房屋增貸是什麼?房屋增貸能比轉貸更快速獲取資金,但同時也具備優缺點。本篇文章將詳細介紹房屋增貸條件、銀行房屋增貸利率比較、申辦流程、注意事項以及與轉貸和二胎房貸差異。
房屋增貸是什麼?
房屋增貸意思是房屋已經有一筆貸款,在還有可貸款空間的情況下,屋主如果有其他額外的資金需求,可以向原來申請房貸的銀行,再申辦一筆房屋貸款獲取所需資金。每間銀行的增貸條件、利率、額度、還款年限與費用不同,建議申貸人可以多方比較各家銀行專案,同時也要留意增貸等於是要「同時繳交」兩筆房屋貸款,請謹慎評估自身財力狀況後再提出增貸申請。
屋主有資金需求,除了向原銀行申辦房屋增貸外,也可以轉交給其他銀行承做房屋貸款。經過一番比較後,如果覺得別間銀行可以提供更低的利率、更高的額度,直接將房屋抵押貸款交給別間銀行申辦,便稱作房屋轉貸或是房屋轉增貸。
- 轉貸:直接轉給別間銀行承做房屋抵押貸款,條件與原本相同,沒有多出額外資金。
- 轉增貸:直接轉給別間銀行承做房屋抵押貸款,優於原銀行條件,有多出額外資金。
房屋增貸優點
申辦房屋增貸優點有哪些?除了有機會獲取大額資金外,還有其他向原銀行增貸才有的優點如下:
1.不受DBR22倍限制
因為房屋增貸屬於有擔保品的貸款,不像無擔保品的信用貸款,因此額度不受DBR22倍限制,只要申貸人信用和收入條件好、房屋有可增貸空間皆有機會獲取大額資金。
2.還款年限長
房屋增貸與一般信用貸款相比,還款年限長、約介於20~30年(有40年但個案較少、審核也更嚴格);無擔保品的信用貸款還款年限則比較短,最長只有7年。
3.利率比較低
房屋增貸因為有高價值的擔保品抵押,通常利率會比無擔保品貸款低,但最終核准利率仍須以申貸人條件、擔保品價值綜合評估後而定,且各家銀行審核標準不一。
4.辦理速度快
如果是申請房屋增貸,因為原銀行已經評估過您的個人資料和房屋條件,通常審核速度會比轉貸、轉增貸、二胎房貸等方式快,部分銀行則可以不用再繳交申請房貸相關資料。
5.不需要額外費用
申辦房屋增貸時,房屋抵押權仍歸在第一順位銀行名下,不需要經過塗銷或重新設定抵押權等流程,申貸人就不需要再繳交塗銷費、地政設定規費、代書費等額外費用。
延伸閱讀:DBR22倍排除項目?計算教學,提供應變方式提高額度
房屋增貸缺點
銀行因為受到金管會管轄,在審核任何貸款商品時(包含房屋增貸),都會仔細審查申貸人的信用和收入狀況,因此造就以下缺點:
1.審核嚴格導致過件率低
銀行嚴格的審核制度,包括申貸人的信用評分、收入及工作狀況、財力證明皆是評估項目,如果本身有信用瑕疵、沒有辦法提供薪轉或勞保證明、曾經有過貸款或信用卡遲繳紀錄、曾經向民間私人借款造成房屋私設等情形,都會被銀行列為高風險族群。當銀行不確定申貸人的還款能力,就會影響最終核准利率、額度、還款年限等條件,並降低撥款意願。
延伸閱讀:無薪轉貸款種類、流程?提高無工作過件率,3件事要注意!
