎？
鐵皮屋及原住民保留地屬政府受限範圍，不可申辦。
另外其他也都不符合銀行對房屋最低條件，同樣無法申請。
國峯厝好貸，不論是位處山坡的建築用地房屋、或是磚造房屋、農舍則都可向國峯厝好貸洽詢確認。 -
宮廟／道觀／寺院／佛堂／教堂可以申請二胎房貸嗎？
有機會，實際情況請LINE@官方好友 線上諮詢。
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正在債務協商中可以申請二胎房貸嗎？
可以，目前正在債務協商中也可向國峯厝好貸申辦！
若有其他的協商狀況，例如：法院調解（前置調解）、變更協商（履約協商）、二次協商、個別協商等狀況，請透過免費諮詢，由專家來評估適合承作的二胎房貸專案。 -
信用評分不足可以申請二胎房貸嗎？
信用評分不足請直接先向國峯厝好貸免費諮詢，讓專員了解詳細狀況後再幫助您順利取得資金度過難關。
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銀行增貸被婉拒還可以申請二胎房貸嗎？
可以，除了向銀行申請增貸或轉增貸兩種方式，另一種方式就是申請二胎房貸。
申辦銀行增貸被婉拒，通常再申辦二胎房貸的婉拒機率很高，建議可直接向國峯厝好貸 免費詢問，以解緩解燃眉之急。 -
銀行增貸額度不夠可以再申請二胎房貸嗎？
可以，國峯厝好貸最高貸款成數120%，遠高於銀行的80%，同時最高貸款額度3,000萬，有大筆資金需求國峯厝好貸絕對是不二選擇！
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已經被銀行告知增貸無承作空間，還有機會向國峯厝好貸申請二胎嗎？
絕對有機會！
1. 銀行二胎最高貸款成數為8成，國峯厝好貸則為120%！
2. 銀行核貸金額（可貸空間）的計算方式為：
【房價×貸款成數－(房貸金額×1.2)】
國峯厝好貸的計算方式為：
【房價×貸款成數－房貸剩餘本金】範例：
房價1000萬，前貸700萬，剩餘貸款本金600萬，銀行貸款成數8成、國峯厝好貸貸款成數120%。
銀行：
1000萬×80%－(700萬×1.2)＝-40萬
國峯厝好貸：
1000萬×120%－600萬＝600萬因此即便被銀行告知無承作空間，在國峯厝好貸依然可以順利申請房貸二胎。
