申請房貸時銀行會先計算申貸人的房貸收支比來評估風險，本篇將介紹收支比定義、收支比計算方式，以及銀行注重的申貸條件，辦不過沒關係，你還可以選擇融資公司二胎房貸！
房貸收支比是什麼？多少比較會過件？
在申請房貸時，銀行會重點評估申貸人的信用和收入狀況，如：收支比，意旨每個月房貸繳納金額佔總收入的百分比。
圖片來源：國峯厝好貸
收支比除了是銀行貸款的評估條件，申貸人也可利用收支比來衡量自身的還款能力，一般來說，房貸收支比越低，代表還款能力越佳，若能低於60%以下銀行過件率則更高。
房貸收支比計算方式？
房貸收支比的計算方法為：(每月房貸金額/每月總收入)*100%，若申貸人有負債的話，「每月總收入」需先扣除負債金額再套入公式。由此可知，申貸人的收入和信用狀況在辦理貸款時，銀行著重評估不是沒有原因，若負債金額過高，就會影響每月總收入和房貸收支比。
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一般來說，房貸收支比在60%以下是銀行最樂見的，若超過70%就代表房貸還款金額對申貸人來說是有壓力的，銀行就會將其列入高風險族群，評估申貸人可能還不出貸款，過件率就會降低。
當然申貸人也可往回推算，假設阿喬每個月薪水為6萬元，以銀行最佳的房貸收支比60%來計算，每月合理的房貸支出金額為：6萬元x0.6=3萬6千元；反之，若每月要還款的金額超過3萬6千元，對阿喬來說就會很有壓力，且收支比偏高會影響銀行核貸意願。
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為何要算收支比？收支比怎麼算？
計算房貸收支比主要是銀行端用來評估放款風險，從收支比中可推算申貸人可負擔的還款金額，若超過合理範圍，則可能會加重申貸人每月的經濟壓力，銀行便可能會降低貸款成數或不予核貸。對申貸人而言，也可藉由房貸收支比來初步估算自身可負擔的房貸金額約為多少。
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除了房貸收支比，銀行還在意哪些條件？
圖片來源：國峯厝好貸
申貸人的房貸收支比越低越好，能向銀行貸到的成數跟條件較佳。除了收支比之外，還有哪些是銀行喜歡的加分條件？以下逐一說明：
＊沒有信用不良紀錄
這是銀行最基本的要求條件之一，像是不能有退票紀錄、最好不要有信用卡或是房貸的逾期繳款記錄等等，房貸申貸人過往的繳款習慣，都會被列入觀察，一旦有遲繳或啟動信用卡循環利息的紀錄，都會被銀行列入黑名單。
＊負債比不能過高
根據金管會規定，「金融機構對於債務人於全體金融機構之無擔保債務歸戶後之總餘額（包括信用卡、現金卡及信用貸款）除以平均月收入，不宜超過22 倍」。
意思是金融機構在徵審信用貸款或是信用卡額度、預借現金時，必須要遵循「無擔保負債比應低於平均月收入的 22 倍」這項法規，如果銀行審核通過負債比過高的無擔保貸款、信用卡額度或是預借現金額度，就會是違法的行為。
而負債比（DBR 22倍）的規定，也會連帶影響到金融機構徵審一般購屋房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二順位房貸（二胎房貸）的核准與否。只要負債比超過平均月收入的22倍，就屬於負債比過高。
個人負債比必須小於22倍（DBR 22倍，DBR, Debt Burden Ratio），否則銀行不可能破例核貸。
＊聯徵查詢不超過三次
聯徵報告裡會顯示最近三個月的「聯徵查詢紀錄」，這也是大家常說的「聯徵次數」；聯徵查詢紀錄會揭露的資訊包含被調閱聯徵的查詢機構及查詢理由，只要民眾和查詢機構往來的時候，機構得到當事人的同意調閱聯徵，就會在聯徵報告留下紀錄並保存一年。
如果一年內有多次新申請信用卡或貸款為查詢理由的紀錄，就會累積所謂的「聯徵次數」。而聯徵次數過多（三個月內超過三次）就被金融機構內部稱為「聯徵多查」。（民眾自己向聯徵中心查詢的紀錄，並不會被銀行內部算在累積聯徵次數的範圍內。）
＊沒有使用現金卡
現金卡是以日計息，對於小額借款、急需現金的人來說相當方便。雖然現金卡可借的額度都不高，但如果申貸人有申請現金卡，表示可能曾經有需要小額現金救急的狀況，銀行就難免因此懷疑申貸人的理財能力及財務狀況。
所以最好是不要有現金卡，有的話信用分數就會被扣分，如果有兩張以上現金卡，恐怕將會被銀行拒之於門外。
＊定期定額的存款習慣
