為什麼要進行增貸試算？增貸的方式有哪些？本篇將介紹各種房屋增貸方式的優缺點，並透過增貸試算網站和實際舉例，帶你觀察影響增貸額度的因素以及結果，幫助您找到最適合的貸款方案。
房屋增貸是什麼？
房屋增貸，是指屋主名下的房屋本來就有一筆抵押貸款，債權人通常是銀行，如果還有其他資金需求，可以選擇將同一間房屋再拿出來辦理抵押貸款，只要還有可貸款空間就可以增貸，無次數限制。申辦房屋增貸可以讓申貸人有機會獲取額外資金、延長還款年限，但不同的貸款商品、承貸單位的審核方式都會影響結果。
申貸人需要特別留意，房屋增貸具備優點與缺點，雖然有機會為自己獲取額外資金，但不論選擇哪一種增貸方案，因為月付金增加或還款期限拉長，繳款壓力自然會上升。申貸人務必多衡量自身財力狀況再提出貸款申請。
房屋增貸的方式
房屋增貸有許多種選擇，如：原銀行增貸、向別間銀行轉貸（轉增貸）、二胎房貸等，此三種貸款商品都有機會為申貸人獲取額外資金，但差別在於貸款模式和細節不同，以下將詳細介紹。
- 原銀行增貸
大部分人在一開始買房的時候會向銀行申辦購屋貸款，當有其他資金需求時，可以向原本的銀行申辦增貸。因為原銀行已經審核過申貸人資料和擔保品價值，基本上辦理增貸時審核速度會比較快，但大多是比照原專案內容辦理，因此申貸人能獲取的資金通常不高。
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- 向別間銀行轉增貸
各家銀行提供的貸款專案不同，如果認為其他家銀行條件比原銀行佳，可以選擇轉貸（轉增貸）的方式，爭取降低利率、獲取額外資金的機會。轉貸（轉增貸）是指將原本的房屋抵押貸款直接轉交給其他間銀行承做，新承做銀行會把原貸款的剩餘本金清償，但因為債權移轉，抵押權也需要重新設定。
申貸人至地政事務所設定抵押權，新承做銀行會設定在第二順位，等到把原銀行貸款（第一順位）的剩餘本金清償完畢後，就可以移轉成第一順位債權人。此貸款過程涉及兩間銀行，不僅審核耗時還需要繳交其他額外費用，如：塗銷費、地政重新設定規費、手續費或代書費等。
- 二順位房貸
二順位房貸意思是本身已經有一筆房屋貸款，因為有其他資金需求，向其他承貸單位如：銀行、融資公司或民間公司再申辦一筆房屋抵押貸款。
二順位房貸與增貸、轉增貸的貸款方式不同，二順位房貸是將同一間房屋，同時抵押給兩間不同的承貸單位，因此會有兩個不同的債權人。原銀行購屋貸款為第一順位抵押權，擁有第一順位的債務清償權，新承貸單位則是第二順位抵押權，須等到第一順位清償債務後尚有餘額才會清償第二順位債權人。
不同承貸單位的貸款條件和審核標準會有差異，選擇合法利率、貸款成數高、審核寬鬆的承貸單位尤為重要。此外，因為二胎房貸需要同時繳交兩筆月付金，申貸人在獲取大額資金的同時，還款壓力也會隨之上升，建議須謹慎評估後再提出貸款申請。
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房屋增貸試算的原因
房屋屬於高價值的擔保品，因此房屋抵押貸款條件影響就會放大結果，舉例來說，利率2%和利率2.1%看起來好像差異不大，但如果把時間拉長遠來看，總利息費用就會差很多。申貸人在進行房屋增貸試算時，多方比較各承貸單位的專案內容是必要的，透過貸款利率、貸款額度、還款年限、還款方式等多個條件篩選，並試算出同樣額度下月付金差異，才能找出最適合自己的方案。
提前進行房屋增貸試算，申貸人可以了解月付金的範圍，如果超出自己的預算就可以換別間，省去提出貸款申請、房屋鑑價、審核條件等作業時間。申辦房屋增貸可以獲取額外資金，但申貸人也必須了解每月要負擔的債務壓力，確認自身財力狀況是否能維持正常繳款，避免因為遲繳等狀況影響個人信用狀況、甚至失去心愛的房屋。
房屋增貸試算優點
房屋增貸試算的優點有哪些？以下將分別敘述：