2.不列入所得稅利息扣除額
政府為了體恤納稅義務人的房屋貸款負擔,明定申貸人得以將購屋貸款中的利息列入扣除額中,但因為房屋增貸、轉貸、轉增貸、二胎房貸等增貸行為,皆不屬於購屋房貸所產生的利息,因此不得列入「利息扣除額」中。對申貸人而言,申辦一筆增貸將無法享有扣除額資格,必須乖乖繳納利息費用,變成為房屋增貸的缺點。
![房屋增貸算二胎嗎?2024房屋增貸條件、利率、銀行比較 | 國峯厝好貸 房屋增貸缺點](https://www.newloan.com.tw/wp-content/uploads/2024/04/房屋增貸缺點-800x800.webp)
台灣銀行房屋增貸條件與方案
想要利用不動產申辦房屋增貸,申貸人的年齡、工作和信用狀況、房屋條件都有規範,以下將詳細說明:
房屋增貸條件
- 申貸人需為年滿18歲的國民
- 工作收入穩定、能提供明確財力證明者佳
- 原房貸繳款正常,無遲繳紀錄
- 信用狀況良好,無卡循、短期增貸等紀錄
- 原房屋(擔保品)還有可貸款空間
- 負債比符合銀行規定
雖然各家銀行增貸條件不同,但因為銀行審核嚴苛,基本上申貸人只要有任何一個資格不符合規範,就會影響最終核准條件以及過件率。因此,建議申貸人可以多方比較各家貸款專案,找出最適合自己的承貸單位。
卡循
意思是信用卡循環利息,若持卡人沒有繳清卡費,下一期的帳單上就會有未繳清的利息費,以及新的月份要繳的卡費。目前卡循是以「日」來計息,上限為15%。
個人負債比
意思是個人負債佔總收入的比例,公式為「負債總額÷個人資產總額×100%」,負債比越高代表要償還的債務變多,將會直接影響銀行的核貸機率。
延伸閱讀:信用瑕疵貸款會過嗎?信用小白貸款3作法
房屋增貸利率與貸款成數
台灣各家銀行的房子增貸利率約介於2%~2.36%之間,每間銀行的審核方式不同,因此最終核准利率會有所差異,以下將統整各家銀行的房屋增貸利率,並以最低利率者開始排序。(2024年8月更新)
銀行 | 貸款利率 | 貸款成數 |
兆豐銀行 | 2.185%起 | 最高8成 |
永豐銀行 | 2.22%起 | 最高85成 |
上海商銀 | 2.29%起 | – |
玉山銀行 | 2.31%起 | – |
國泰世華 | 2.32%起 | 最高8成 |
台新銀行 | 2.36%起 | 最高8成 |
中國信託 | 2.38%起 | 最高85成 |
表格整理:國峯厝好貸 |
房屋增貸還款年限與費用
台灣各家銀行的房屋增貸最長還款年限約為20年~40年,貸款費用則多為NT$5,000元以上,以下將統整各家銀行的增貸還款年限與費用,並以最低費用者開始排序。(2024年8月更新)
銀行 | 還款年限 | 貸款費用 |
永豐銀行 | 最長40年 | NT$5,000元~12,000元 |
國泰世華 | 最長20年 | NT$5,000元~20,000元 |
中國信託 | 最長30年 | NT$6,500元 |
兆豐銀行 | 最長20年 | NT$5,000元~8,000元(開辦費) NT$300元(徵信費) |
玉山銀行 | 最長20年 | NT$8,000元起 |
台新銀行 | 最長30年 | NT$8,000- NT$10,000/筆 |
上海商銀 | 最長30年 | NT$9,000元 |
| | 表格整理:國峯厝好貸 |
銀行房屋增貸流程與注意事項
房屋增貸流程與一般房屋抵押貸款的流程相同,同樣會需要執行以下5個步驟:
步驟一:提出申請
多方比較各家銀行專案後,申貸人至現場填寫貸款申請書,並繳交相關個人證明文件。(提醒可以利用線上試算工具,先了解月付金範圍是否能負擔唷!)
步驟二:鑑價審核
銀行人員會對擔保品進行房屋鑑價,確定有增貸空間便會進入審核階段,建議申貸人貸款前就要保持良好的信用紀錄和穩定收入。
步驟三:對保簽約
銀行核准貸款後會和申貸人約定時間、地點進行對保,雙方確認利率、年限和額度、是否為本人貸款等資料,沒問題就可以簽立合約。
步驟四:地政設定
合約簽立完成後會至地政重新設定房貸金額,需要繳交地政設定登記費:每貸款100萬元,設定登記費為1,200元。
步驟五:撥款
房子的抵押權設定完成後,銀行就會將核定的金額撥款至指定帳戶。一般來說,整個流程大約會需要7~10個工作天,如果申貸人條件良好,審核沒什麼太大的問題,核貸速度就會加快。