存款金額也是銀行評估個人條件的重要項目之一，賺多少、花多少的月光族肯定是不受銀行歡迎的，這情況可能代表理財跟消費習慣不好，所以最好是長期定額存款，顯示個人理財的穩定性。
然而近來利用轉帳來增加存款的案例愈來愈多，因此銀行對存款的信任度下降，通常會打折2~4折不等，例如存款50萬，銀行可能會打4折，當做20萬來看待；但如果以前沒有這筆存款，是忽然轉帳進來的50萬，銀行當然會質疑，可能會被打2折，只當做10萬元，效益就會縮小。
＊有穩定收入來源
銀行偏愛的客戶職業最好是上市櫃公司員工、公務員、教職，因為在這些單位工作，通常會被認定收入來源穩定，日後償債出現問題的機率較低，所以銀行通常願意給予比較優的貸款條件。
＊房屋條件
除了申貸人的房貸收支比、負債比、信用、職業、財力，貸款的另一個重點就是擔保品——也就是房子本身——主要是依地段、坪數、房型來決定房貸額度。
地段
買房最注重的地方就是「房屋地區」，銀行將房屋所在地區分為A、B、C、D四級，不同級別的貸款成數有所不同，A級可貸8成；B級可貸7成5；C級可貸7成；D級可貸6成5。
A級地段以目前精華熱門區域為主，像是台北市全區都是A級；而新北市的板橋、三重、蘆洲、新莊、土城、中和、永和、新店、汐止，既是成熟型生活商圈，又有捷運線經過，想買的人比想賣的人多，房價有保障，也屬於A級。
而B級區屬於一般區域，只要地點不要有明顯的問題、不動產物件也屬於一般電梯型住宅，原則上都可以貸到7成5左右。
C級以下地段是指銀行貸款意願低的地區，像是一些新成屋供給量大、買屋需求反而少的區域，或是每次下雨必淹的地區，曾發生重大天災的地區等等，這些路段或地段，日後出售必定不易，銀行債權不易回收，有些銀行可能還拒貸。
坪數
以雙北地區為例，台北市權狀面積十二坪以上、新北市十五坪以上，這是申請銀行房貸放款的是基本條件，有些銀行更嚴格，甚至要求室內面積十五坪以上才受理房貸，想買套房的人就會遇到這個問題。
如果想買的是新成屋或預售屋，是由建商整批向銀行貸款，房貸成數及利率都不會有太大問題；但是當想要轉手給下一個買方，對方可能就會面臨坪數過小不易貸款的狀況，影響購買意願，因此盡量避免購買坪數過小的套房。
房型
最後便是房屋類型，一般住宅比較容易過關，但如果是店面、工業住宅等…這類特殊類型的房子，銀行房貸不好貸，因為買方通常屬於特定族群，意即買的人比較少。
一方面由於物件相對稀少，銀行不容易估價；二來買的人有限，不容易賣出，算是銀行不歡迎的物件。
收支比被銀行婉拒，我還能選擇哪些管道？
各大上市櫃融資公司有感於銀行二胎房貸審核過度嚴格，推出「二順位房屋貸款」，目的是幫助有資金需求的有房族取得高額現金運用。
關於各大上市櫃融資公司公司
各大上市櫃融資公司二胎房貸跟銀行的二順位房貸是一樣的融資方案，由於企業的內部規定，一般民眾無法直接跟各大上市櫃融資公司申辦二胎房貸，需要透過授權的經銷商申辦，國峯厝好貸就是各大上市櫃融資公司合法授權、全台最大的直屬經銷商。
關於二胎房貸
二胎房貸簡單解釋，就是保留原本第一順位的銀行房貸，以房屋殘值抵押，再向第二間貸款機構申請第二筆房貸，等於一間房產同時有兩筆不同債權人。二胎房貸又稱為「二順位房貸」、「次順位房貸」或「房屋二胎」，因為是第二順位的債權人，貸款機構需承擔的風險就會變大，所以二胎房貸利率通常會比較高。
Q:各大上市櫃融資公司二胎房貸好嗎？
A:房屋有銀行貸款下，希望增貸或轉增貸被銀行婉拒，又不想考慮其他非上市公司的民間貸款，各大上市櫃融資公司二胎房貸會是最合適的選擇。因為各大上市櫃融資公司二胎房貸利率跟銀行二胎房貸一樣遵守法規限制，還款方式也比照銀行的本利均攤，擁有跟銀行相同的保障跟專業，卻沒有銀行二胎房貸的限制重重。
本篇所提到的收支比，二胎房貸也會列入審核考量，但並非絕對核貸條件，其他如：負債比、債務協商、信用不良紀錄等問題，都能向國峯厝好貸申請。我們不限職業別，就算是從事領現金或沒有薪轉證明的工作，只要有房就能申貸，業務專員都會盡力為您爭取核貸，記得選擇有規模的融資公司，才能貸得安心有保障！
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作者簡介
蔡志傑
國峯厝好貸（各大上市櫃融資公司經銷商）
副總經理
銀行從業經歷超過20年
曾任職於：
台北國際商業銀行（現為永豐商業銀行）企業金融
國泰世華銀行 消費金融
板信商業銀行 消費金融
