售後回租是什麼？申請費用、優劣與2種推薦作法

售後回租，通常是指房屋所有人將房產出售給融資、民間公司，雙方簽訂租賃合約，讓原房屋所有人可以按約支付租金並繼續居住。售後回租讓需要快速獲取大筆資金的屋主提供了另一種選擇，但同時也隱藏了許多潛在風險和陷阱。

什麼是售後回租？

售後回租（Sale-Leaseback）是一種新興的資產融資方式，它的核心理念在於房屋所有人將房屋出售給投資者，例如：部分融資公司、民間公司，同時讓原屋主再用租賃的方式繼續使用該房屋。具體操作流程如下：

1. 房屋所有人（賣方）將自有房產出售給買方（通常為融資公司或民間業者）。
2. 雙方簽訂買賣合約，同時附加租賃條款，約定賣方成為租戶並需要支付租金給買方。
3. 房屋所有權正式轉移至買方名下。
4. 租約到期時，賣方可選擇續租或以合約約定價格買回房產。

售後回租有利有弊，買方可以獲得房屋所有權和固定租金收益，而賣方則可以在不搬家的情況下繼續使用房屋，並籌集資金買回。然而，以實務面來說售後回租卻隱藏著不少風險和陷阱，房屋所有人（賣方）需充分了解和謹慎對待。

售後回租主要參與角色

售後回租模式下的主要參與人為賣方、買方，各自扮演的角色如下：

• 賣方（房屋所有人）

賣方通常是有資金需求或是想要活化資產的個人或企業，他們將自有房產出售給買方，藉以獲得所需資金，同時又以租戶身份繼續使用該房產。賣方需按期支付租金給買方，保留了使用房產的權利，但失去了房屋所有權。

• 買方（融資公司或民間業者）

買方通常是擁有足夠資金購買房產的公司，以出租的方式獲取固定收益，在交易中扮演主導地位，不僅可以合理擁有資產所有權，還能收到固定資金。

• 第三方機構

包括律師事務所等具備法律專業知識者，非必要參與角色，但可以負責提供融資、法律、估價等專業建議，確保雙方買賣交易的合法性與正當性。

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售後回租交易模式目前在市面上尚未普及，有資金需求推薦以抵押貸款為主，不僅被廣泛應用於銀行、融資公司和民間公司市場，同時對屋主也比較有保障。房屋抵押貸款推薦國峯厝好貸二胎房貸，服務品質與資訊安全獲得國際ISO 9001、ISO 27001雙重認證，歡迎預約免費貸款諮詢。

售後回租適用情況

售後回租經常出現於以下4種情況：

一、短期資金需求

某些企業或個人可能面臨突發性的資金需求，如急需支付訂金給廠商、支付員工薪水等，透過出售自有房產並繼續以租戶身份使用，可以迅速獲得大額資金。

二、長期運營需求

部分行業如教育業、醫療業等，需要保持在特定地段的長期經營，透過售後回租的方式變現資金，同時又能確保繼續使用，達到資金周轉和持續營運的雙重目標。

三、負債處理需求

對於有房貸壓力的房屋所有人來說，售後回租可以幫助改善負債比，解決燃眉之急。

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四、資產活化需求

企業或投資者如果希望活化閒置或低效利用的資產，可以透過售後回租的方式，實現資產的價值最大化。

總的來說，售後回租的方式為投資人提供了一種新的選擇，幫助快速獲取資金和活化閒置的資產，不過，其背後的得失需要特別留意。

售後回租有哪些利與弊？

售後回租對買賣雙方都有各自的優劣，以下將分別說明：

• 售後回租買方

優點

1. 直接獲得房產所有權，擁有更多處置房屋的權力。
2. 可以獲得來自租賃的固定收益。
3. 房屋由原所有人繼續使用，有利於維護資產，免於人為破壞等其他因素。

缺點
1. 前期需投入大筆資金來購買房產，且房產價值越高需要支付的金額也更多。
2. 可能錯過房地產升值帶來的資本利差，因為雙方約定多是以原價買回。
3. 擁有房屋所有權的屋主必須要承擔房屋管理維修責任，並繳交相關稅務。

