什麼情況需要房子設定抵押？當申貸人將房屋作為擔保品申請貸款時，就必須至地政事務所設定抵押權給承貸單位，而抵押權又有順序上的差異。本篇將詳細介紹房子設定抵押流程、費用與注意事項。

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什麼情況需要房子設定抵押？

房子設定抵押常見於借貸情形中，當屋主有資金需求時，可將名下的房屋作為擔保品抵押給承貸單位，房屋的「抵押權設定」是貸款流程中重要的法律程序。借貸雙方簽立完貸款契約後，需要至地政事務所辦理房子設定抵押權，透過設立債權確保債權人的權益，使其能放心撥款給申貸人。

借貸雙方進行房子設定抵押後，承貸單位便成為擁有擔保品（房子）的債權人，需要將核准的金額撥款給申貸人，差別在於抵押權的順序可能不同。舉例來說，大部分人在購屋時就會先向銀行申辦房貸，銀行也需要透過房子設定抵押，擁有房屋的第一順位抵押權；越後面承做的承貸單位，抵押權順序則為第二順位、第三順位等，此順序將會影響還款的先後次序。

另一方面，房子設定抵押後申貸人的身分即為債務人，需按照合約內規定的貸款利率、還款年限執行，每個月固定繳款給承貸單位，直到房屋抵押貸款全數清償完畢。

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房子設定抵押影響

房子設定抵押權是為了保障借款的承貸單位，借貸事實包括貸款利率、貸款額度、還款年限和還款方式有憑有據，未來只需按照合約來履行權益即可。當申貸人發生房貸繳不出來情況，承貸單位可利用電話、簡訊或電子信件等方式進行催收；若到了第三個月仍遲繳，債權人可向法院聲請裁定抵押物；等到第六個月就可聲請拍賣抵押物，便成為經常聽聞的法拍屋。（不同的承貸單位催繳期限、方式可能有所差異）

房屋抵押貸款對債權人的影響就是要把錢借出去，雖然可以獲得每個月的利息費用，但在初期就必須給出一筆巨額資金給債務人。對債務人而言，雖然可以透過房屋抵押貸款解決緊急需求，但如果有遲繳情形就會造成聯徵註記，在聯徵中心留下信用瑕疵的紀錄，影響日後申辦其他銀行服務的條件與過件率。

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房子抵押權的種類與時效

房屋抵押權的時效有多久？還有哪些需要注意的地方呢？以下將列點說明：

1. 種類

根據民法第860條、第881-1條規定，抵押權分為「普通抵押權」和「最高限額抵押權」。

• 普通抵押權

抵押權：債權清償完畢後抵押權即消失，沒有塗銷登記也會消失。

擔保範圍：只擔保抵押的原債權範圍，如：利息、違約金等。

• 最高限額抵押權

抵押權：不受債權影響，不須塗銷登記後再重新設定。

擔保範圍：擔保最高限額內的所有債務，非固定金額，債權人得以在範圍內任意增減。

	普通抵押權	最高限額抵押權
擔保範圍	於設定完畢後債權固定 如：不動產設定	採最高限額債權 債權金額不固定，債權人可在範圍內任意增減
		表格整理：國峯厝好貸

2. 時效性

普通抵押權的債權消滅後，5年內都可以實行抵押權，超過5年則不得再行使。

最高限額抵押權的債權消滅後，5年內都可以實行抵押權，超過5年則不屬於最高限額抵押權的擔保範圍，但最高限額抵押權仍繼續存在，銀行貸款則多屬於此類。

抵押權時效性≠債權期限
抵押權時效性是指債權消滅後，可以行使抵押權的時間。
債權期限則是指借貸雙方於契約中所核定的時間，如國峯厝好貸還款年限最長為15年，雙方在簽立合約時便會註明債權期限範圍。

