2024房屋轉增貸｜優缺點？費用？各家銀行利率、申請條件統整

房屋轉增貸是把原本的房貸轉至其他銀行承做，用重新鑑價後的貸款資金清償前房貸，再利用剩餘的資金做其他運用。本篇將介紹申辦條件、流程、各家銀行利率和費用。

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房屋轉增貸是什麼？

房屋轉增貸意思是將原本的房屋貸款轉移至其他銀行承做，銀行會對房屋重新鑑價，需要在房屋鑑價金額高、貸款成數高且貸款額度也高的情況下，申貸人才能獲取額外資金。原銀行貸款的剩餘金額會由新承做的銀行清償，辦理完塗銷手續後再轉移房屋抵押權，讓新承做銀行成為第一順位。

因為月付金降低、貸款年限拉長、增加寬限期等因素，房屋轉增貸後能夠降低每月房貸月付金，並且可同時利用「代償完的剩餘資金」做財務規劃。

如果轉貸後利率條件與原貸款銀行相同並且沒有多出額外資金，稱之為平轉。房屋轉增貸和房屋增貸雖然都屬於房屋抵押貸款，兩者間也存在其他異同。

延伸閱讀：2024房屋增貸條件是什麼？銀行利率、流程、優缺點

辦理房屋轉增貸的原因

為何要把房貸轉移至其他銀行？申辦轉增貸的原因有哪些？以下將列出3個主要因素。

一、 降低貸款利率

貸款利率越高月付金就越高，各家銀行的房貸利率不一，若能找到提供更低利率的銀行辦房貸，將有助於減少每個月的還款壓力。除了月付金降低外，整筆貸款的總利息費也會有落差，因此利率差也是選擇轉增貸的重點評估項目。

貸款利率影響月付金範例
A銀行貸款 1,000萬、年利率為 2.6%、本利均攤、年限15年，首月月付金為 67,151元。
B銀行貸款 1,000萬、年利率為 2.2%、本利均攤、年限15年，首月月付金為 65,276元。

根據上方舉例可看出在貸款額度、年限和還款方式皆相同的情況下，利率越高月付金也更高，因此B銀行的貸款利率比A銀行低，若是在B銀行貸款，月付金將能負擔較少的費用。

二、 提高貸款額度

除了房屋所在地區，房屋的建造方式和屋況都會影響房屋價值，房屋價值則會直接影響房貸額度。當申請房屋轉貸時，銀行會進行房屋鑑價，房屋價值越高、鑑價金額就越高。除此之外，銀行在審核貸款時還會評估「申貸人的條件」，包含收入和工作是否穩定？信用是否良好？若申請人條件好再加上房屋價值也高，便有機會取得較大的貸款額度。

房屋鑑價影響貸款額度差異範例
同一間房屋，同樣的貸款成數 70%，不同的鑑價結果
A銀行房屋鑑價 1000萬，代表申貸額度可達 700萬元
B銀行房屋鑑價 500萬，代表申貸額度可達 350萬元

根據上方舉例可看出，房屋鑑價金額越高，可貸額度會越高。

貸款成數影響貸款額度差異範例
同一間房屋，同樣的鑑價結果，不同的貸款成數
A銀行房屋鑑價 1,000萬、貸款成數 70%，代表申貸額度可達 700萬元
B銀行房屋鑑價 1,000萬、貸款成數 85%，代表申貸額度可達 850萬元

這代表在房屋鑑價結果相同情況下，貸款成數也會影響貸款額度，成數越高可貸額度越高，申貸人將能獲得更多的資金。

延伸閱讀：轉貸一定划算嗎？2024房貸轉貸條件、利率和優缺點比較

三、 獲得寬限期和延長年限

房屋貸款轉向其他銀行承辦可享有該銀行的貸款內容，包含利率、額度，寬限期和貸款年限等。寬限期和貸款年限能對月付金有較大的影響，因為在房貸寬限期，申請人只需要繳利息，房貸初期能夠大幅降低申貸人要擔負的月付金；而延長貸款年限則因繳付期數變多，在均攤後能形成較低的月付金。

