房子二貸｜能比信用貸款好？沒有風險？用8個方式解決還款問題

房子二貸是有財務需求時可以選擇的貸款方式，了解房子二貸的申辦條件、流程及其風險，是每位借款人必須做的功課。本篇文章將深入探討哪些人適合申請房子二貸，包括需要具備的資格條件、申請過程的每一步驟，以及潛在的風險和注意事項，幫助您順利核貸。

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房子二貸是什麼意思？

房子二貸，又稱作房屋二胎貸款、二胎房貸，意思是在已經有一筆房屋抵押貸款的情況下，再以同一間房屋作為抵押，向貸款機構申請第二筆貸款。房子二貸通常適用於資金需求較大，但又不希望賣掉房產的借款人。

房子二貸主要是利用房屋的可貸款空間，向銀行或其他貸款機構申請第二筆貸款，因為承作二胎房貸的機構需要承擔的風險較大，因此除了貸款機構在審核時會更加謹慎外，利率也會比第一筆貸款高。

房子二貸申請流程

STEP1. 評估自身資格

首先，借款人需要評估自己的信用狀況、收入來源以及房屋價值，這些因素會影響到房子二貸過件率以及可貸款金額，也可以透過網路貸款試算對自身條件有所了解。

STEP2. 選擇貸款機構

根據自身需求和條件，選擇適合的銀行或貸款公司，不同機構的貸款資格和方案會有所不同。

STEP3. 提交申請資料

借款人準備並提交所需的申請資料，包括身份證明、收入證明、房屋證明等。

STEP4. 鑑價與審核

貸款機構會對房屋進行重新鑑價與評估，確定當前市場價值及可貸款條件，並根據提交的資料和評估結果進行審核，確定貸款金額和利率等內容，告知借款人審核結果。

STEP5. 對保與簽約

若申請通過，借款人需與貸款機構一起核對貸款內容，並簽訂貸款合約。

STEP6. 設定與撥款

簽完合約需至地政事務所辦理房屋抵押權登記相關手續，貸款機構便會將貸款金額放款至借款人指定賬戶。

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信用貸款與房子二貸哪個好？

信用貸款是什麼？

信用貸款是一種無需提供擔保品或抵押物的貸款形式，借款人憑信用記錄和還款能力獲得貸款，由於無需抵押資產，信用貸款主要依賴借款人的信用評分、收入和債務狀況來決定可貸款金額和利率等條件。

