為什麼要進行增貸試算?增貸的方式有哪些?本篇將介紹各種房屋增貸方式的優缺點,並透過增貸試算網站和實際舉例,帶你觀察影響增貸額度的因素以及結果,幫助您找到最適合的貸款方案。
房屋增貸是什麼?
房屋增貸,是指屋主名下的房屋本來就有一筆抵押貸款,債權人通常是銀行,如果還有其他資金需求,可以選擇將同一間房屋再拿出來辦理抵押貸款,只要還有可貸款空間就可以增貸,無次數限制。申辦房屋增貸可以讓申貸人有機會獲取額外資金、延長還款年限,但不同的貸款商品、承貸單位的審核方式都會影響結果。
申貸人需要特別留意,房屋增貸具備優點與缺點,雖然有機會為自己獲取額外資金,但不論選擇哪一種增貸方案,因為月付金增加或還款期限拉長,繳款壓力自然會上升。申貸人務必多衡量自身財力狀況再提出貸款申請。
房屋增貸的方式
房屋增貸有許多種選擇,如:原銀行增貸、向別間銀行轉貸(轉增貸)、二胎房貸等,此三種貸款商品都有機會為申貸人獲取額外資金,但差別在於貸款模式和細節不同,以下將詳細介紹。
- 原銀行增貸
大部分人在一開始買房的時候會向銀行申辦購屋貸款,當有其他資金需求時,可以向原本的銀行申辦增貸。因為原銀行已經審核過申貸人資料和擔保品價值,基本上辦理增貸時審核速度會比較快,但大多是比照原專案內容辦理,因此申貸人能獲取的資金通常不高。
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- 向別間銀行轉增貸
各家銀行提供的貸款專案不同,如果認為其他家銀行條件比原銀行佳,可以選擇轉貸(轉增貸)的方式,爭取降低利率、獲取額外資金的機會。轉貸(轉增貸)是指將原本的房屋抵押貸款直接轉交給其他間銀行承做,新承做銀行會把原貸款的剩餘本金清償,但因為債權移轉,抵押權也需要重新設定。
申貸人至地政事務所設定抵押權,新承做銀行會設定在第二順位,等到把原銀行貸款(第一順位)的剩餘本金清償完畢後,就可以移轉成第一順位債權人。此貸款過程涉及兩間銀行,不僅審核耗時還需要繳交其他額外費用,如:塗銷費、地政重新設定規費、手續費或代書費等。
- 二順位房貸
二順位房貸意思是本身已經有一筆房屋貸款,因為有其他資金需求,向其他承貸單位如:銀行、融資公司或民間公司再申辦一筆房屋抵押貸款。
二順位房貸與增貸、轉增貸的貸款方式不同,二順位房貸是將同一間房屋,同時抵押給兩間不同的承貸單位,因此會有兩個不同的債權人。原銀行購屋貸款為第一順位抵押權,擁有第一順位的債務清償權,新承貸單位則是第二順位抵押權,須等到第一順位清償債務後尚有餘額才會清償第二順位債權人。
不同承貸單位的貸款條件和審核標準會有差異,選擇合法利率、貸款成數高、審核寬鬆的承貸單位尤為重要。此外,因為二胎房貸需要同時繳交兩筆月付金,申貸人在獲取大額資金的同時,還款壓力也會隨之上升,建議須謹慎評估後再提出貸款申請。
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房屋增貸試算的原因
房屋屬於高價值的擔保品,因此房屋抵押貸款條件影響就會放大結果,舉例來說,利率2%和利率2.1%看起來好像差異不大,但如果把時間拉長遠來看,總利息費用就會差很多。申貸人在進行房屋增貸試算時,多方比較各承貸單位的專案內容是必要的,透過貸款利率、貸款額度、還款年限、還款方式等多個條件篩選,並試算出同樣額度下月付金差異,才能找出最適合自己的方案。
提前進行房屋增貸試算,申貸人可以了解月付金的範圍,如果超出自己的預算就可以換別間,省去提出貸款申請、房屋鑑價、審核條件等作業時間。申辦房屋增貸可以獲取額外資金,但申貸人也必須了解每月要負擔的債務壓力,確認自身財力狀況是否能維持正常繳款,避免因為遲繳等狀況影響個人信用狀況、甚至失去心愛的房屋。
房屋增貸試算優點
房屋增貸試算的優點有哪些?以下將分別敘述:
1.瞭解月付金範圍
