房屋增貸｜和二胎一樣嗎？審核快但不好過件？2024銀行增貸利率、費用比較

房屋增貸是什麼？房屋增貸能比轉貸更快速獲取資金，但同時也具備優缺點。本篇文章將詳細介紹房屋增貸條件、銀行房屋增貸利率比較、申辦流程、注意事項以及與轉貸和二胎房貸差異。

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房屋增貸是什麼？

房屋增貸意思是房屋已經有一筆貸款，在還有可貸款空間的情況下，屋主如果有其他額外的資金需求，可以向原來申請房貸的銀行，再申辦一筆房屋貸款獲取所需資金。每間銀行的增貸條件、利率、額度、還款年限與費用不同，建議申貸人可以多方比較各家銀行專案，同時也要留意增貸等於是要「同時繳交」兩筆房屋貸款，請謹慎評估自身財力狀況後再提出增貸申請。

屋主有資金需求，除了向原銀行申辦房屋增貸外，也可以轉交給其他銀行承做房屋貸款。經過一番比較後，如果覺得別間銀行可以提供更低的利率、更高的額度，直接將房屋抵押貸款交給別間銀行申辦，便稱作房屋轉貸或是房屋轉增貸。

• 轉貸：直接轉給別間銀行承做房屋抵押貸款，條件與原本相同，沒有多出額外資金。
• 轉增貸：直接轉給別間銀行承做房屋抵押貸款，優於原銀行條件，有多出額外資金。

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房屋增貸優點

申辦房屋增貸優點有哪些？除了有機會獲取大額資金外，還有其他向原銀行增貸才有的優點如下：

1.不受DBR22倍限制

因為房屋增貸屬於有擔保品的貸款，不像無擔保品的信用貸款，因此額度不受DBR22倍限制，只要申貸人信用和收入條件好、房屋有可增貸空間皆有機會獲取大額資金。

2.還款年限長

房屋增貸與一般信用貸款相比，還款年限長、約介於20~30年（有40年但個案較少、審核也更嚴格）；無擔保品的信用貸款還款年限則比較短，最長只有7年。

3.利率比較低

房屋增貸因為有高價值的擔保品抵押，通常利率會比無擔保品貸款低，但最終核准利率仍須以申貸人條件、擔保品價值綜合評估後而定，且各家銀行審核標準不一。

4.辦理速度快

如果是申請房屋增貸，因為原銀行已經評估過您的個人資料和房屋條件，通常審核速度會比轉貸、轉增貸、二胎房貸等方式快，部分銀行則可以不用再繳交申請房貸相關資料。

5.不需要額外費用

申辦房屋增貸時，房屋抵押權仍歸在第一順位銀行名下，不需要經過塗銷或重新設定抵押權等流程，申貸人就不需要再繳交塗銷費、地政設定規費、代書費等額外費用。

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房屋增貸缺點

銀行因為受到金管會管轄，在審核任何貸款商品時（包含房屋增貸），都會仔細審查申貸人的信用和收入狀況，因此造就以下缺點：

1.審核嚴格導致過件率低

銀行嚴格的審核制度，包括申貸人的信用評分、收入及工作狀況、財力證明皆是評估項目，如果本身有信用瑕疵、沒有辦法提供薪轉或勞保證明、曾經有過貸款或信用卡遲繳紀錄、曾經向民間私人借款造成房屋私設等情形，都會被銀行列為高風險族群。當銀行不確定申貸人的還款能力，就會影響最終核准利率、額度、還款年限等條件，並降低撥款意願。

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2.不列入所得稅利息扣除額

政府為了體恤納稅義務人的房屋貸款負擔，明定申貸人得以將購屋貸款中的利息列入扣除額中，但因為房屋增貸、轉貸、轉增貸、二胎房貸等增貸行為，皆不屬於購屋房貸所產生的利息，因此不得列入「利息扣除額」中。對申貸人而言，申辦一筆增貸將無法享有扣除額資格，必須乖乖繳納利息費用，變成為房屋增貸的缺點。