• 信用貸款的特色

1. 無需抵押物

信用貸款不需要提供任何資產作為抵押品，對於沒有可抵押資產的借款人來說，是一種方便的貸款選擇。

2. 基於信用評分

貸款機構主要依據借款人的信用評分來審核貸款申請，良好的信用評分通常能獲得較高的貸款額度和較低的利率。

3. 貸款額度與利率

由於沒有抵押品，信用貸款的利率一般會高於有抵押品的貸款，貸款額度則取決於借款人的收入和信用狀況。（隨著借款人信用狀況的改善，有機會獲得更優惠的貸款條件）

4. 還款期限

信用貸款的還款期限通常較短，一般最長為 7年，借款人可以根據自己的財務狀況選擇合適的還款期限。

5. 快速審核

由於無需評估抵押品，信用貸款的審批速度通常較快，借款人可以在較短時間內獲得資金，滿足緊急的財務需求。

• 適合信用貸款的族群

1. 本身無抵押品

如果您沒有可供抵押的資產（如房產或汽車），信用貸款是一個理想選擇，因為它不需要任何抵押品。

2. 信用評分良好

信用貸款主要依賴於借款人的信用評分，如果您的信用評分較高，您更有機會獲得比較低的利率和較高的貸款額度。

3. 需要緊急資金

信用貸款的審核速度通常較快，適合需要快速獲得資金的人。

4. 短期資金需求

信用貸款的還款期限通常較短，適合需要短期資金周轉的人。

5. 收入穩定性高

由於信用貸款不需要抵押品，貸款機構會更加重視借款人的收入穩定性，確保有能力還款，因此穩定的收入有助於獲得更好的貸款條件。

延伸閱讀：信用貸款試算、利率和條件介紹！小心4大信用貸款陷阱

房子二貸優勢

房子二貸是一種利用房屋來融資方法，雖然有許多優勢，不過也伴隨著一定的風險，了解這些優勢和風險，有助於借款人做出更好的判斷。

1. 較低的貸款利率

因為使用房產作為抵押品降低了貸款風險，相比信用貸款，房子二貸的利率通常較低，有助於減少借款人的還款壓力。

2. 較高的貸款金額

由於房子二貸以高價值房產作為抵押，貸款金額通常較高，代表借款人可以獲得較大筆的資金，並用於重大開支。

3. 靈活的資金使用

房子二貸提供的資金比較大額，可用於多種用途，讓借款人能夠靈活應對不同的財務需求。

4. 提高資金流動性

對於資產豐富但身上現金不多的人來說，房子二貸可以解決短期周轉需求，避免因資金短缺而帶來困擾。

延伸閱讀：二胎房貸優點？遭銀行婉拒？讓專家來教你！

房子二貸風險

1. 抵押房產被沒收

若借款人無法按時還款，貸款機構有權沒收抵押的房產，對於一般家庭來說是無疑是重大風險與打擊。

2. 利率波動風險

房子二貸的利率可能會隨市場和政策而波動，如果貸款利率上升，借款人的還款壓力可能會隨之增加，進而影響到其他財務上的規劃與分配。（此主要指的是浮動利率）

3. 債務負擔加重

房子二貸增加了借款人的總債務負擔，若沒有合理的還款計劃和財務管理，可能導致嚴重的財務壓力，甚至債務危機。

4. 房產價值波動

房產價值波動可能影響到房子二貸的申請條件，如果房屋所在地區房價下跌，借款人的抵押品價值降低，銀行可能會要求額外的擔保品、放款條件變差，甚至直接不予核貸。

5. 信用風險增加

申請房子二貸可能會影響借款人的信用記錄，如果無法按時還款會對個人信用留下瑕疵紀錄，未來的貸款申請和信用卡額度都會受影響。

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房子二貸還款方式

在選擇房子二貸時，不僅要考慮貸款額度和利率，還需了解利息計算方式和還款方式，利息計算方式主要有流動利率和固定利率兩種，而具體還款方法則包括本息均攤、本金均攤和單還利息。

• 流動利率和固定利率

1. 流動利率

流動利率是指貸款利率隨市場或政策變動而調整，這代表每月的還款金額可能會根據利率的變化而上下浮動，流動利率適合在利率較低時申請，以便享受較低的還款負擔。

• 每月還款金額隨市場或政策利率變動。
• 當市場利率下降時，可享受較低的還款金額。
• 當市場利率上升時，還款金額會隨之增加。

2. 固定利率

固定利率是指貸款利率在整個貸款期間保持不變，代表每月的還款金額固定，利率不會受到市場或政策變動影響。固定利率適合希望還款金額穩定，便於財務計劃和預算管理的借款人。

• 每月還款金額固定，不受市場或政策利率波動影響。
• 有助於長期財務規劃和預算管理。
• 提升還款的穩定性和可預測性。

延伸閱讀：2024銀行&融資公司二胎房貸利率、額度、費用比較

• 還款方式分為三種

1. 本息均攤

本息均攤（等額本息）是一種還款方式，指每月的還款金額相同，既包含部分本金，也包含當期利息，這種還款方式使得每月還款金額固定，便於借款人進行財務計劃。

• 每月還款金額固定。
• 還款中包含本金和利息，並逐月減少本金。
• 有助於穩定的還款計劃。

2. 本金均攤

本金均攤是一種還款方式，指每月固定償還一部分本金和利息，這種方式每月的還款金額固定，但隨著本金逐月減少，每月利息支出也會相應減少。

• 每月還款金額固定。
• 每月還款中包含固定比例的本金和當期利息，本金逐月減少。
• 有助於減少總利息支出，並降低長期財務風險。

3. 單還利息

單還利息（只繳息），指每月只支付貸款利息，不償還本金，這種方式經常在民間貸款公司出現，適合暫時無法償還本金但能夠支付利息的借款人，但必須小心藏有貸款陷阱。

• 每月只需支付利息，還款金額看似低，卻始終還不到本金。
• 只繳息的還款方式看似能解決短期資金需求，但由於本金保持不變，長期支付高額利息會讓你感到沉重的財務壓力，難以逃脫債務循環。