3. 合約內容

債務人在房子設定抵押權時應仔細確認合約內容，如：債務額度、設定期限、擔保物範圍、塗銷方式等，以防簽立合約後有所爭議。除此之外，部分承貸單位規定在期限內清償需要支付違約金，違約金的計算方式、金額等資訊，在簽約前就必須多加留意。

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房子設定抵押流程

一般來說，房屋抵押貸款流程需要約2～3天的作業時間，主要流程分為以下5個步驟：

步驟一：準備資料

申貸人與承貸單位簽立完借貸契約、抵押權設定契約書後，申貸人攜帶土地登記申請書、身分證明文件、抵押權設定契約書、土地及建物所有權狀影本等資料至地政事務所。

步驟二：地政設定

申貸人至地政事務所辦理不動產抵押權設定手續，將抵押權登記至承貸單位名下。

步驟三：繳交費用

申貸人需繳交相關費用，如：登記費、書狀費、代書費等。

步驟四：地政審核

地政事務所核對地籍資料，審查房屋是否有假扣押、查封、預告登記等情形，確認沒有問題即可進行房子設定抵押權。

步驟五：完成設定

地政事務所將資料登記於案管系統，並將他項權利證明書、設定契約書交給承貸單位；房屋權利書則交還給申貸人。

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房子設定抵押費用與準備資料

申辦房子設定抵押權，申貸人需要繳交以下費用：

一、書狀費用

根據土地法第67條，申請土地所有權狀及他項權利證明書應繳納書狀費，目前為新台幣80元/張。

二、登記費用

根據土地法第76條，聲請土地權利變更登記時，權利人應依申報地價或權利價值千分之一繳納登記費；若是聲請他項權利內容變更登記，除權利價值增加部分依前項繳納登記費外，免納登記費。

一般銀行貸款設定金額為1.2倍，假設小雯申辦銀行貸款核准金額為1,000萬元，銀行會設定1,000×1.2＝1,200萬元的抵押權（最高限額抵押權），地政規費便是1200萬x1‰＝1萬2,000元。

三、代書費用

如果申請人無法抽出時間，可委託代書協助至地政事務所辦理房子設定抵押，不同地區的代書費行情有所差異。以台北為例：

• 抵押權設定登記費4,000元
• 他項權利移轉登記費4,000元
• 他項權利內容變更登記費4,000元
• 抵押權塗銷登記費2,000元

提醒申請人需大約了解各地區的代書費行請，以免被多收額外費用或代書費金額過高等情況。

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房子設定抵押準備資料
義務人身分證明文件正本與影本
借款契約書
抵押權設定契約書
土地及建物所有權狀正本
繳交地政規費（登記費、書狀費或代書費等）

※以上是承貸單位為銀行，且由申貸人親自至地政事務所辦理需要準備的文件；如果是委託代理人辦理，代理人則需另外準備個人身分證正本和印章。

根據新北市三重地政事務所網站規定，如果是向銀行以外的私人承貸單位辦理，需要另外準備印鑑章、印鑑證明等資料。若有需要土地登記申請書、抵押權信託移轉登記申請書或是地籍謄本申請書等書面資料，可至內政部地政司網站線上下載，有問題也可以點選頁面中的「線上服務」洽詢專業人員。