1.瞭解月付金範圍
申貸人透過線上增貸試算網站，可計算出增貸後的預估月付金範圍，確認自身財力狀況能否負擔，如無法如期繳款就只能比較其他銀行的專案，或是選擇別種貸款方式。
申貸人心中會有理想的「增貸額度」與預估的「貸款年利率」和「還款期限」，再填入目前「原房貸的月付金金額」，增貸試算網站就可以給出預估的月付金金額。
2.瞭解可增貸額度
申貸人透過線上增貸試算網站，可計算出增貸後的預估額度，瞭解目前房屋所在地約可為自己增貸多少額度，並比較各家銀行能提供的貸款成數高低。
申貸人想粗估增貸額度，可輸入房屋所在縣市與地區、市價，以及目前的「房貸餘額」，增貸試算網站就會算出預估的增貸額度。
沒有房屋增算試算後果
1.難以找出差異性
如果申貸人沒有提前進行房屋增貸試算，難以找出各承貸單位的差異性，很容易落入話術或文字陷阱中，造成嚴重後果或損失。舉例來說，民法第205條規定貸款年利率上限為16%，合法的承貸單位提供的專案內容皆是以年利率作為基礎，銀行、融資公司的年利率絕不會超過上限，目的是保障申貸人貸款權益。
但民間貸款公司（錢莊、當鋪、資產管理公司、債務整合公司）就經常以日息、月息來混淆申貸人，年利率2%、月利率2%就會差很多。
年利率2%、貸款100萬、期限20年、本利均攤，第1 ~ 239個月月付金額為：5,059元。
月利率2%（=年利率24%）、貸款100萬、期限20年、只繳息不還本，第1 ~ 239個月月付金額為：20,000元。
※以日息、月息計算的民間貸款公司，還款方式多採用只繳息不還本。
由上方舉例可看出，申貸人若沒有提前做房屋增貸試算，不清楚年利率與月利率差異性，一不小心就會落入民間貸款公司的陷阱，使得每月背負沉重的還款壓力。
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2.不清楚額度範圍
如果申貸人沒有提前進行房屋增貸試算，比較難看出不同承貸單位額度上的落差，房屋的所在地區、屋況和屋齡、申貸人剩餘本金都會影響增貸額度。舉例來說，即使申貸人的房屋市價高，若剩餘本金過高，能增貸的額度仍有限，透過試算網站比較能了解預估可以增貸的額度範圍。
銀行因為受金管會嚴格監管，在放款方面須遵守許多規範，若申貸人有其中一項資格不符合，基本上核准條件包含貸款利率、額度皆會受影響，條件居於劣勢者則可會直接不予過件。
3.月付金超出負荷
申貸人透過房屋增貸試算網站，可計算在貸款利率高低及還款年限長短影響到的月付金金額，月付金越高每個月的還款壓力就越大，因此大部分申貸人都希望可以找到年利率更低的方案。各家承貸單位提供的年利率不同，但透過增貸試算結果申貸人就可以提前評估負擔狀況。
假設謝先生原本房貸月繳金額為28,000元，預計再增貸200萬元、年利率2.2%、還款年限30年，增貸試算結果謝先生每月還款金額還要再繳7,594元，再加上原本的月付金，等於謝先生在增貸後每個月需要繳交28,000元（原銀行月付金）+7,594元（增貸月付金）＝35,594元。
增貸後月付金增加，每個月的還款壓力上升，如果沒有提前進行房屋增貸試算，無法精準知道增貸後的預估月付金金額。更嚴重的是增貸後如果申貸人經濟狀況無法負擔，可能導致遲繳或房貸繳不出來等情況，間接影響生活品質和個人信用紀錄。
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房屋增貸試算推薦網站
房屋增貸是有擔保品的貸款，額度不受DBR22倍限制，且通常貸款利率低、貸款額度大、還款年限長，透過增貸試算網站結果，可幫助申貸人更快篩選出適合的承貸單位。以下將列舉推薦的增貸試算網站：
增貸試算推薦網站1：中國信託