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• 售後回租賣方

優點

1. 無需承擔房貸壓力和房屋的稅收負擔，生活因此變得比較輕鬆。
2. 繼續居住在原有房屋，生活環境無須改變。
3. 藉此改善個人資金狀況和債務比例。

缺點
1.必須放棄房屋所有權，承擔潛在風險。
2.未來房價上漲時，將無法從中獲利，例如出售房屋、申辦增貸或二胎房貸等房屋抵押貸款。房價上漲，如果房屋處在精華地段、屋況維持良好，在申辦房屋抵押貸款時，將有機會取得更好的條件，如：低利率、高額度等。
3.受制於租賃合約條款，使用彈性受限。

總的來說，售後回租能幫助賣方快速獲得大筆資金，為買方帶來穩定的租金收益，但同時它也隱藏著一些重大風險，尤其是對於賣方而言。賣方無法確保買方是否會利用房屋所有權，做其他非法或不當的用途，因此，建議賣方在做出決策時需要謹慎評估，並充分了解潛在的風險。

售後回租的潛在風險

售後回租交易模式對賣方來說相對不友善，以下是常見的5種風險：

轉移房屋所有權
一旦選擇售後租回，原本屬於自己的資產就會轉移給買方，屋主身分將轉變成租賃者。這代表以後賣方使用或處置房屋都會受到買方的限制，不再具有完整的自主權；買方則因為是直接獲得房屋所有權，對房屋的決策和使用權力增加。

高昂的額外收費
售後回租的買方可能會向原屋主收取各種不合理項目，例如手續費、管理費等，這些費用層層疊加就會造成巨大的財務負擔。有些惡質的民間業者（當鋪、錢莊或資產管理公司等），甚至會直接在合約中寫明，額外繳納的這些費用可以隨時調整提高。

買回房屋難度高

大多數售後回租民間業者，合約都是以短約（1~2年）為主，對買方來說買回房屋的壓力相當高，本身就是因為財力狀況有困難才會選擇肉後回租，合約期限內要付租金、合約到期前又要準備大筆資金買回，根本就是難上加難。部分售後回租合約會禁止提前還款，或者規定提前還款需要支付高額的違約金，種種費用對原屋主來說都是負擔。

業者的刻意手段

有些惡質的民間業者會刻意製造賣方違約情況，舉例來說，在原屋主要買回時故意抬高售價、增加其他額外收費，或是直接讓賣方找不到還款對象，導致屋主沒辦法順利買回。即使屋主選擇繼續租賃，民間業者也可能利用增加租金等方式，讓屋主無力繳款造成違約，再依合約條款追討房屋的完整所有權。

影響個人的信用

簽訂房屋買賣或貸款合約，只要有遲繳或違約情形，對個人的信用狀況都會大受影響，尤其只要和民間業者有接觸，包括房屋私人設定等，銀行大多不受理案件。若個人信用分數低於650分，申辦銀行相關服務的條件會受影響，過件率也很低。

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在考慮售後回租前，一定要充分評估自身的經濟狀況和還款能力，並小心謹慎地閱讀合約條款，提高危機意識，避免陷入不利的處境。售後回租風險高，建議以二胎房貸方式獲取資金，合法的承貸單位能保障您的貸款安全，歡迎向國峯厝好貸預約免費貸款諮詢。

申請售後回租流程？

售後回租需要經過哪些流程？以下將條列說明：

1. 初步評估
   申請人首先要對自身的資產、財務狀況和還款能力進行全面評估，需要考慮的因素包括資產的市場價值、個人收支狀況和信用紀錄，以及買方是否為合法機構等。
2. 提交申請
   正式提交申請時，申請人需要準備好相關證明文件，包括產權證明、納稅證明、信用報告等作為申請的依據，提供買方審核評估。
3. 資產評估
   售後回租公司會派專業評估人員上門實地勘察申請人的資產，確定其市場價值和可接受的回租額度，評估結果將作為雙方最終簽訂合約的依據。
4. 簽訂合約
   在確定售後回租額度、年限等資訊後，雙方便可以簽訂合約，提醒申請人務必仔細閱讀合約條款，以免落入民間業者陷阱中。
5. 資產交接
   一旦合約生效，申請人需要履行將資產移交給售後回租公司的義務，雙方共同至地政事務所，完成資產所有權的轉移手續。
6. 回租付款
   接下來申請人需要按時向售後回租公司支付租金，若出現無法還款等違約情況，可能會面臨資產被收回的風險。
7. 購回資產
   若申請人順利完成所有回租付款，可以按照合約內談好的條件購回資產，重新取得資產所有權。