申貸人透過線上增貸試算網站,可計算出增貸後的預估月付金範圍,確認自身財力狀況能否負擔,如無法如期繳款就只能比較其他銀行的專案,或是選擇別種貸款方式。
申貸人心中會有理想的「增貸額度」與預估的「貸款年利率」和「還款期限」,再填入目前「原房貸的月付金金額」,增貸試算網站就可以給出預估的月付金金額。
2.瞭解可增貸額度
申貸人透過線上增貸試算網站,可計算出增貸後的預估額度,瞭解目前房屋所在地約可為自己增貸多少額度,並比較各家銀行能提供的貸款成數高低。
申貸人想粗估增貸額度,可輸入房屋所在縣市與地區、市價,以及目前的「房貸餘額」,增貸試算網站就會算出預估的增貸額度。
沒有房屋增算試算後果
1.難以找出差異性
如果申貸人沒有提前進行房屋增貸試算,難以找出各承貸單位的差異性,很容易落入話術或文字陷阱中,造成嚴重後果或損失。舉例來說,民法第205條規定貸款年利率上限為16%,合法的承貸單位提供的專案內容皆是以年利率作為基礎,銀行、融資公司的年利率絕不會超過上限,目的是保障申貸人貸款權益。
但民間貸款公司(錢莊、當鋪、資產管理公司、債務整合公司)就經常以日息、月息來混淆申貸人,年利率2%、月利率2%就會差很多。
年利率2%、貸款100萬、期限20年、本利均攤,第1 ~ 239個月月付金額為:5,059元。
月利率2%(=年利率24%)、貸款100萬、期限20年、只繳息不還本,第1 ~ 239個月月付金額為:20,000元。
※以日息、月息計算的民間貸款公司,還款方式多採用只繳息不還本。
由上方舉例可看出,申貸人若沒有提前做房屋增貸試算,不清楚年利率與月利率差異性,一不小心就會落入民間貸款公司的陷阱,使得每月背負沉重的還款壓力。
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2.不清楚額度範圍
如果申貸人沒有提前進行房屋增貸試算,比較難看出不同承貸單位額度上的落差,房屋的所在地區、屋況和屋齡、申貸人剩餘本金都會影響增貸額度。舉例來說,即使申貸人的房屋市價高,若剩餘本金過高,能增貸的額度仍有限,透過試算網站比較能了解預估可以增貸的額度範圍。
銀行因為受金管會嚴格監管,在放款方面須遵守許多規範,若申貸人有其中一項資格不符合,基本上核准條件包含貸款利率、額度皆會受影響,條件居於劣勢者則可會直接不予過件。
3.月付金超出負荷
申貸人透過房屋增貸試算網站,可計算在貸款利率高低及還款年限長短影響到的月付金金額,月付金越高每個月的還款壓力就越大,因此大部分申貸人都希望可以找到年利率更低的方案。各家承貸單位提供的年利率不同,但透過增貸試算結果申貸人就可以提前評估負擔狀況。
假設謝先生原本房貸月繳金額為28,000元,預計再增貸200萬元、年利率2.2%、還款年限30年,增貸試算結果謝先生每月還款金額還要再繳7,594元,再加上原本的月付金,等於謝先生在增貸後每個月需要繳交28,000元(原銀行月付金)+7,594元(增貸月付金)=35,594元。
增貸後月付金增加,每個月的還款壓力上升,如果沒有提前進行房屋增貸試算,無法精準知道增貸後的預估月付金金額。更嚴重的是增貸後如果申貸人經濟狀況無法負擔,可能導致遲繳或房貸繳不出來等情況,間接影響生活品質和個人信用紀錄。
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房屋增貸試算推薦網站
房屋增貸是有擔保品的貸款,額度不受DBR22倍限制,且通常貸款利率低、貸款額度大、還款年限長,透過增貸試算網站結果,可幫助申貸人更快篩選出適合的承貸單位。以下將列舉推薦的增貸試算網站:
增貸試算推薦網站1:中國信託
