房屋二胎成數最高可以帶多少？有什麼會影響二胎額度？很多屋主在資金周轉時會想到「用房子再貸一筆」，但總是卡在一個問題：我到底還能貸多少？
這篇文章要帶你一次搞懂房屋二胎的可貸成數是怎麼估的，以及如何自己粗估能借到的金額，避免因為高估成數，導致白跑一趟被退件！
房屋二胎成數可貸多少？先搞懂什麼是「成數」與「額度」
在申請房屋二胎時，「成數」和「額度」這兩個詞常常一起出現，但其實意義略有不同。
什麼是房屋二胎「成數」？
「成數」是指貸款金額佔你房屋市價的比例。例如房屋市價 1000 萬元，成數為 80%，代表最高可貸 800 萬。
但因為是二胎，這筆貸款會排在原本一胎房貸之後，風險較高，所以可貸成數通常會再打折扣，通常最多約在房屋總市值的 60～80%。
※ 請注意！實際成數還是會因為貸款管道不同、自身條件狀況、房屋估價情形而有不同結果。
「成數」決定了你的最大額度
實際能貸多少，還要考慮你的一胎房貸剩餘餘額。
舉例來說：
- 房屋市值：1000 萬元
- 一胎剩餘餘額：500 萬元
- 貸款機構願意給成數：80%
那麼最高額度為 1000 萬 x 80% = 800 萬，扣除一胎 500 萬，最多可再貸 300 萬。
延伸閱讀：房屋二胎是什麼？申請用途、限制與常見問題完整解析（2025最新版）
影響二胎房貸成數的3大核心因素
不是每個人都能貸到一樣的成數，以下 3 個因素會直接影響你最終可貸的額度。
房屋目前市值與重估價格
貸款機構會以你房屋的「現值」來估算成數。這個市值不一定是你買房的價格，而是現在市場行情或銀行內部評估的價格。
📌 提醒：有時候需要請代書或估價公司開立正式估價報告，銀行才會採認。:)
一胎房貸餘額有多少？
二胎是「排在後面清償」的債權，所以他們最在意的是：你還欠銀行多少？
如果一胎還欠很多，那麼二胎風險也大，成數自然也會降低，甚至會可能遭遇只是婉拒。
不同貸款機構的審核標準（銀行 vs 融資 vs 民間）
銀行：保守，審核最嚴。
融資公司：成數彈性，審核比銀行寬鬆。
民間金主：最沒有限制，但是利率與風險最高。
延伸閱讀：二胎房貸管道哪裡辦最好？銀行 vs 融資 vs 民間金主通路全比較
如何自己試算二胎房貸額度？
以下是簡單的三步驟公式，讓你初步了解自己還能貸多少：我
Step 1. 查房屋市價（可透過實價登錄 or 估價單）
你可以用「實價登錄網站」查找附近相同坪數的成交紀錄，或請代書、房仲協助評估。
內政部實價登錄 看這邊 👉 內政部不動產交易實價登錄查詢服務網
Step 2. 減去一胎房貸未清金額
這可以從你每月繳款通知單上看到，或直接詢問原貸款銀行。
Step 3. 根據貸款通路抓可貸比例
銀行：約 40% – 60%
融資公司：約 80% – 120%
民間金主：沒有所謂的貸款成數
常見成數誤解與風險提醒
在諮詢房屋二胎貸款時，最常遇到的誤解就是對「成數」的過度想像，許多屋主認為房價高就一定能貸得多，但實際上，核貸結果還牽涉到房屋屬性、地段、市場波動、個人信用與還款能力等多種條件。如果不了解其中眉角，容易導致估算過高、被銀行或融資公司退件，甚至因此留下聯徵查詢紀錄，影響後續貸款條件。
以下為三個常見的誤區與風險說明：
「登記價值」與「市價」不同，成數不能亂估
許多人會以房屋權狀上的「公告現值」或「課稅單」上看到的金額來估算貸款成數，這是非常危險的做法。
實際上，銀行或融資公司採用的是「市場估價」，通常會依照附近實價登錄、地段、屋齡、建材結構與周邊機能綜合評估，進行「重估價」。有時候，重估價甚至會比你想像中還低，尤其是非主流產品（如頂樓加蓋、透天厝、套房或偏遠地區物件）特別容易被打折。
額度估太高，反而導致送件被退
很多屋主在申請二胎房貸時，會因為網路查到「最高成數可貸 80%」就填上超出自己條件的金額。例如市價 1000 萬，一胎剩餘 500 萬，認為可以再貸 500 萬，但實際上銀行審核時，會先看你的還款能力與信用狀況，再根據實際估值進行調整。
若初次送件就填寫明顯偏高的貸款金額，會讓信貸人員認為你不了解貸款規則，降低對你的信任感，也可能因此錯失更合理的核貸方案。
市價不代表可貸，還要考慮聯徵與收入條件
就算房屋本身具備高價值，但若借款人本身條件不佳，也可能無法如願取得貸款。例如：
- 聯徵分數偏低（如低於 600 分）
- 工作屬於接案、自營商、收入不穩定
- 有過逾期紀錄或曾參與債務協商
- 每月負債支出佔比太高（收支比過低）
這些都會讓銀行或融資公司對你的還款能力產生疑慮，即使房屋價值充足，也只會核貸較低成數或直接婉拒。
房屋二胎成數常見問題（FAQ）
我房子值 1000 萬，最多可以貸多少？
需看你一胎剩下多少未清。例如一胎剩 500 萬，估值為 1000 萬，成數核貸上限 80%，那就最多只能再貸 300 萬。
銀行、融資公司、民間金主成數差在哪？
銀行保守、融資彈性、民間成數高但風險也高。不同機構會根據你的信用條件與房屋條件給出不同核貸比例。
二胎房貸一定要重新估價嗎？
銀行通常會要求重估，融資公司則視條件而定，有些通路可以用近年成交資料估算。民間則較少看正式估價，但風險須自負。
估成數前，先做好功課才不會被退件
要成功辦理二胎房貸，不只是看房子值多少，更要評估成數、條件與通路。
若你不確定自己房屋可以貸幾成，或該找哪間機構比較適合，建議尋求專業諮詢。
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