整個申請流程環環相扣，每一步都需要謹慎對待，申請人務必要提高警覺，充分掌握每一個環節的潛在風險，才能確保自身利益不受損害。

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辦理售後回租需要費用

基本上，售後回租就跟買房子一樣，因為擁有的是房屋所有權，相關的稅收必須由買方承擔：

• 契稅

契稅是指不動產在買賣、交換、贈與等情況下，買受人、交換人等獲得所有權者，需要申報繳納的租稅。契稅的費用為核定契價 x 稅率，根據全國法規資料庫資料表示，目前法律規定買賣房屋的契稅為6%。

繳納時間：雙方簽訂契約後30日內。

• 印花稅

印花稅是一種中華民國的憑證稅，依據境內的憑證如：契約、收據等收取稅務，常見收費項目如房屋買賣契約、超過1,000元的中獎發票等，印花稅費用為約定價金款項 x 0.1%。

繳納時間：房屋買賣過戶，所有權移轉時。

• 房屋稅

房屋稅是專門向房屋所有人徵收的財產稅，目前規定住家用房屋稅費用為房屋現值 × 1.2%；營業用房屋稅費用為房屋現值 × 3%。

繳納時間：每年五月納稅時間。

• 地價稅

地價稅是針對有價土地課徵的稅收，納稅義務人包括土地所有權人、典權人等，目前自用住宅的地價稅費用為申報公告地價總額 × 0.2%。實行房屋買賣交易轉換土地所有權人時，將依照交屋時間點各自承擔，交屋前為原屋主付費、交屋後由買方付費。

繳納時間：每年十一月。

• 代書費

代書費是指繳交給代書的費用，房屋買賣交易中如果有委託代書辦理過戶等手續，需要繳交手續費、代辦移轉登記等費用，通常費用無固定標準，依配合的代書規定。

繳納時間：房屋買賣過戶，所有權移轉時。

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售後回租需要注意的細節

申請售後回租前，提醒買賣雙方皆需注意以下細節：

評估自身條件
申請售後回租前需要全面評估自身的資產、財務狀況和還款能力，買方需有足夠的資金買入資產、賣方也需要妥善思考是否有這項需求，客觀地分析自身的優劣勢，勿被銷售人員的話術所迷惑。

選擇可靠公司
目前提供售後回租的機構多以民間當鋪、錢莊為主，較缺乏公信力，建議申請人多上網查找資料，或是詢問專業人員，避免遭遇詐騙或買賣交易風險。

審閱合約條款
在正式簽署合約前務必仔細閱讀每一項條款，尤其是關於回租期限、月租金標準、購回條件等核心內容，確保合約條款公平合理，能夠充分維護自身利益。如果發現不合理之處需及時提出異議並討論修改。

控制財務風險
定期支付租金可能造成財務風險，申請人必須制定縝密的還款計劃，確保有穩定的還款來源並按時支付租金，避免觸發違約或影響個人信用分數，同時也要預留一些備用金以應對突發情況。

確保資產安全
在資產所有權轉移給售後回租業者後，申請人仍需要留意資產的保管和維護，確保資產狀況良好、不會被業者拿去做其他用途，確保租約結束後順利買回完好的資產。

做好購回準備
在售後回租期限接近尾聲時，申請人要及時做好購回資產的準備，包括籌備資金、準備相關證明文件等，確保租約到期時能夠順利完成購回，避免被迫續租或失去資產。

售後回租是一個風險相當高的買賣附租賃交易，申請人需特別留意自身資產的安全性，畢竟交出去給民間業者的是資產所有權，處置範圍相當廣。除此之外，申請人的個人重要證件與相關文件請妥善保管，避免被不肖業者實行違法用途。

