高房價時代要一次買到理想的房屋不容易，而政府也針對有換屋計畫的人，特別給予「房屋重購退稅」的優惠，了解清楚重購退稅是什麼？有沒有條件限制？跟著了解清楚，為自己在換屋時增加一筆換屋基金或是裝潢金。
房屋重購退稅是什麼？
居住品質的提升，是一般人的理想與目標。重購退稅則是政府為避免納稅義務人，在賣出自用住宅被課了沉重稅金，因此將舊屋賣掉換新屋時收取的稅金退返的節稅優惠，貼補買新房子土地總額價款的差價。有換屋計畫的人，可以規劃重購退稅，為自己增加一筆換屋基金。
重購退稅的政策措施與房地合一稅的推行、房貸利率等政策有著密切關聯，因此這項優惠僅針對自住的購屋族群，完全排除了炒房的投資客，因此只要重購退稅申請成功就能免除「房地合一稅」，對購屋族群來說是一大福音。
須注意的是，申請重購退稅是有申請條件及限制的，下面繼續跟著厝好貸了解清楚重購退稅的更多細節。
賣小屋，買大屋→申請全數退還或扣抵應納所得稅額。
賣大屋，買小屋→按重購價額占出售價額之比率，計算應退還或扣抵已繳納的所得稅額。
重購退稅退那些稅金？
2015/12/31 以前取得，可申請的重購退稅項目為：綜合所得稅＋土地增值稅。
2016/01/01 以後取得，可申請的重購退稅項目為：房地合一稅＋土地增值稅。
| 重購退稅3種退稅項目差異 | |||
| 退稅項目 | 綜合所得稅 (2015/12/31 日前取得房地適用) |
房地合一稅 2.0(2016/1/1 日後取得房地適用) | 土地增值稅 |
| 適用標準 | 舊屋和新屋必須都為自用住宅不論先買後賣還是先賣後買，都須在2年內完成 | ||
| 條件限制 | 新舊屋買賣需為本人或配偶 | 新舊屋買賣需為本人或配偶 | 新舊屋買賣須同一人 |
| 設籍限制 | 所有權人、或其配偶、或未成年子女 | 所有權人、或其配偶、或直系親屬 | |
| 退稅額度 | 以小屋換大屋：全額退稅以大屋換小屋：按比例退稅 | 新地價格–（舊地價格–土地增值稅）
※以大屋換小屋無法退稅！ |
|
資料整理：國峯厝好貸
註：房地合一稅是什麼？
房地合一稅是一種交易稅，在2016年1月1日以後取得的不動產或土地，在扣除相關成本及費用後，轉售時如有獲利就會被課徵！房地合一稅的課徵主要是為了抑制房價炒作，因此房屋持有時間越短，課徵稅率就越高，房地合一稅在110年4月28日修法改為房地合一稅2.0，其改革本意精進房地合一所得稅制度，期能抑制短期炒作不動產、落實居住正義，並防杜規避稅負及維護租稅公平。
重購退稅申請條件？
根據國稅局房地合一稅2.0制度重購退稅的條件如下：
- 須為個人買賣自住的房地。
- 個人或其配偶、未成年子女必須設有戶籍且居住在內
- 出售前１年內必須沒有任何出租、營業用途和執行業務的紀錄。
- 不論是﹝先買後賣﹞還是﹝先賣後買﹞，做新舊房地的移轉時間需要在2年內。
比較特別的是，若配偶之一方出售自住住宅或土地，而以配偶他方之名義重購者，也符合重購退稅的條件。
重購退稅後五年內絕對不能做的３件事
要注意，在申請重購退稅後，五年內千萬不要將房屋出售、贈與、移轉，或是房屋出租、轉為營業用途，最重要的是申請人（即為屋主）不能將戶籍遷出。因為這些行為都會被認為是違反重購退稅，並且會觸發退稅金額的返還和相關罰款。此外，五年內限制轉讓和租借的目的是鼓勵房屋持有人長期居住，減少買賣投機行為對房市的影響，並維護房市穩定發展。若在五年內必須要出售或轉讓，房屋持有人需要先將退稅金額返還給政府，才能進行相關的轉移或租借行為。