房子設定抵押查詢方法

目前有哪些方法可以查詢房子設定抵押權紀錄？您可以透過下面4個方法查詢：

超商機台查詢

台灣四大超商：7-11、全家、OK和萊爾富都有提供查詢服務，只要攜帶自然人憑證至超商裡的機台操作，就可申請和領取第二類登記謄本，是最簡單且快速的查詢方法。

地政官網查詢

上網搜尋地政服務網，選擇電子謄本系統（入口一、二、三）皆可查詢，按照網站上的指示申請，領取不動產登記謄本，藉以了解房子設定抵押現況。

地政臨櫃查詢

申請人可直接至地政事務所臨櫃查詢，提供門牌、地址等資訊，申請土地第二類登記謄本，將可獲得詳細且完整的不動產謄本紙本，此方法則比較耗時。

代書協助查詢

申請人可以委託代書業者辦理，代書業者協助查詢可為申請人省去時間，但需額外支付一筆代書費用。

房子設定抵押效力與影響

房子設定抵押權後對債權人、債務人有哪些影響？以下將詳細說明：

保障債權人權益

當債務人有遲繳、繳不出房貸等無法履行還款義務的時候，債權人有權聲請本票裁定，求償房屋拍賣後所得價金。

抵押權效力持續

房子設定抵押權後，債權人在合約期限內擁有不動產的抵押權，假設房屋被賣掉、贈與或過戶，債權人仍可行使相關權利。意思是即使債務人把房屋轉賣，新屋主仍要繼續繳款給債權單位，否則會因為遲繳等原因影響個人信用評分，更可能面臨房屋被法拍情況。

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保障債務人權益

當債務人清償完債務後，承貸單位會核發清償證明，債務人便可依此證明申請塗銷抵押權，目的是維護雙方權益。

抵押權有順序性

同個擔保品可以向不同承貸單位借款，差異在於抵押權順序不同，房屋拍賣後取得的價金將會優先償還給第一順位債權人，接著才會是第二順位、第三順位。舉例來說，國峯厝好貸為全台最大的二胎房貸經銷商，辦理房子設定抵押後所擁有的即是「第二順位抵押權」，申貸人需要同時還款給一順位的銀行和國峯厝好貸，但若房屋被查封拍賣，所得的價金將優先償還給一順位的銀行。

雖然貸款風險高，但國峯厝好貸仍秉持著以人為本的初衷，將資金借給真正有緊急需求的申貸人，如果您有貸款相關問題，可以透過官方網站或社群平台留言諮詢。

抵押權設定契約書領取方式
1.至中華民國內政部地政司網站下載
2.親自至地政事務所臨櫃拿取

房子設定抵押注意事項

房子設定抵押前須留意相關細節，避免影響個人信用分數或衍伸出其他問題：

一、房屋私人設定

只要是向非銀行的承貸單位申辦房屋抵押貸款，便會造成所謂的民間私人設定，代表房子設定抵押在民間公司名下，如：錢莊、當舖或資產管理公司等。民間公司的貸款內容與服務品質堪憂，對銀行來說風險性高，因此銀行只要看到有私設的房屋，基本上皆不予受理。

提醒申貸人應特別留意民間私人設定，不論是貸款利率、還款年限或還款方式，都可能造成申貸人無力負擔，導致無形中被套牢、永遠無法結束貸款契約等情況。

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二、假抵押權設定

房子抵押權可能發生「假設定」的情況，如果是家人或夫妻之間的口頭設定，或是廠商需要房屋作為交易擔保品等狀況，借貸雙方有簽立契約才能成立債權。建議民眾可透過以上四種方式查詢，確認自己的不動產抵押情形，留意非法業者的手段。

另外，房子設定抵押權只是至地政事務所辦理登記，並非直接佔有不動產，當申貸人有房貸繳不出來的情況，法院才會對申貸人的房屋做處決，如：查封房屋並拍賣。

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三、清償後需塗銷

房屋抵押貸款清償完畢後，承貸單位會核發清償證明、他項權利證明等證明，債務人必須領取相關文件至地政事務所辦理塗銷抵押權設定，抵押權塗銷後才算是完整結束貸款。雖然普通抵押權的時效為五年，就算沒有塗銷也會自動消滅，但謄本資料上仍會有紀錄，未來銀行在調閱資料時仍可以查詢。

塗銷抵押權流程
合法的承貸單位如銀行、融資公司塗銷流程如下：
1.申貸人貸款清償完畢
2.至銀行或融資公司申請核發清償證明
3.領取清償證明、他項權利證明書、設定契約書副本
4.至地政事務所辦理塗銷抵押權登記申請