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中國信託提供免費的線上房貸增貸試算服務,申貸人輸入預計增貸金額、貸款年利率和還款年限,以及目前的房貸月付金,就可以計算出增貸後的每月還款金額。對於申貸人來說,不僅可以一眼比較出增貸前後的月付金差異,同時也能確認自身財力狀況是否能負擔。
增貸試算推薦網站2:國泰世華
國泰世華銀行提供免費的增貸試算線上工具,申貸人輸入房屋所在縣市與行政區、房屋市價與房貸餘額,系統便會根據房屋所在地區給予最高可以承做的貸款成數範圍,並依據您的房貸餘額估算出增貸額度範圍。申貸人對照增貸試算結果,可以大約瞭解房屋的競爭力,以及預估增貸的額度,選擇出能提供更高額度的承貸單位。
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房屋增貸試算3步驟
申貸人可以交叉使用上方兩個銀行增貸試算服務,透過線上的免費工具計算出增貸的預估月付金與額度,經過多方比對後找出CP值最高的承貸單位。
步驟一:觀察貸款條件差異
各家承貸單位提供的貸款條件不同,包括貸款利率、貸款成數、還款年限等,首次申辦增貸者可以先上網搜尋資料,建議以合法銀行、融資公司為主。接著比較各承貸單位的專案內容,比如說兆豐銀行房屋增貸年利率2.185%起、上海商銀房屋增貸年利率2.25%起,兩家銀行能提供的「最低」年利率就有差異。
貸款成數部分,永豐銀行房屋增貸最高為85%,台新銀行房屋增貸則為80%,兩者能提供的額度就有限制,對申貸人來說肯定是選擇前者會比較有利一些,但仍需以銀行最終審核結果為主。
步驟二:比較增貸試算結果
利用上方推薦的增貸試算網站,申貸人根據結果可以觀察出不同的年利率下,月付金的金額落差,以及不同房屋所在地區、房貸剩餘金額下,可貸款額度範圍上的落差。對申貸人來說,月付金越低、貸款成數越高的專案內容絕對是首選,但能同時符合這兩項條件的機率低,因此就需要多方比較、增貸試算,找出最適合當下需求的貸款方案。
步驟三:線上或親自諮詢專員
單靠房屋增貸試算只能得出理想狀況下的預估結果,實際上的核准條件會根據申貸人條件、擔保品價值而增減,承貸單位的審核方式也會影響,因此建議申貸人還是要主動詢問專業的貸款專員較佳。現今科技發達,各家銀行和融資公司都有提供線上諮詢服務,如國峯厝好貸就有提供不收費的貸款諮詢與房屋鑑價,建立簡單方便、資訊透明的安全貸款環境。
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房屋增貸試算舉例
想知道貸款額度也可自己動手進行增貸試算,請按照以下的公式:
房屋增貸試算公式:房屋市價×貸款成數-原房貸的剩餘本金=增貸額度。
假設陳小姐名下的房屋市價為1,000萬元,原房貸貸款800萬元,還有400萬元尚未繳完,如果房屋沒有增值、申貸人條件沒有改變的情況下,向原銀行增貸貸款成數最高為75%。
初步增貸試算結果:1,000萬元×75%-400萬元=350萬元,代表陳小姐最高有機會貸到350萬元的額度。※實際結果以各承貸單位審核結果為主。
增貸試算注意事項
提醒申貸人在進行增貸試算時要留意以下3個注意事項:
一、試算網站公平性
部分增貸試算網站只會提供增貸額度的結果,或是超過其他承貸單位的誇張額度,申貸人就需要特別留意。雖然房屋市價會隨著所在縣市與地區做變動,但基本上各家算下來的結果會相近,如果有超出許多的不合理額度就必須要留意承貸單位的合法性,有可能是民間公司吸引客戶上門的不公正增貸試算網站。
※建議申貸人可以參考實價登錄網站,大約瞭解一下各區域房屋價格的範圍。
二、民間誘導性話術
民間公司如:當鋪、錢莊、資產管理公司、債務整合公司也會建立增貸試算網站,但最後不會給出申貸人試算結果。如果想要知道結果還需要額外加LINE,或是撥打0800開頭、09xx等不明來源的專線,對申貸人的保障度低,容易一步一步不小心透漏個資給民間公司。