台灣銀行房屋增貸條件與方案

想要利用不動產申辦房屋增貸，申貸人的年齡、工作和信用狀況、房屋條件都有規範，以下將詳細說明：

房屋增貸條件

• 申貸人需為年滿18歲的國民
• 工作收入穩定、能提供明確財力證明者佳
• 原房貸繳款正常，無遲繳紀錄
• 信用狀況良好，無卡循、短期增貸等紀錄
• 原房屋（擔保品）還有可貸款空間
• 負債比符合銀行規定

雖然各家銀行增貸條件不同，但因為銀行審核嚴苛，基本上申貸人只要有任何一個資格不符合規範，就會影響最終核准條件以及過件率。因此，建議申貸人可以多方比較各家貸款專案，找出最適合自己的承貸單位。

卡循
意思是信用卡循環利息，若持卡人沒有繳清卡費，下一期的帳單上就會有未繳清的利息費，以及新的月份要繳的卡費。目前卡循是以「日」來計息，上限為15%。
個人負債比
意思是個人負債佔總收入的比例，公式為「負債總額÷個人資產總額×100%」，負債比越高代表要償還的債務變多，將會直接影響銀行的核貸機率。

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房屋增貸利率與貸款成數

台灣各家銀行的房子增貸利率約介於 2%~ 3%之間，每間銀行的審核方式不同，因此最終核准利率會有所差異，以下將統整各家銀行的房屋增貸利率，並以最低利率者開始排序。（2024年 11月更新）

銀行	貸款利率	貸款成數
中國信託	2.185%起	最高85成
永豐銀行	2.31%起	最高85成
兆豐銀行	2.435%起	最高8成
玉山銀行	2.74%起	–
國泰世華	2.72%起	最高8成
台新銀行	2.85%起	最高8成
上海商銀	–	–
		表格整理：國峯厝好貸

房屋增貸還款年限與費用

台灣各家銀行的房屋增貸最長還款年限約為20年～30年，貸款費用則多為NT$5,000元以上，以下將統整各家銀行的增貸還款年限與費用，並以最低費用者開始排序。（2024年 11月更新）

銀行	還款年限	貸款費用
永豐銀行	最長20年	NT$5,000元~NT12,000元/筆
國泰世華	最長20年	NT$5,000元~NT20,000元
兆豐銀行	最長20年	NT$5,000元起（開辦費） NT$300元（徵信費）
中國信託	最長30年	NT$8,000元起
玉山銀行	最長20年	NT$8,000元起
台新銀行	最長20年	NT$8,000元~NT$10,000元/筆
上海商銀	最長30年	NT$9,000元
		表格整理：國峯厝好貸

銀行房屋增貸流程與注意事項

房屋增貸流程與一般房屋抵押貸款的流程相同，同樣會需要執行以下5個步驟：

步驟一：提出申請

多方比較各家銀行專案後，申貸人至現場填寫貸款申請書，並繳交相關個人證明文件。（提醒可以利用線上試算工具，先了解月付金範圍是否能負擔唷！）

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步驟二：鑑價審核

銀行人員會對擔保品進行房屋鑑價，確定有增貸空間便會進入審核階段，建議申貸人貸款前就要保持良好的信用紀錄和穩定收入。

步驟三：對保簽約

銀行核准貸款後會和申貸人約定時間、地點進行對保，雙方確認利率、年限和額度、是否為本人貸款等資料，沒問題就可以簽立合約。

步驟四：地政設定

合約簽立完成後會至地政重新設定房貸金額，需要繳交地政設定登記費：每貸款 100萬元，設定登記費為 1,200元。

步驟五：撥款

房子的抵押權設定完成後，銀行就會將核定的金額撥款至指定帳戶。一般來說，整個流程大約會需要 7~ 10個工作天，如果申貸人條件良好，審核沒什麼太大的問題，核貸速度就會加快。