中國信託提供免費的線上房貸增貸試算服務，申貸人輸入預計增貸金額、貸款年利率和還款年限，以及目前的房貸月付金，就可以計算出增貸後的每月還款金額。對於申貸人來說，不僅可以一眼比較出增貸前後的月付金差異，同時也能確認自身財力狀況是否能負擔。
增貸試算推薦網站2：國泰世華
國泰世華銀行提供免費的增貸試算線上工具，申貸人輸入房屋所在縣市與行政區、房屋市價與房貸餘額，系統便會根據房屋所在地區給予最高可以承做的貸款成數範圍，並依據您的房貸餘額估算出增貸額度範圍。申貸人對照增貸試算結果，可以大約瞭解房屋的競爭力，以及預估增貸的額度，選擇出能提供更高額度的承貸單位。
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房屋增貸試算3步驟
申貸人可以交叉使用上方兩個銀行增貸試算服務，透過線上的免費工具計算出增貸的預估月付金與額度，經過多方比對後找出CP值最高的承貸單位。
步驟一：觀察貸款條件差異
各家承貸單位提供的貸款條件不同，包括貸款利率、貸款成數、還款年限等，首次申辦增貸者可以先上網搜尋資料，建議以合法銀行、融資公司為主。接著比較各承貸單位的專案內容，比如說兆豐銀行房屋增貸年利率2.185%起、上海商銀房屋增貸年利率2.25%起，兩家銀行能提供的「最低」年利率就有差異。
貸款成數部分，永豐銀行房屋增貸最高為85%，台新銀行房屋增貸則為80%，兩者能提供的額度就有限制，對申貸人來說肯定是選擇前者會比較有利一些，但仍需以銀行最終審核結果為主。
步驟二：比較增貸試算結果
利用上方推薦的增貸試算網站，申貸人根據結果可以觀察出不同的年利率下，月付金的金額落差，以及不同房屋所在地區、房貸剩餘金額下，可貸款額度範圍上的落差。對申貸人來說，月付金越低、貸款成數越高的專案內容絕對是首選，但能同時符合這兩項條件的機率低，因此就需要多方比較、增貸試算，找出最適合當下需求的貸款方案。
步驟三：線上或親自諮詢專員
單靠房屋增貸試算只能得出理想狀況下的預估結果，實際上的核准條件會根據申貸人條件、擔保品價值而增減，承貸單位的審核方式也會影響，因此建議申貸人還是要主動詢問專業的貸款專員較佳。現今科技發達，各家銀行和融資公司都有提供線上諮詢服務，如國峯厝好貸就有提供不收費的貸款諮詢與房屋鑑價，建立簡單方便、資訊透明的安全貸款環境。
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房屋增貸試算舉例
想知道貸款額度也可自己動手進行增貸試算，請按照以下的公式：
房屋增貸試算公式：房屋市價×貸款成數－原房貸的剩餘本金＝增貸額度。
假設陳小姐名下的房屋市價為1,000萬元，原房貸貸款800萬元，還有400萬元尚未繳完，如果房屋沒有增值、申貸人條件沒有改變的情況下，向原銀行增貸貸款成數最高為75%。
初步增貸試算結果：1,000萬元×75%－400萬元＝350萬元，代表陳小姐最高有機會貸到350萬元的額度。※實際結果以各承貸單位審核結果為主。
增貸試算注意事項
提醒申貸人在進行增貸試算時要留意以下3個注意事項：
一、試算網站公平性
部分增貸試算網站只會提供增貸額度的結果，或是超過其他承貸單位的誇張額度，申貸人就需要特別留意。雖然房屋市價會隨著所在縣市與地區做變動，但基本上各家算下來的結果會相近，如果有超出許多的不合理額度就必須要留意承貸單位的合法性，有可能是民間公司吸引客戶上門的不公正增貸試算網站。
※建議申貸人可以參考實價登錄網站，大約瞭解一下各區域房屋價格的範圍。
二、民間誘導性話術
民間公司如：當鋪、錢莊、資產管理公司、債務整合公司也會建立增貸試算網站，但最後不會給出申貸人試算結果。如果想要知道結果還需要額外加LINE，或是撥打0800開頭、09xx等不明來源的專線，對申貸人的保障度低，容易一步一步不小心透漏個資給民間公司。