還款年限影響月付金範例
同一間房屋，同樣的貸款額度及利率，不同的還款年限
A銀行房屋貸款 1,000萬、利率 2.06%、貸款年限 20年，月付金為 50,873元
B銀行房屋貸款 1,000萬、利率 2.06%、貸款年限 30年，月付金為 37,263元。

根據上方舉例可看出貸款年限越長，每月繳款金額會越低。

有無寬限期影響初期月付金範例
A銀行房屋貸款 1,000萬、利率 2.06%、貸款年限 20年，無寬限期，月付金為 50,873元
B銀行房屋貸款 1,000萬、利率 2.06%、貸款年限 20年，2年寬限期，前 2年月付金為 17,167元，2年過後月付金為 55,448元

根據上方舉例可看出有寬限期者，初期月付金會較低，但寬限期後繳付本金攤還的期數為18年，計算下來月付金會比沒寬限期的高，因此寬限期有利也有弊。

房屋轉增貸優點與缺點解析

轉增貸有機會降低利率、提高額度，但貸款過程中也會產生必要費用支出，乍聽之下轉增貸優點眾多，但其中也隱藏著缺點，在貸款前需要謹慎評估。

該選擇房屋轉增貸嗎？

兩者其實是相同的概念，流程都是把房屋貸款轉移至其他間銀行承做，差別在於轉增貸會多出額外的資金可靈活運用，對申貸人來說是最佳的選擇。雖然轉貸（轉增貸）有機會多出一筆資金，但本身也具備優缺點和必要的費用，申貸人必須謹慎評估以下疑慮後再確認是否申辦：

1. 寬限期後需均攤本金和利息，是否能負擔突然增加的還款壓力？
2. 如果條件不符合資格無寬限期等優惠，是否有轉增貸必要？
3. 若支出必要成本費用後與原先條件差不多、無多出其餘資金該怎麼辦？
4. 扣除額外的成本費用後實際撥款額度減少，是否能符合原本的預期？
5. 申辦轉增貸時重跑流程的時間成本，是否能解決緊急資金需求？

提醒
以上5項疑慮都解除後，申貸人還需再次評估自身的經濟能力，確定有能力正常還款、不會因為遲繳等原因影響個人信用分數再簽約轉增貸。

房屋轉增貸優點與缺點解析

1.較低的年利率 VS. 較高的總利息費

• 優點：獲得低利率
  選擇轉增貸將貸款轉移給其他銀行承辦，是因為確認可獲得比現在房貸更優惠的利率，讓未來的月付金能夠減少。

• 缺點：總利息費增加
  雖然申辦後的利率與原先的利率有落差，但轉移房貸等於是重新繳房貸，月付金雖然降低，但是前銀行償付的利息加上新承做銀行要償付的利息費總額，計算下來會比原先的總利息費用多。

2. 取得額外資金 VS. 不適用原優惠

• 優點：取得額外資金
  獲取額外資金是選擇轉增貸的主要原因之一，房屋價值越高，重新鑑價後更有機會獲取高貸款額度，在清償原銀行的剩餘本金後，剩餘的資金便可以妥善運用。

• 缺點：不適用原優惠身分
  若申貸人身分特殊，如：上市櫃公司員工、教師或醫師等，在原銀行享有優惠的利率或是額度，但在選擇轉增貸後，新承做銀行可能沒有特殊身分的優惠專案，申貸人就必須有所取捨。

3. 寬限期 VS. 額外費用

• 優點：重新擁有寬限期
  若新承做的銀行有提供轉增貸寬限期，成功撥款後，申貸人在繳房貸初期壓力會比較小，因為只需要繳利息、不需要繳本金。對於一般小資族、新婚夫妻來說，寬限期內不僅可以短暫舒緩還款壓力，也能多善用資金規劃。

• 缺點：支付額外費用
  轉增貸過程中有許多必要的支出，這些花費都必須由申貸人自行負擔：

　　╴塗銷費：原銀行需辦理塗銷手續，證明已完成清償。
　　╴違約金：原銀行的貸款期限內轉增貸等於是提前解約，需支付違約金給原銀行。
　　╴開辦費：銀行貸款的帳務管理費用，又稱作開辦費，每間銀行的名稱有異。
　　╴地政設定規費：地政設定的費用如登記費、工本費和書狀費等。
　　╴代書費：若有委託代書代辦房屋設定等流程，需要支付一筆手續費給代書。