重購退稅的設籍規定
具體來說，根據台灣財政部的規定，申請重購退稅後，買方需於兩個月內將新房產設為戶籍所在地，並於五年內不得遷出或申請設立第二戶籍，否則需返還已獲得的稅款，除此之外還有一些眉眉角角要特別注意。
第一種：先賣後買
邏輯過程單純，賣屋時裡面要有戶籍並且在買入新房時再將戶籍遷入，這樣即符合重購退稅資格。
第二種：先買後賣
在買新屋時，申請本人要在要賣的舊屋維持戶籍，也就是讓舊屋維持「自用住宅用地」，使其舊屋並非為空戶的狀態，等買進新家後才能遷走，這種模式才算是「重購」，這是最容易被忽略的情形。
重購退稅申請方式有哪些？
線上申辦
目前各地方政府皆有提供網路申辦服務，因此請在各地方政府的官方網站進入申辦頁面，依照網頁指示填入必備資料，再次確認資料內容無誤後，接下來系統將請申請人完成身份驗證，身分驗證後送出申請即可。
臨櫃申請
備齊準備資料後，在地方稅捐機關服務時間直接前往辦理。
郵寄辦理
備妥申請所需的資料後，掛號郵寄到戶籍地所在的國稅局或分局、稽徵所申請。屆時申辦專員會確認資料是否齊全，如果尚缺資料會電話與申請人聯繫，申請通過後也會另行通知。
重購退稅申請需準備什麼文件？
第一種：線上申辦
-
- 重購退稅申請書
申請書及填表範例來源：財政部
重購退稅申請書下載：空白書表(word).doc
重購退稅填表範例：填表範例(word).doc - 個人房屋土地交易所得稅核定通知書。
- 重購房地(房屋使用權)契約書影本。
- 新房屋土地所有權狀影本。
- 新、舊房地買賣收付價款證明。
- 出售舊自住房屋年度已辦竣戶籍登記及重購新自住房屋年度已辦竣戶籍登記的戶口名簿影本。
- 其他稅籍機關或金融機構額外需求文件。
- 重購退稅申請書
第二種：臨櫃申請
-
- 重購退稅申請書
申請書及填表範例來源：財政部
重購退稅申請書下載：空白書表(word).doc
重購退稅填表範例：填表範例(word).doc - 個人房屋土地交易所得稅核定通知書。
- 重購房地(房屋使用權)契約書影本。
- 新房屋土地所有權狀影本。
- 新、舊房地買賣收付價款證明。
- 出售舊自住房屋年度已辦竣戶籍登記及重購新自住房屋年度已辦竣戶籍登記的戶口名簿影本。
- 其他稅籍機關或金融機構額外需求文件。
- 納稅義務人親辦者，應攜帶身分證明文件正本（國民身分證或居留證）；委託代辦者，應檢附納稅義務人身分證明文件正反面影本、印章、受託人身分證明文件正本及委託書。
- 重購退稅申請書
第三種：郵寄辦理
-
- 重購退稅申請書
申請書及填表範例來源：財政部
重購退稅申請書下載：空白書表(word).doc
重購退稅填表範例：填表範例(word).doc - 個人房屋土地交易所得稅核定通知書。
- 重購房地(房屋使用權)契約書影本。
- 新房屋土地所有權狀影本。
- 新、舊房地買賣收付價款證明。
- 出售舊自住房屋年度已辦竣戶籍登記及重購新自住房屋年度已辦竣戶籍登記的戶口名簿影本。
- 其他稅籍機關或金融機構額外需求文件。
- 重購退稅申請書
重購退稅申請時間需要多久？
重購退稅申請時間會因個人申請情況而異，依據國稅局的說明，完成申請的作業天數約需60個日曆天，但如果遇到文件不齊全、資料錯誤或跨縣市的情況，可能會需要更長的時間。又個個地方政府的效率皆不相同，建議申請人直接向當地的稅務機關詢問較佳。
國稅與地方稅免付費電話：0800-000-321（手機請撥市話號碼）