銀行房屋增貸申請資料

申辦房屋增貸前事先準備好相關資料能加快審核速度，各家銀行規範可能有所差異，以下將列舉必備文件：

• 申貸人雙證件影本
• 房屋抵押貸款申請書
• 個人資料同意書
• 土地與建物登記謄本或所有權狀影本
• 收入及財力證明文件影本（如勞保或薪資明細、扣繳憑單、定存單、股票庫存等）
• 近半年或近一年的房貸繳款明細

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銀行房屋增貸注意事項

申請房屋增貸前，建議可以先在網站上進行房屋增貸試算，確認自身財力可以負擔再向銀行提出申請，以免日後無法承擔月付金造成債務循環。請申貸人務必留意以下三件事情：

一、維持屋況

房屋是申辦房屋增貸的擔保物件，承貸單位會親自到府評估並拍下照片，建議可提前將家裡打掃整理，維持乾淨明亮，屋況良好能幫助提高鑑價金額。

二、個人條件

信用和收入狀況是承貸單位重點評估的兩大要素，建議在提出增貸申請前一年都要維持良好的繳款習慣，不要有任何遲繳、卡循等不良信用紀錄。建議申貸人也可以提前準備相關收入證明、保證人，幫助加強自身財力條件。

三、其他因素

若房屋地區近期沒有增值、原房貸本金償還金額過低，甚至是剛買房、根本還未償還到本金等情況，都會壓縮到可貸款空間，造成額度低或是過件困難。如果房屋增貸被婉拒，建議可以轉而申辦轉貸、二胎房貸，一樣可以透過房屋為自己獲取額外資金。

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房屋增貸過件率

為了穩固整個金融市場、降低金融機構的呆帳風險，金管會嚴格規定金融機構必須控制呆帳率，因此銀行會嚴格審核申貸人的個人條件和房屋條件。工作收入穩定在申請時能擁有較多優勢，例如：上市櫃公司職員、醫師、律師、會計師等，若本身信用狀況維持良好、房屋有持續增值，銀行過件率普遍較高！

值得注意的是，擔保品價值與過件率也是正相關，即使申貸人收入穩定、無信用瑕疵，房屋若沒有增貸的空間、所在地區沒有增值，或是屋況不佳、屋齡太老都會影響。

提高銀行增貸過件率方法
1. 培養良好個人條件
建議申貸人維持良好的信用狀況，準時且完整繳交卡費或月付金，並多加留意自身負債比。個人收入狀況部分，建議申貸人必須找到一份收入穩定且有勞健保的工作，並維持穩定工作至少半年。
2. 選擇審核寬鬆管道
如果說本身信用狀況已有瑕疵、有穩定的工作但是沒有薪轉證明，建議可以轉而申請二胎房貸，並選擇審核比銀行寬鬆的承貸單位如：國峯厝好貸。

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房屋增貸試算工具與教學

如果房屋有可貸款空間，的確可以申請房屋增貸來獲取額外資金，建議申貸人事先透過線上工具試算，估算一下增貸額度是否符合需求：

房屋增貸公式：房屋市價 x 房屋貸款成數 – 房貸餘額 = 可再增貸金額

〈房屋增貸試算舉例〉
小安本身有一個市價 1,000萬元的房屋，房貸餘額還剩下 300萬元。
雖然房屋未增值，但房屋位於市區、屋況良好，且小安本身條件都符合銀行要求的情況，原貸款銀行可再提供 8成的貸款成數，那就代表小安可再辦理房屋增貸的額度為：1,000萬元 x 貸款成數 80% – 餘額 300萬元 = 500萬元。

（注意：最終撥款額度仍須以各家銀行審核結果為主。）

上述增貸舉例為房屋狀況良好、位於市區且申貸人本身條件也符合銀行條件下的假設，建議申貸人可以多參考內政部實價登錄網的房屋市價會更加準確。

現在許多銀行都有提供房屋增貸試算服務，如：國泰世華銀行、中國信託等，根據房屋座落地區、市價跟房貸所剩下的餘額，去估算最高可貸款的成數以及額度。想要申辦房屋增貸，建議可以直接詢問貸款專員，並且確定自身經濟狀況可以負擔再辦理，需要注意的是試算結果並非最終核貸結果，實際上還是要依照申貸人的條件去審核。