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４.  延長年限 VS. 流程耗時

• 優點：延長年限降低負擔
  申辦轉增貸延長貸款年限，原本15年的房貸延長至20年償還，雖然要繳更久的房貸，但每期的月付金中會減少，降低還款壓力。

• 缺點：申辦不便又耗時
  轉增貸是兩間銀行之間的貸款做移轉，除了房貸基本的申辦流程外，還需要額外再多一個塗銷抵押權設定的步驟，申貸人等待撥款的時間會再拉長。此外，銀行本身的作業時間就比較長，營業時間多為辦公族的上班時間，比較不適合急需資金的人。

最新銀行房屋轉增貸利率、費用

申辦轉增貸需要事前做足功課，審慎評估找尋合適的銀行，因為每家銀行的轉增貸利率、房貸最高成數、貸款年限以及轉增貸最高額度、辦理房貸會產生的相關費用都有所差異，以下提供有承辦轉增貸銀行的最新貸款資訊。

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房屋轉增貸銀行推薦

◆ 轉增貸利率
銀行的轉增貸利率約介於 2.19%~4%之間，在上述10間銀行裡，目前在轉增貸上提供較低利率是中國信託（前12期 2.185%起）與王道銀行（2.19%起），利率越低月付金越低。部分銀行官網沒有明寫利率規範（如：遠東銀行），建議親自洽詢該銀行了解細節。

◆ 轉增貸費用
各家銀行的轉增貸費用約介於 5,000元~8,000元，其中又以遠東商銀為最低，費用為 5,000元，但渣打銀行也有提供無帳管費、無審查費、地政設定規費最高補貼 8,000元的優惠。各家銀行的收費項目不同，再加上有其他優惠內容，建議在比較費用時直接諮詢銀行專員，並在正式簽約前再次確認所有費用細節。

◆ 轉增貸寬限期
目前各家銀行寬限期約介於 1~3年，部分銀行則無提供寬限期服務，如：玉山銀行、凱基銀行等。值得注意的是，即使銀行有提供寬限期優惠，並非所有申貸人都可以享有。

申辦房屋轉增貸除了利率、費用和寬限期，貸款成數和年限也需要加以衡量，確認銀行的貸款條件都有符合且有利的情況下再提出轉增貸申請。房屋轉增貸的貸款條件會依據申貸人的收入、工作、信用狀況和房屋現況而定，因此最終核貸結果請以承辦銀行為主。

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房屋轉增貸試算工具，輕鬆試算月付金

想要找到合適的房屋轉增貸銀行？除了到各家銀行諮詢比較專案外，也可透過線上試算工具大概估算預計能多出的資金範圍，目前許多銀行都有提供線上房屋轉增貸試算服務，如：國泰世華、中國信託，讀者若有需求可至以上網站了解。

房屋轉增貸試算範例
阿勻名下有一間房屋，在甲銀行貸款 900萬元、繳款10年後本金餘額為 400萬元。
假設十年後房屋所在地區有升值，經乙銀行鑑價後金額為 1,200萬元，貸款成數 75%。

1,200萬元×貸款成數 75%－本金餘額 400萬元＝500萬元

阿勻若將房貸轉移至乙銀行，可再額外獲得最高500萬元的資金。
但轉增貸會產生其他額外費用，假設開辦費4,500元、塗銷費1,000元、代書費1,000元，再加上地政設定規費14,400元，總成本為20,900元。
實際拿到的額度為500萬元－成本20,900元＝497萬9100元。

房屋轉增貸的確有機會獲得高額資金，但以上假設是房屋鑑價金額高、最低成本費用、高貸款成數等綜合的理想情況，建議民眾務必全面評估後再申貸。

房屋轉增貸流程、條件與其他貸款差異

各家銀行對房屋轉增貸在條件上縱使略有不同，也都有基本的條件限制，在流程及準備資料上也都略有小不同，因此以下針對房屋轉增貸的流程、條件、資料準備，以及和其他貸款的差異進行說明。