→財政部臺北國稅局：(02)2311-3711
→財政部北區國稅局：(03)339-6789
→財政部中區國稅局：(04)2305-1111
→財政部南區國稅局：(06)222-3111
→財政部高雄國稅局：(07)725-6600
重購退稅懶人包整理一次看！
| 房屋重購退稅懶人包 | ||
| 重購退稅項目 | 房地合一稅 2.0 | 土地增值稅 |
| 適用條件 | 限制舊屋和新屋皆為自用住宅，且換屋須於 2 年內完成交易 | |
| 所有權人限制 | 新舊屋買賣需為本人或配偶 | 新舊屋買賣須同一人 |
| 設籍限制 | 所有權人或其配偶、未成年子女 | 所有權人或其配偶或直系血親 |
| 退稅額度 | 以小屋換大屋：全額退稅以大屋換小屋：按比例退稅 | 以小屋換大屋：全額退稅以大屋換小屋：不可退稅 |
| 申請文件 | 個人房屋土地交易所得稅重購退稅申請書個人房屋土地交易所得稅核定通知書重購房地契約書影本
新房屋土地所有權狀影本 新、舊房地買賣收付價款證明 出售的舊屋及重購的新屋辦竣戶籍登記的戶口名簿影本 |
土地增值稅自用住宅用地重購退稅申請書舊房屋土地交易時的契約文件影本新購入房屋土地交易時的契約文件影本
舊屋與新屋土地的所有權狀影本 舊屋出售時土地增值稅繳款收據正本 重購土地所有權人的無租賃申明書正本 |
| 申請方式 | 臨櫃申請郵寄申請 | 線上申請臨櫃申請郵寄申請 |
| 其他注意事項 | 5 年內不可有出租、營利或執業等情形，否則會追回退稅額。 | 出售土地面積無限制；取得都市土地面積不可超過 3 公畝（約 90.75 坪）；取得非都市土地面積不可超過 7 公畝（約 211.75 坪） |
資料整理：國峯厝好貸
重購退稅Q&A
Ｑ：為什麼重購退稅對換屋族很重要？
Ａ：因為房屋買賣的時候要繳的稅金很重，若能用到重購退稅就可以降低很多稅金負擔，因此不可不知！
Ｑ：賣掉名下房屋，然後重新買新房是配偶的名字的話，可以適用重購退稅嗎？
Ａ：如果是申請「房地合一稅」的重購退稅可以，但如果是申請「土地增值稅」的重購退稅不行。
Ｑ：如果換屋多次，重購退稅是否有次數限制？
Ａ：重購退稅並無次數及戶數上的限制。
Ｑ：若買入5年內出售或出租會怎麼樣？
Ａ：若改變自住用途將其出租、遷出戶籍、移轉他人(包括夫妻間贈與)，就會被追繳原退還的稅額。戶籍如需辦理遷出，至少需保留本人、配偶或直系親屬任何1人於原戶籍內，不然會被追繳原退還的稅。
Ｑ：「預售屋換約」適用重購退稅嗎？
Ａ：因無法設籍，不適用。
Ｑ：為什麼老公寓換新大樓，土地增值稅無法重購退稅？
Ａ：因為公寓土地持分通常較大，土地價值可能較高，因此不符合重購退稅條件。
請留意『國峯厝好貸』並無協助民眾辦理重購退稅，所以如果有重購退稅的需求，請直接向所在的稅務機關了解和申請，因為現在詐騙常常與時事結合，因此不要輕易聽信任何人協助辦理重購退稅，辦理重購退稅務必親自前往稅務機關申請。
但在購買房屋後，若有任何資金的需求，則可找『國峯厝好貸』，讓國峯厝好貸輕鬆幫你貸！國峯厝好貸提供各式二胎房貸貸款方案，有資金運用需求都可向國峯厝好貸免費諮詢，國峯厝好貸將提供專業的一對一諮詢服務！
國峯厝好貸為全台最大二胎房貸服務合法經銷商，提供可靠安全有保障的二胎房貸借貸服務，總公司位於台北市，六都皆有分公司，全台皆有服務，全年無休。
作者簡介
蔡志杰 副總經理【國峯厝好貸 （全台最大各大上市櫃融資公司二胎房貸經銷商）】
銀行從業及金融服務經歷超過20年。