此外,民間公司最常使用最低利率2%起、最高額度無上限、保證過件等話術誘騙,使申貸人上鉤以為增貸不需要任何成本,就可以獲取想要的額度,但這些誘人條件的背後可能隱藏更大的風險。
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三、民間不正當手段
有的民間公司甚至在增貸試算、諮詢等階段就會向申貸人收取費用,包括諮詢費、手續費、估價費、代辦費等,以上這些費用都是合法承貸單位不會收取的。如果申貸人在增貸試算的階段,就被要求提前匯款、提前收取個人重要證明文件或印章,請務必拒絕配合,此為民間不肖業者的常見手段。
合理的情況下,銀行、融資公司只有在撥款後才會收取開辦費、代書費等費用,如果申貸人提前匯款給民間業者,或是交出個人重要證件,不僅可能無法順利撥款,最後還可能會被盜用個資成為警示帳戶。
![增貸試算3步驟,算出可貸多少錢 | 國峯厝好貸 增貸試算注意事項](https://www.newloan.com.tw/wp-content/uploads/2024/07/01_增貸試算-1-800x800.webp)
房屋增貸推薦方案
申貸人在申辦房屋增貸時,如果出現額度不符合預期或是被銀行婉拒等結果,不妨參考看看二胎房貸增貸方式,有機會獲取更高的資金,解決個人或家庭的緊急需求。國峯厝好貸是全台最大的二胎房貸經銷商,由上市櫃公司撥款無任何代辦費,且服務品質與資訊安全榮獲國際ISO 9001、ISO 27001雙認證,高品質的服務內容,目的就是要提供申貸人一個公平、合理、安全的貸款環境。
國峯厝好貸官方網站也有提供貸款試算工具,讓申貸人隨時隨地都可以任意使用,透過預期的貸款利率、額度和年限下,計算出首期月付金金額、貸款期數以及本金和利息佔比。國峯厝好貸二胎利率最低7%起、額度最高3,000萬、還款年限最長15年,審核比銀行寬鬆的優勢,讓申貸人有機會享有合乎法規的利率、比銀行高的貸款額度以及比民間公司還要有保障的貸款。
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房屋增貸試算常見問題QA
房屋增貸缺點有哪些?
房屋增貸雖然可以獲取額外資金,但增貸後隨著月付金上升,繳款壓力也會變大。此外,因為增貸不算是購屋房貸,不得將利息列入所得稅的扣除額中,申貸人必須乖乖把利息費繳完。
增貸利率一樣嗎?
基本上增貸利率一定會比原購屋房貸高,因為承貸單位的風險提高,便會反映在部分貸款條件上,且各家銀行提供的年利率不同,需要多方比較並增貸試算。
房屋增貸條件有哪些?
銀行增貸申貸人的年齡需滿18歲、信用分數需至少滿600分以上、工作收入狀況需穩定並能提供財力證明為佳、原房貸繳款情況正常且仍有可貸款空間。
增貸可以貸多少?
銀行房屋增貸最高貸款成數為80%,假設房屋市價是500萬元、原房貸剩餘本金為300萬元,那最高可再增貸100萬元。但實務上貸款額度會受申貸人條件、房屋所在地、屋況和屋齡影響,因此不見得可以達到此理想情況。
房屋增貸如何計算?
房屋增貸試算公式為:房屋市價×貸款成數-房貸剩餘本金。舉例來說,如果范小姐房屋市價是1,000萬元、原房貸剩餘本金為500萬元,銀行增貸最高可提供70%貸款成數的情況下,增貸試算結果范小姐的房屋最高可再貸200萬元。(最終撥款額度依不同承貸單位的審核結果為準)
房屋增貸可以30年嗎?
房屋增貸和一般購屋貸款條件相似,提供20~30年的還款年限,寬限期約1~3年不等。若申貸人條件良好,有機會享有寬限期、延長還款年限,將可降低每個月的經濟壓力負擔,但寬限期過後繳款壓力將會提高。
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增貸可以幾次?
基本上,只要房屋還有貸款空間就沒有增貸次數限制,但通常只有申貸人信用和收入條件非常良好、房屋價值高等情況才可能增貸成功。