對承貸單位來說，申貸人背負多筆債務，越可能面臨無力還款等困境。雖然承貸單位有抵押權保障權益，但清償順序卻會讓越後面承做的單位風險越高，可能發生無法完全清償等情況。

如果申貸人未清償前順位的抵押貸款，後順位的承貸單位基本上會協助代償，但實際領到的金額就會是「扣除代償」後的金額，通常已經所剩無幾。因此，建議清償完貸款就趕緊申辦塗銷登記，保持抵押權設定的完整性，將來如果要申辦其他抵押貸款服務才比較有優勢。

四、提前清償需付違約金

提醒申貸人在簽約前須留意違約金等相關規範，大部分承貸單位規定在期限內清償貸款，申貸人需支付一筆違約金。不論是遲繳、貸款繳不出來、提前清償都算是違約行為，因此承貸單位可依合約內規範向申貸人收取違約金費用。

申貸人在簽約前要多留意合約內容，不只核准後的條件（貸款利率、額度、還款年限等），違約金的定義與計算方式也需留意，部分民間公司可能趁機剝削申貸人。

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房子設定抵押適合性

以房子作為擔保品貸款，不僅貸款利率低、貸款額度高、還款年限也比較長。舉例來說，與無擔保品信用貸款相比，國峯厝好貸二胎房貸額度最高3,000萬、還款年限最長15年；信用貸款額度大多則不超過百萬，且還款年限最長只有7年，還款壓力高出房屋抵押貸款許多。

比較貸款商品後，我們接著來談承貸單位。

目前有提供房屋抵押貸款的承貸單位有銀行、融資公司與民間公司，不同承貸單位皆具備優缺點：

• 銀行

優勢：保障度高、具權威性及專業性、利率符合法規、還款方式為本利均攤。

劣勢：核貸額度低、審核嚴格、過件率低。

• 融資公司

優勢：保障度高、具權威性及專業性、利率符合法規、過件率高、核貸額度高、審核寬鬆、還款方式為本利均攤。

劣勢：利率比較高一些。

• 民間公司

優勢：過件率高、核貸額度高、審核寬鬆。

劣勢：保障度低、高利貸、權威性及專業性低、還款方式為只繳息不還本。

比較各承貸單位後可以發現，合法承貸單位（銀行、融資公司）對申貸人來說保障度高，選擇向其申辦不僅可以解決資金需求，還能安心還款、擺脫債務；而民間公司則明顯缺點大於優點，不僅對申貸人保障度低，更可能終生被債務所套牢。

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提升房屋抵押貸款過件率

房屋抵押貸款泛指用房屋作為擔保品，抵押給承貸單位所取得的貸款，因此購屋房貸、增貸、轉貸（轉增貸）和二胎房貸都屬於此類。想要提升房屋抵押貸款的過件率，建議按照以下步驟實行：

1.培養良好個人信用

培養良好的個人信用，無遲繳、卡循等瑕疵行為，將有助於在審核上加分，提高過件機率。

2.保持穩定工作收入

財力證明是承貸單位相當注重的條件，有穩定收入才能正常還款，建議在能提供薪轉或勞保等證明的公司工作至少半年至一年。

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3.選擇適合承貸單位

提供房屋抵押貸款的管道眾多，選擇最適合自己的專案最為重要，如果被銀行婉拒或額度不符合預期也別著急，國峯厝好貸融資公司是銀行以外最可靠的承貸單位。由上市櫃公司直接撥款，貸款內容與費用均註明在官方網站上，無任何代辦費、實體辦公室遍布全台六都。

審核比銀行寬鬆的優勢，讓信用瑕疵者、無薪轉證明者都有機會在國峯厝好貸順利核貸。完全不收費的鑑價與諮詢服務，品質與資訊安全榮獲國際ISO 9001、ISO 27001雙認證，提供申貸人安心借款的管道。

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