• 注意年利率與月息的差別

在選擇房子二貸時，需特別注意利率的計算方式，年利率是指一年內的利息總額占貸款本金的百分比，通常適用於銀行和融資公司。月息則經常出現在民間貸款公司，指的是每個月的利息額占貸款本金的百分比，一年內就會累積成較高的總利息費用。

我們用月息 3%舉例，月息 3%看起來似乎不高，但如果把它換算成年利率，就會發現實際的借貸成本是相當高的，我們來看看具體的計算過程。

1. 計算方法

月息轉換成年利率：月息 3%，一年有 12個月，所以年利率是：年利率＝月息× 12= 3％× 12＝ 36％。

月息3％的實際年利率高達 36％，違反民法第205條的利率上限規定。

2. 具體例子

假設你申請房子二貸 100萬元，月息 3％，貸款一年，則：

• 每月利息：貸款金額×月息＝ 100萬× 0.03＝ 3萬
• 一年總利息：每月利息× 12＝ 3萬× 12＝ 36萬

因此，借款 100萬元、月息 3％，一年下來你需要支付的利息總額為 36萬元，還不包括其他房子二貸成本，如：代辦費、諮詢費、保證金等，當然這些都是銀行和融資公司不會收的！

延伸閱讀：民間二胎利率都很高嗎？7個查證法，破解房屋二胎詐騙手法

• 小心房子二貸變成高利貸

高利貸是指貸款利率超過法律規定的上限，收取過高利息的貸款行為，根據台灣民法規定，高利貸代表年利率超過法定上限 16%，超過部分的約定是無效的。

※民法第205條約定利率超過週年百分之十六者，超過部分之約定，無效。

如果借貸雙方約定的利率超過 16%，超過的部分在法律上不具有約束力，借款人有權拒絕支付超過法定上限的利息。

高利貸讓借款人需要支付巨額利息，這會對財務狀況造成巨大壓力，甚至可能導致債務危機。高利貸也往往引發出社會問題，例如借款人無力償還債務，導致家庭困難，甚至造成社會不安定，因此在選擇房子二貸管道前一定要謹慎評估。

適合房子二貸族群

1. 擁有房產：房子二貸需要以房產作為抵押品，因此適合擁有房產且房產價值較高的人申請。
2. 需要大額資金：房子二貸通常可以提供較高的貸款額度，適合需要大額資金的借款人。
3. 信用評分一般但有固定資產：即使您的信用評分不是很高，但只要有價值較高的房產作為抵押品，仍有可能獲得順利核貸房子二貸。
4. 需要較長還款期限：房子二貸能提供較長的還款期限，適合希望長期攤還貸款的人，有助於降低每月的還款壓力。
5. 現有房貸已還款部分較多：如果您現有房貸已經償還了一部分且剩餘本金較少，這表示房產有較高的可貸款空間，可以用來申請房子二貸。

銀行房子二貸容易被婉拒族群

在申請房子二貸時，不是每個人都能順利獲得批准，銀行對於借款人的條件審核非常嚴格，以下將詳細說明四種容易被銀行拒絕的族群及其原因：

有信用瑕疵者

信用瑕疵是指信用記錄中存在不良紀錄，例如信用卡逾期、貸款逾期等，銀行在審核房子二貸申請時，會至聯徵中心仔細檢查借款人的信用報告。信用瑕疵者因為過去的信用問題，被認為還款風險較高，銀行往往會因為擔心其還款能力而婉拒貸款申請，為了提升房子二貸過件率，信用瑕疵者應該在申請前努力改善自己的信用記錄，並維持至少半年至一年。

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無法提供薪資證明者

薪資證明是銀行評估借款人還款能力的重要依據之一，無法提供穩定且薪資證明的人，例如自由業或現金收入者，會讓銀行難以評估收入來源和還款能力。因此，這類族群申請房子二貸時，常常會遭到銀行婉拒，借款人應考慮準備其他能夠證明收入和財務狀況的資料，如稅單、銀行存款等，以提高房子二貸成功率。

延伸閱讀：無薪轉貸款種類、流程？提高無工作過件率，3件事要注意！

未通過房屋增貸者

房屋增貸是指以房產的增值部分再貸款，如果借款人已經嘗試過房屋增貸但未通過，那麼再申請房子二貸的難度也會增加，銀行會認為該房產的價值不足以提供額外的貸款，或判定借款人的還款能力不足，因此更有可能婉拒房子二貸申請。