此外，民間公司最常使用最低利率2%起、最高額度無上限、保證過件等話術誘騙，使申貸人上鉤以為增貸不需要任何成本，就可以獲取想要的額度，但這些誘人條件的背後可能隱藏更大的風險。
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三、民間不正當手段
有的民間公司甚至在增貸試算、諮詢等階段就會向申貸人收取費用，包括諮詢費、手續費、估價費、代辦費等，以上這些費用都是合法承貸單位不會收取的。如果申貸人在增貸試算的階段，就被要求提前匯款、提前收取個人重要證明文件或印章，請務必拒絕配合，此為民間不肖業者的常見手段。
合理的情況下，銀行、融資公司只有在撥款後才會收取開辦費、代書費等費用，如果申貸人提前匯款給民間業者，或是交出個人重要證件，不僅可能無法順利撥款，最後還可能會被盜用個資成為警示帳戶。
房屋增貸推薦方案
申貸人在申辦房屋增貸時，如果出現額度不符合預期或是被銀行婉拒等結果，不妨參考看看二胎房貸增貸方式，有機會獲取更高的資金，解決個人或家庭的緊急需求。國峯厝好貸是全台最大的二胎房貸經銷商，由上市櫃公司撥款無任何代辦費，且服務品質與資訊安全榮獲國際ISO 9001、ISO 27001雙認證，高品質的服務內容，目的就是要提供申貸人一個公平、合理、安全的貸款環境。
國峯厝好貸官方網站也有提供貸款試算工具，讓申貸人隨時隨地都可以任意使用，透過預期的貸款利率、額度和年限下，計算出首期月付金金額、貸款期數以及本金和利息佔比。國峯厝好貸二胎利率最低7%起、額度最高3,000萬、還款年限最長15年，審核比銀行寬鬆的優勢，讓申貸人有機會享有合乎法規的利率、比銀行高的貸款額度以及比民間公司還要有保障的貸款。
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想知道申辦房屋增貸可以貸多少嗎？不確定怎麼使用增貸試算工具嗎？有貸款需求都可以直接透過官方網站或社群平台留言洽詢，貸款專員將會立即給您答覆。
房屋增貸試算常見問題QA
房屋增貸缺點有哪些？
房屋增貸雖然可以獲取額外資金，但增貸後隨著月付金上升，繳款壓力也會變大。此外，因為增貸不算是購屋房貸，不得將利息列入所得稅的扣除額中，申貸人必須乖乖把利息費繳完。
增貸利率一樣嗎？
基本上增貸利率一定會比原購屋房貸高，因為承貸單位的風險提高，便會反映在部分貸款條件上，且各家銀行提供的年利率不同，需要多方比較並增貸試算。
房屋增貸條件有哪些？
銀行增貸申貸人的年齡需滿18歲、信用分數需至少滿600分以上、工作收入狀況需穩定並能提供財力證明為佳、原房貸繳款情況正常且仍有可貸款空間。
增貸可以貸多少？
銀行房屋增貸最高貸款成數為80%，假設房屋市價是500萬元、原房貸剩餘本金為300萬元，那最高可再增貸100萬元。但實務上貸款額度會受申貸人條件、房屋所在地、屋況和屋齡影響，因此不見得可以達到此理想情況。
房屋增貸如何計算？
房屋增貸試算公式為：房屋市價×貸款成數－房貸剩餘本金。舉例來說，如果范小姐房屋市價是1,000萬元、原房貸剩餘本金為500萬元，銀行增貸最高可提供70%貸款成數的情況下，增貸試算結果范小姐的房屋最高可再貸200萬元。（最終撥款額度依不同承貸單位的審核結果為準）
房屋增貸可以30年嗎？
房屋增貸和一般購屋貸款條件相似，提供20～30年的還款年限，寬限期約1~3年不等。若申貸人條件良好，有機會享有寬限期、延長還款年限，將可降低每個月的經濟壓力負擔，但寬限期過後繳款壓力將會提高。
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增貸可以幾次？
基本上，只要房屋還有貸款空間就沒有增貸次數限制，但通常只有申貸人信用和收入條件非常良好、房屋價值高等情況才可能增貸成功。