![房屋增貸算二胎嗎?2024房屋增貸條件、利率、銀行比較 | 國峯厝好貸 房屋增貸流程](https://www.newloan.com.tw/wp-content/uploads/2024/04/房屋增貸流程-800x800.webp)
銀行房屋增貸申請資料
申辦房屋增貸前事先準備好相關資料能加快審核速度,各家銀行規範可能有所差異,以下將列舉必備文件:
- 申貸人雙證件影本
- 房屋抵押貸款申請書
- 個人資料同意書
- 土地與建物登記謄本或所有權狀影本
- 收入及財力證明文件影本(如勞保或薪資明細、扣繳憑單、定存單、股票庫存等)
- 近半年或近一年的房貸繳款明細
延伸閱讀:扣繳憑單也可當作申貸財力證明!查詢和申請方法懶人包
銀行房屋增貸注意事項
申請房屋增貸前,建議可以先在網站上進行房屋增貸試算,確認自身財力可以負擔再向銀行提出申請,以免日後無法承擔月付金造成債務循環。請申貸人務必留意以下三件事情:
一、維持屋況
房屋是申辦房屋增貸的擔保物件,承貸單位會親自到府評估並拍下照片,建議可提前將家裡打掃整理,維持乾淨明亮,屋況良好能幫助提高鑑價金額。
二、個人條件
信用和收入狀況是承貸單位重點評估的兩大要素,建議在提出增貸申請前一年都要維持良好的繳款習慣,不要有任何遲繳、卡循等不良信用紀錄。建議申貸人也可以提前準備相關收入證明、保證人,幫助加強自身財力條件。
三、其他因素
若房屋地區近期沒有增值、原房貸本金償還金額過低,甚至是剛買房、根本還未償還到本金等情況,都會壓縮到可貸款空間,造成額度低或是過件困難。如果房屋增貸被婉拒,建議可以轉而申辦轉貸、二胎房貸,一樣可以透過房屋為自己獲取額外資金。
![房屋增貸算二胎嗎?2024房屋增貸條件、利率、銀行比較 | 國峯厝好貸 房屋增貸注意事項](https://www.newloan.com.tw/wp-content/uploads/2024/04/房屋增貸注意事項-800x800.webp)
房屋增貸過件率
為了穩固整個金融市場、降低金融機構的呆帳風險,金管會嚴格規定金融機構必須控制呆帳率,因此銀行會嚴格審核申貸人的個人條件和房屋條件。工作收入穩定在申請時能擁有較多優勢,例如:上市櫃公司職員、醫師、律師、會計師等,若本身信用狀況維持良好、房屋有持續增值,銀行過件率普遍較高!
值得注意的是,擔保品價值與過件率也是正相關,即使申貸人收入穩定、無信用瑕疵,房屋若沒有增貸的空間、所在地區沒有增值,或是屋況不佳、屋齡太老都會影響。
提高銀行增貸過件率方法
1. 培養良好個人條件
建議申貸人維持良好的信用狀況,準時且完整繳交卡費或月付金,並多加留意自身負債比。個人收入狀況部分,建議申貸人必須找到一份收入穩定且有勞健保的工作,並維持穩定工作至少半年。
2. 選擇審核寬鬆管道
如果說本身信用狀況已有瑕疵、有穩定的工作但是沒有薪轉證明,建議可以轉而申請二胎房貸,並選擇審核比銀行寬鬆的承貸單位如:國峯厝好貸。
延伸閱讀:二胎房貸是什麼?2胎房貸利率、額度、條件、風險常見問題
房屋增貸試算工具與教學
如果房屋有可貸款空間,的確可以申請房屋增貸來獲取額外資金,建議申貸人事先透過線上工具試算,估算一下增貸額度是否符合需求:
房屋增貸公式:房屋市價 x 房屋貸款成數 – 房貸餘額 = 可再增貸金額
〈房屋增貸試算舉例〉
小安本身有一個市價1,000萬元的房屋,房貸餘額還剩下300萬元。
雖然房屋未增值,但房屋位於市區、屋況良好,且小安本身條件都符合銀行要求的情況,原貸款銀行可再提供8成的貸款成數,那就代表小安可再辦理房屋增貸的額度為:1,000萬元 x 貸款成數80% – 餘額300萬元 = 500萬元。
(注意:最終撥款額度仍須以各家銀行審核結果為主。)
上述增貸舉例為房屋狀況良好、位於市區且申貸人本身條件也符合銀行條件下的假設,建議申貸人可以多參考內政部實價登錄網的房屋市價會更加準確。
現在許多銀行都有提供房屋增貸試算服務,如:國泰世華銀行、中國信託等,根據房屋座落地區、市價跟房貸所剩下的餘額,去估算最高可貸款的成數以及額度。想要申辦房屋增貸,建議可以直接詢問貸款專員,並且確定自身經濟狀況可以負擔再辦理,需要注意的是試算結果並非最終核貸結果,實際上還是要依照申貸人的條件去審核。