未通過房屋增貸的借款人應該先了解被婉拒的原因，並嘗試改善這些問題後再行房子二貸的申請。如果在銀行申請增貸或房子二貸遭到拒絕，您可以考慮向融資公司申請，審核寬鬆、過件率高，貸款額度也較高，同時利率合理符合法規。

延伸閱讀：2024房屋增貸條件、利率與注意事項

經常需要資金周轉者

經常性需要短期資金周轉的人，會被銀行視為風險較高的借款人，這類人通常資金需求急迫，但穩定的還款來源不足，容易導致貸款逾期或無法按時還款。銀行在審核時會更嚴格地評估其還款能力和風險，往往會選擇婉拒，借款人應考慮提供額外的擔保、找到其他資金來源或是降低負債比，才能提高成功率。

房子二貸管道比較

申請房子二貸時，以上原因可能會遭到銀行婉拒，但是仍有其他管道可以獲得所需的資金，以下將介紹主要的貸款管道：

	銀行	融資公司	代辦公司	民間公司
貸款利率	利率符合法規	利率符合法規	18%～36%	無上限
貸款成數	50%～65%	最高120%	不一定	無上限
貸款年限	最長15年	10～15年	不固定	不固定
貸款費用	低	低	高	高
審核條件	高	低	低	低
放款速度	慢	最快三天	快	快
還款方式	本息均攤	本息均攤	不一定	只繳息
表格整理 國峯厝好貸

• 銀行：利率在各管道中相對較低，貸款成數可達房產價值的 5～6成，貸款年限最長可達 15年，雖然貸款費用低，但審核條件嚴格且放款速度較慢。
• 融資公司：房子二貸利率略高於銀行，但貸款成數高、最高為 120%，貸款年限 10～15年，貸款費用低，審核條件寬鬆，放款速度快。
• 代辦公司：利率範圍較大，從 18%到 36%不等，貸款條件大部分無明確約定，貸款費用高，但審核條件寬鬆且放款速度快。
• 民間公司：利率無固定，貸款成數、貸款年限也無上限，費用高，但是審核條件寬鬆且放款速度快。

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房子二貸無力還款該怎麼辦？

主動聯繫貸款機構

與貸款機構保持良好溝通，告知他們你的財務困難與還款情況，並探討可能的解決方案，大多數房子二貸管道願意與借款人協商，可能會提供臨時的還款計劃、延長還款期限或降低每月還款額等方案。

債務整合

如果你有多筆債務，可以考慮申請債務整合，將現有的貸款條件進行調整，例如延長還款期限、降低利率以減少每月還款額，有助於減輕短期的財務壓力。

尋求專業建議

尋求財務顧問或律師的專業建議，瞭解更多可行的選擇，幫助你制定合適的應對方案。

出售房產

如果無法維持還款，可以考慮出售房產來償還房子二貸，這樣可以避免信用損失和可能的法律後果。如果市場條件和貸款機構允許，盡快將房產出售可能是一個比較快速選擇。

轉貸或再融資

考慮從其他貸款機構申請新的貸款來償還現有的房子二貸，如果能夠找到利率更低或條件更好的貸款，獲取更多資金有助於減輕還款壓力。

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尋求家庭或朋友幫助

如果情況緊急，可以考慮尋求家庭或朋友的財務幫助，暫時應付還款壓力。

法律途徑

在極端情況下，如果無法找到其他解決方案，可能需要考慮法律途徑，如申請破產保護，不過這會對信用記錄產生嚴重影響，但可以暫時停止債權人的追討行動，讓你有時間重新整理財務狀況。

減少其他開支

仔細檢視個人或家庭的財務狀況，減少非必要的開支，將資金集中用於還款。

房子二貸就找國峯厝好貸

在選擇房子二貸時，利率是借款人重要的參考因素，國峯厝好貸提供的貸款年利率符合法規，貸款年限可達 15年，額度最高可達 3,000萬，為需要大額資金周轉的借款人提供靈活且負擔較小的選擇。如果您有資金需求，國峯厝好貸能提供可靠的貸款服務，幫助您輕鬆解決財務問題，主動官網洽詢房子二貸，業務專員將為您提供最適合的貸款方案。

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