房屋轉增貸條件

1. 年齡限制
   以往申貸年齡規定需要年滿20歲，現今民法將成年年齡下修至18歲，現在只要年滿18歲即可貸款；年齡限制則多以65歲為上限，部分銀行更是規定年齡超過60歲就不予核貸。
   
2. 申貸人限制
   為了降低放款風險，銀行會審慎評估申貸人的信用和收入狀況，建議在申辦前需維持良好信用狀況，如：貸款和信用卡正常還款無遲繳、無卡循等，並提供有效財力證明，佐證自身的還款能力。
   
3. 房屋限制
   房屋只要有貸款空間基本上都可以辦理轉增貸，但房屋的大小也會有所限制，部分銀行不承做套房貸款，如：中國信託。

備註：
套房定義為權狀坪數小於15坪、扣除公設後坪數小於8坪，或是全部建物（主建物+附屬建物）小於12坪等。

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房屋轉增貸流程步驟與申請資料

轉增貸的流程主要分成6個步驟

• 步驟一：提出申請
  準備申請書、雙證件影本、財力證明、近一年房貸繳息明細、戶籍謄本和土地建物所有權狀影本，線上或親自至銀行提出貸款申請。

• 步驟二：估價審核
  根據房屋的價值重新鑑價，審核申貸人和房屋的條件後，確定可以承做會主動通知申貸人。

• 步驟三：對保簽約
  銀行和申貸人約定時間和地點對保，確認貸款內容正確即可簽立合約。

• 步驟四：設定抵押
  至地政機關設定房屋抵押權，使新承做銀行成為第二順位。

• 步驟五：撥款清償
  新承做銀行會撥款給申貸人，並協助清償原貸款銀行的剩餘本金。
  　＞一次性撥款：直接全額撥款，申貸人自行清償原貸銀行的剩餘本金。
  　＞分段性撥款：先撥款清償金額，再撥款「扣除清償金額後」的剩餘金額。

• 步驟六：塗銷移轉
  至地政機關塗銷原銀行的貸款，並將第一順位抵押權移轉至新承做銀行。

房屋增貸、房屋轉增與二胎房貸差異

• 房屋增貸：直接向原貸款銀行辦理增貸
• 房屋轉增貸：轉向其他銀行貸款獲取資金
• 二胎房貸：已有房貸的情況下，再向其他承貸單位申請資金

申貸人如果想要再透過房屋增添資金，建議貸款的優先順序為：

房屋增貸＞房屋轉增貸＞二胎房貸

申貸人如果有資金需求，可先向原貸款銀行提出房屋增貸申請，由於在首次房貸時已經評估過所有條件資料，在申請貸款的審核速度上會比轉增貸、二胎房貸等方式快很多，但大多會維持原本的貸款專案，無法拿到預期額度或是較低的貸款利率。

如果額度和貸款利率不符合預期，則可以考慮轉增貸至其他銀行，透過重新估價的方式，有望獲得更高的額度、更低的利率。不僅成功降息，還能為自己取得額外的資金，缺點在於會需要支付額外但必要的成本，如：開辦費、塗銷費等。

若申貸人沒有找到合適的轉增貸銀行，或是條件不佳導致被銀行婉拒，則還能夠選擇二胎房貸，同樣是房屋抵押貸款，但與前兩者不同的是：有兩個債權人、不用辦理塗銷移轉、並且有機會取得更高貸款額度，獲取更多貸款資金。因為承做二胎房貸的承貸單位風險較高，所以二胎房貸利率會比房屋增貸、房屋轉增貸要高，且不同承貸單位對申貸人保障程度也有差異。

目前提供二胎房貸管道有：銀行、融資公司、民間金主。建議申貸人在選擇二胎房貸時，應以合法且大型的銀行、融資公司為優先，因為這些承貸單位利率都會符合法規，讓借款有所保障；民間金主不僅可能會有高利貸、高額代辦費，還可能讓債務永遠還不完。

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