實務上,銀行鑑價金額比較保守、審核方式嚴格,往往無法滿足申貸人的理想額度,遇到收入不明確或有信用瑕疵者甚至會直接婉拒。建議申貸人可轉至合法的融資公司辦理二胎房貸,審核寬鬆的優勢,導致貸款成數會比銀行高(國峯厝好貸最高可貸3,000萬),最快三天快速撥款,有貸款需求可向業務洽詢。
延伸閱讀:融資貸款優點 、 種類 、 風險分析!2面向找到合適管道
房屋增貸、轉貸與二胎房貸差異
房屋增貸與二胎房貸都屬於房屋抵押貸款,如果在原銀行辦理增貸無法拿到更優惠的條件,建議可利用其他方式來獲取資金如:轉貸、二胎房貸。
房屋增貸
使用房屋作為擔保品,向原銀行再申辦一筆房屋抵押貸款,需建立在房屋仍有貸款空間、申貸人有良好信用評分與穩定工作收入的情況下。
優點:向原銀行提交貸款申請,不需要重新設定房屋抵押權,審核比較快速、不需額外花費。
缺點:大多依照原購屋房貸利率、額度辦理,因此比較難獲取額外資金,過件率低。
房屋轉貸(轉增貸)
使用房屋作為擔保品,直接交給別間銀行承辦房屋抵押貸款,需建立在房屋仍有貸款空間、申貸人有良好信用評分與穩定工作收入的情況下。
優點:向別間銀行提交貸款申請,有機會降低每個月的還款壓力,並獲取額外資金。
缺點:需要重新設定房屋抵押權給新承貸單位,因此會有額外的費用如:塗消費、代書費等。
延伸閱讀:房屋轉增貸利率、費用、優缺點和常見問題
二胎房貸
使用房屋作為擔保品,向銀行、融資公司或民間貸款業者申辦「第二筆」房屋抵押貸款,需建立在房屋仍有貸款空間的情況下,申貸人的信用與收入條件則依不同承貸單位的審核標準而定。同一間房屋會有兩個不同的債權單位,差別在於抵押權順序不同,申貸人需要同時繳交兩筆月付金,適合有大額資金需求者。
不同的承貸單位保障度有所差異,選擇合法的銀行、融資公司才能確保自身貸款權益。國峯厝好貸具備合法營業登記證、實體辦公室遍布全台六都、貸款條件公開透明並符合法規,有貸款需求都可以透過官方網站或社群平台留言詢問,業務專員將根據您的需求規劃最適合的貸款方案。
提醒申貸人千萬不要找民間二胎申請貸款,雖然門檻低、主打保證過件,但背後可能隱藏更多不利申貸人的條件,包括多收額外費用、違法高利貸、高額違約金、暴力追討等。此外,民間貸款業者經常利用「近似於」銀行的名稱或LOGO來混淆,申貸人務必要提高警覺,以免落入貸款詐騙陷阱中。
即使申貸人有信用瑕疵,或是無法提供薪轉等財力證明也別氣餒,國峯厝好貸提供完全不收費的諮詢與鑑價服務,審核也比銀行寬鬆許多。經業務專員判斷您的案件有機會承辦,就會盡力協助您順利撥款,幫助您渡過財務困境。
延伸閱讀:民間二胎利率都很高嗎?7個查證法,破解房屋二胎詐騙手法
房屋私人設定
申辦二胎房貸需特別留意私人設定情形,如果是向民間貸款業者(如:當鋪、錢莊、資產管理公司)申辦,因為並非屬於銀行管道,一旦房屋被設定在民間金主名下,就會變成銀行最嫌惡的房屋私人設定。
當銀行看到擔保品物件有私人設定時,代表申貸人目前身上已經有一筆債務,且民間貸款業者的放款品質無法保證,難以確保申貸人簽約時的利率、還款方式是否符合法規,更無法確定申貸人能否正常還款,這便會直接影響銀行的撥款意願。
延伸閱讀:什麼是民間私人設定?房屋私設2胎房貸轉貸降低利率教學
房屋增貸常見問題QA
銀行拒絕房屋增貸原因?
以下因素都會直接影響銀行的核貸意願:房屋已經沒有可貸款額度、房屋價值不高、申貸人近期有申辦其他貸款、房屋有私人設定、曾經有遲繳或卡循等信用不良紀錄等。
房屋增貸沒過怎麼辦?
建議可以選擇轉貸或二胎房貸等其他房屋抵押貸款方式,多方比較各家貸款條件後找到最適合自己的方案。
房貸多久可以增貸?
只要房屋還有貸款空間就可以申辦增貸,但一般會建議維持房貸正常繳款兩年後再辦理,讓銀行看到您的還款能力,爭取更優惠的貸款條件。
房屋增貸買房可以嗎?
特定地區的第二戶自然人,在辦理不動產增貸上有嚴格限制,且任何人都不能利用房屋貸款或信用貸款來買房,即使非特定地區也一樣要遵守。如果被相關單位發現申貸人的用途是用來添購不動產,可能會面臨縮短還款時間、不予撥款等情況。
房屋增貸會影響信用嗎?
依申貸人的還款情況而定,因為增貸後總共會有兩筆房貸,若無法負擔造成遲繳情形,則可能會出現信用瑕疵、負債比過高等狀況,進而影響個人信用分數。
國峯厝好貸是合法的融資公司,主要提供二胎房貸服務,由上市櫃公司直接撥款無任何代辦費。產品服務與資訊安全皆獲得國際ISO 9001、ISO 27001認證,審核比銀行寬鬆,讓有需求者能快速取得資金。