法拍屋怎麼買？又有哪些流程與風險？本文將提供法拍屋的重要資訊，幫助您快速理解法拍屋怎麼買、購買流程是什麼，以及有沒有什麼風險和注意事項。
什麼是法拍屋
法拍屋，又稱法院拍賣房屋，是指當原屋主無力履行抵押合約或無法清償債務時，債權人可以透過司法程序向法院申請強制執行，將原屋主的房屋拍賣。拍賣所得價金用於清償債務或履行抵押合約。因為是通過法院判決拍賣出售，所以被稱為法拍屋。
法拍屋怎麼買？購買法拍屋流程
STEP 1：準備投標單、保證金信封
– 前往法院購買投標單和保證金信封。
– 在投標單上填寫預計投標的物件和價格。
– 請確保填寫的資料正確無誤，以免喪失購買資格。
STEP 2：繳保證金
– 繳交法拍屋的保證金，通常為總底價的20-30%。
– 保證金通常以銀行支票支付，請確保填寫支票時資訊正確。
STEP 3：投標
– 在內政部不動產資訊平台查看法拍屋相關公告，包括投標時間和地點。
– 準備投標單、保證金、身分證和印章，前往指定法院進行投標。
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- 第一拍：
通常以市價或市價的9折作為起始價格。請注意，這僅是市場估價，不一定低於市場行情。
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- 第二拍：
價格約為第一拍底價的80%。
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- 第三拍：
價格約為第一拍底價的64%。
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- 應買公告期：
在第三拍流標後，進入「應買」拍賣階段。在「應買」公告期的3個月內，按照「投標順序」購買的投標人可以購買該物件。
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- 第四拍：
價格最低可能會降至第一拍底價的51.2%。這也是一些法拍屋老師宣傳以五折購買法拍屋的原因。然而，較好的物件通常在第二拍或第三拍時就已經被購買。如果第四次拍賣仍然流標，法院將撤回該不動產的執行，並核發債權憑證，債權人可以隨時再次申請拍賣。
STEP 4：繳交尾款
– 得標後的7天內，需繳清拍賣金額扣除保證金後的剩餘尾款。
– 若未能按時支付尾款，將無法完成交屋，並且保證金將被沒收。
STEP 5：辦理過戶
– 在繳清尾款後的7-10天內，法院將核發「不動產權利移轉證明書」給得標者。
– 得標者憑證明書到地政事務所辦理「所有權過戶登記」，取得房屋的所有權。
STEP 6：交屋
– 完成過戶登記後，取得房屋的使用權。
– 若法拍屋屬於「可點交」，得標者可向法院申請點交，法院會要求房屋佔用人在15天內搬離。
– 若法拍屋屬於「不點交」，得標者需自行與佔用人協調交屋，若協調失敗，將需要透過法律途徑起訴。
法拍屋的風險和挑戰
法拍屋雖然有著低價的誘惑，但同時也伴隨著一些高度的風險。
無法事先看屋，無法了解屋況
購買法拍屋前無法進入內部參觀，因此無法確切知道房屋的實際狀況。需要依賴外部觀察和周遭左右鄰居的資訊來評估房屋的潛在問題。
需準備高額保證金
購買法拍屋需要事先支付高額的保證金作為投標的一部分。保證金通常是總底價的20-30%，這可能對財務造成壓力。
向銀行貸款較困難，且利率較高
法拍屋通常較難獲得銀行貸款，因為銀行認為法拍屋的風險較高，因此審核上會非常嚴謹甚至乾脆拒絕貸款，因此即使獲得貸款，利率也可能相對較高。
法院不負瑕疵擔保責任
購買法拍屋後，法院是不會對房屋的瑕疵或問題負責的，如果房屋出現需要修繕的問題或是裝潢的部分都需要自行負擔。
額外成本支出
購買法拍屋可能需要額外的成本支出，除了有法院費用、律師費用、稅金等，還有可能需要支付電、水欠繳又或是安裝費，另外也有可能會因為房屋有瑕疵還需要支付修繕裝潢費用。
如何預防法拍屋風險
預防法拍屋風險需要謹慎和周到的準備，了解市場情況、仔細檢查房屋、尋求專業意見，並遵循合法程序，才能降低風險，做出明智的投資決策。
進行充分的研究
在購買法拍屋之前，進行充分的研究是非常重要的，了解清楚法拍屋市場，學習有關法拍屋的相關法律和流程，查看相關文件和公告，並盡可能的了解房屋的背景資訊。
檢查房屋狀況
雖然無法事先進入法拍屋內部，但您可以觀察房屋的外部狀況、檢查外牆、屋頂和周圍環境是否有明顯的損壞或問題跡象。
諮詢專業意見
在購買法拍屋之前，諮詢專業人士的意見是明智的選擇。請找一位經驗豐富的房地產律師或房屋檢測專家，他們可以為您提供專業建議和指導，幫助您更好地了解風險和問題。
確認法拍屋公告
法拍屋標的公告大多不會任意調整，但建議若是有喜歡的標的，還是要隨時確認拍賣的日期、時間和地點，並且確認在拍賣時能夠到場，或者委託代理人代表出席。
設立預算和準備資金
在購買法拍屋前，一定要確定法拍屋的預算範圍，才知道要準備多充足的資金，除了購買價格外，還需要考慮可能的維修和改善費用，以及法院費用和律師費用等額外費用。
謹慎投標
在投標時務必謹慎行事，做好所有的功課，確定對標的物的真實價值有清楚的了解，這樣才能夠根據自身的預算和風險承受的能力制定正確的投標策略。
了解及遵守法律流程
確保自己已經充分的理解所有相關的法律，也清楚知道所有拍賣的時間表和流程，才能避免違反法律、或是遭受法律糾紛。
法拍屋常見問題
Q1. 法拍屋可以貸款嗎？
A1. 法拍屋可以貸款嗎？這是許多想要買房的人常問的問題。法拍屋是指被法院拍賣的房屋，通常價格會比市場上的房屋便宜，所以吸引了不少買家的目光。一般來說，法拍屋是可以貸款的，但是因為法拍屋的品質和價值不穩定，通常銀行會要求物件要有完整的登記資料，沒有任何欠稅或訴訟、沒有任何住客、沒有結構安全問題等等，因此銀行對房屋和借款人都會進行嚴格的評估，所以會比起一般房貸來的更困難也嚴苛。且得標者必須在得標後 7 天內就要繳清尾款，因此如果想要向銀行貸款的話，必須在法拍屋開標的前 2 週，先向銀行申請「代墊尾款」。
Q2. 有哪些可以查詢法拍屋的管道？
A2. 如果想要查詢法拍屋的相關資訊，可以至以下幾個網站查詢：
Q3. 如果沒有辦法在銀行申請到代墊尾款怎麼辦？
A3. 若是無法再銀行申請到代墊尾款，也無需太過擔心，若是已經擁有房屋並想要標購法拍屋，可以透過既有房屋向厝好貸申請二胎房貸來解決尾款資金問題，又或者如果已標下法拍屋也已經向銀行處理了代墊尾款事宜，但是在裝潢費和修繕費上沒有足夠的資金，同樣可以透過已轉移所有權的法拍屋向厝好貸申請二胎房貸來解決裝潢貸款和修繕貸款的問題，因此想要有更寬裕、充足的資金，有各式資金方面的需求，都可找『國峯厝好貸』！國峯厝好貸 提供各式二胎房貸貸款方案，有資金運用需求都可向厝好貸免費諮詢，國峯厝好貸 將有專業的銀行顧問團隊，提供一對一的免費諮詢服務！