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適合售後回租交易模式族群

誰會申請售後回租交易呢？哪些族群適合申請售後回租？以下將分類說明：

急需周轉的個人或小企業

對於一些面臨資金缺口、短期需要周轉的個人和小型企業來說，售後回租是一個快速獲得現金流的方式，但必須要出售寶貴資產，申請人需要審慎考慮。

擁有閒置資產的投資族群

部分投資客擁有高價值的房產（精華地段、屋況良好等）、知名品牌汽車等資產，但可能現金流不足。售後回租則是一種快速把資產變現的方式，通過這種方式獲得所需的現金，同時仍能保留對資產的使用權。

想繼續保留資產使用權人

售後回租可以保留原所有人的使用權，透過繳交租金的方式繼續使用售出的資產，原所有人如果準備好資本也可以再將資產購回，重新獲得所有權。

申辦銀行貸款被婉拒族群

不論是信用貸款、房屋抵押貸款，銀行提供的貸款服務審核皆非常嚴格，如果本身有信用瑕疵、無法提供財力證明，成功核貸的機會更低。民間貸款業者審核無明確標準，基本上資產只要還有可貸款空間，都可以順利撥款，但相對地風險也相當高。

民間貸款業者手法多，經常以高額度來吸引申貸人，誘導用售後回租的方式能夠讓獲取更大筆的資金，因此半推半就地讓申貸人簽立充滿陷阱的契約。

提醒簽立合約時需特別留意是出售所有權還是單純設定抵押權，兩者產生的效力不同，避免落入民間業者假貸款真買賣陷阱，不小心把自己的資產交給別人！有任何資金需求，建議還是以申辦貸款的作法為主，並且選擇向合法的銀行、融資公司辦理，立即預約免費貸款諮詢。

比售後回租更推薦的作法有哪些？

售後回租是直接出售房屋所有權，對屋主的保障性較低，建議可選擇其他房屋抵押貸款方式來獲取資金，以下將分別說明：

• 房屋增貸

房屋增貸是指在已有房貸的基礎上，再次向原銀行申請貸款的行為，通常在原有房貸未還清的情況下進行，選擇房屋增貸的優點如下：

1.獲得額外資金

因為擔保品房屋價值高，可以透過房屋增貸獲取一筆比較高額的貸款資金，用來應付生活上的緊急需求包括：房屋修繕裝潢、醫療金和償還債務等。

2.利率相對較低

相比無擔保品的信用貸款，房貸的利率通常較低，但實際撥款內容仍需參考申貸人的個人條件。選擇向原銀行辦理增貸，可以享有原專案的優惠利率，且審核速度通常也比較快。

3.延長還款期限

房屋增貸因為是利用房屋來申辦二次抵押，還款年限會比信用貸款等商品長，幫助申貸人減輕每期的還款壓力。

房屋增貸同時具備缺點，例如會增加申貸人債務負擔、影響個人負債比等，由於向原銀行申辦通常是比照原貸款專案，額度也會有所限制。

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• 二胎房貸

二胎房貸又稱作二順位房貸，是指在已有一筆房貸（購屋貸款）的基礎上，再向銀行申請一筆新房貸的行為，選擇二胎房貸的優點如下：

1.獲取大額資金

繳完頭期款後如果有緊急需求，手邊沒有足夠資金應付，建議可以申辦二胎房貸來獲取資金，但貸款額度會受申貸人條件、擔保品價值以及貸款機構審核機制所影響。

2.還款年限較長

擔保品價值高的貸款商品，還款期限會比一般信用貸款（無擔保品貸款）長，申貸人可以有更充裕的時間償還債務。

二胎房貸的承貸單位會影響貸款利率與額度，舉例來說銀行審核非常嚴格，縱使提供最低利率3%、最高500萬等大額專案，實務上最低也只能貸到7%利率，額度更是受限。國峯厝好貸融資公司審核比銀行寬鬆許多，有信用瑕疵、無財力證明者也有機會成功核貸，二胎房貸利率最低7%起，貸款額度最高3,000萬、還款年限最長15年，貸款條件領先所有業界。

二胎房貸同時具備缺點，因為申貸人本身就擁有一筆購屋房貸，再申辦二胎房貸等於是要同時負擔兩筆貸款，如果申貸人沒有足夠的財力，可能會因為無力繳款等不良紀錄，影響個人的信用狀況。除此之外，二胎房貸利率會比購屋貸款高，因此選擇利率合理、額度高的貸款管道更加重要，歡迎預約免費貸款諮詢。

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