實務上，銀行鑑價金額比較保守、審核方式嚴格，往往無法滿足申貸人的理想額度，遇到收入不明確或有信用瑕疵者甚至會直接婉拒。建議申貸人可轉至合法的融資公司辦理二胎房貸，審核寬鬆的優勢，導致貸款成數會比銀行高（國峯厝好貸最高可貸3,000萬），最快三天快速撥款，有貸款需求可向業務洽詢。

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房屋增貸、轉貸與二胎房貸差異

房屋增貸與二胎房貸都屬於房屋抵押貸款，如果在原銀行辦理增貸無法拿到更優惠的條件，建議可利用其他方式來獲取資金如：轉貸、二胎房貸。

房屋增貸

使用房屋作為擔保品，向原銀行再申辦一筆房屋抵押貸款，需建立在房屋仍有貸款空間、申貸人有良好信用評分與穩定工作收入的情況下。

優點：向原銀行提交貸款申請，不需要重新設定房屋抵押權，審核比較快速、不需額外花費。
缺點：大多依照原購屋房貸利率、額度辦理，因此比較難獲取額外資金，過件率低。

房屋轉貸（轉增貸）

使用房屋作為擔保品，直接交給別間銀行承辦房屋抵押貸款，需建立在房屋仍有貸款空間、申貸人有良好信用評分與穩定工作收入的情況下。

優點：向別間銀行提交貸款申請，有機會降低每個月的還款壓力，並獲取額外資金。
缺點：需要重新設定房屋抵押權給新承貸單位，因此會有額外的費用如：塗消費、代書費等。

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二胎房貸

使用房屋作為擔保品，向銀行、融資公司或民間貸款業者申辦「第二筆」房屋抵押貸款，需建立在房屋仍有貸款空間的情況下，申貸人的信用與收入條件則依不同承貸單位的審核標準而定。同一間房屋會有兩個不同的債權單位，差別在於抵押權順序不同，申貸人需要同時繳交兩筆月付金，適合有大額資金需求者。

不同的承貸單位保障度有所差異，選擇合法的銀行、融資公司才能確保自身貸款權益。國峯厝好貸具備合法營業登記證、實體辦公室遍布全台六都、貸款條件公開透明並符合法規，有貸款需求都可以透過官方網站或社群平台留言詢問，業務專員將根據您的需求規劃最適合的貸款方案。

提醒申貸人千萬不要找民間二胎申請貸款，雖然門檻低、主打保證過件，但背後可能隱藏更多不利申貸人的條件，包括多收額外費用、違法高利貸、高額違約金、暴力追討等。此外，民間貸款業者經常利用「近似於」銀行的名稱或LOGO來混淆，申貸人務必要提高警覺，以免落入貸款詐騙陷阱中。

即使申貸人有信用瑕疵，或是無法提供薪轉等財力證明也別氣餒，國峯厝好貸提供完全不收費的諮詢與鑑價服務，審核也比銀行寬鬆許多。經業務專員判斷您的案件有機會承辦，就會盡力協助您順利撥款，幫助您渡過財務困境。

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房屋私人設定
申辦二胎房貸需特別留意私人設定情形，如果是向民間貸款業者（如：當鋪、錢莊、資產管理公司）申辦，因為並非屬於銀行管道，一旦房屋被設定在民間金主名下，就會變成銀行最嫌惡的房屋私人設定。
當銀行看到擔保品物件有私人設定時，代表申貸人目前身上已經有一筆債務，且民間貸款業者的放款品質無法保證，難以確保申貸人簽約時的利率、還款方式是否符合法規，更無法確定申貸人能否正常還款，這便會直接影響銀行的撥款意願。

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房屋增貸常見問題QA

國峯厝好貸是合法的經銷商，主要提供二胎房貸服務，由上市櫃融資公司直接撥款無任何代辦費。產品服務與資訊安全皆獲得國際ISO 9001、ISO 27001認證，審核比銀行寬鬆，讓有需求者能快速取得資金。