房地合一稅懶人包

房地合一稅是2016 年後因換房或投資房地產，有獲利時被課徵的交易稅。那麼房地合一稅2.0與1.0有何差別？如何試算？申報時間與文件有哪些？資訊都在房地合一稅懶人包中。

房地合一稅制定原因？

台灣原本施行房、地分離課徵制度。不動產在持有或買賣階段時的課稅，多數是以政府公告價格課徵，但是由於偏離市價水準，無法真實反應稅賦。這造成台灣不動產有房屋稅、地價稅與土地增值稅的「一地三價」怪現象，須分別依據政府公告的評定現值、公告地價與公告現值課稅。因而政府希望透過「房地合一稅」制度，將房產買賣合一為增值利益的課稅方式，達到以實價課徵不動產交易利得，抑制炒作不動產、落實國民居住正義，並防止刻意逃避稅負，以維護國人租稅公平。

房地合一稅2.0是什麼？

房地合一稅2.0版是自2021年7月正式施行，與持有房屋所課徵的房屋稅不同，性質屬於交易稅。在房地合一稅法通過前原本是採土地與建物分開徵收的制度，比如因房屋交易而得的利潤則按實價課徵所得稅，因土地交易而獲得的利潤就按公告現值課徵土地增值稅。

而所謂的「房地合一稅」就是將「房屋」及「土地」合併的總價，扣除取得成本的一些項目後，將還有獲利的部分課徵稅賦。有出售房地才須申報，有獲利才需繳稅。設立房地合一稅的目的是為了抑制投機客炒房，避免房價節節升高。因此法規特別規定房地持有的時間越短，所被課徵的稅率就越高。 以下【房地合一稅懶人包】就為您詳細分析房地合一稅2.0與1.0的差別。

房地合一稅2.0與1.0的差別？

前面提到房地合一稅的目的是為了抑制房價，而房地合一稅2.0與1.0的主要不同處在於，2.0版的課稅更加嚴格，像是將短期交易的重課徵稅率期延長、將境內企業稅率提高，而且也修補1.0版中的避稅漏洞，比如針對短期持有而進行買賣的投機客加重賦稅，除自用住宅之外，對於長期持有的稅率也有增加。以下是【房地合一稅懶人包】所整理的兩者差異資料:

1.房地合一稅2.0將「短期交易」重稅期延長

房地合一稅2.0版對於短期交易的年限規定更加嚴格，在1.0版中原先持有未滿1年者適用稅率45%、持有1年但未滿2年者適用稅率為35%。在2.0中則變更為對持有未滿2年即出售需要課徵45%、持有2年但未滿5年則需課徵35%。

資料來源: 財政部

2.房地合一稅2.0將境內營利事業稅率提高

1.0版規定營利出售房地稅率一律課稅20％，房地稅合一2.0版則調整為需持有超過5年以上出售，稅率才能回到20%。

3.將特地股權交易納入，修補房地合一稅1.0版的避稅漏洞

為了防止有心人透過假借公司股權移轉名義，規避房地交易所得課稅的行為，房地稅合一2.0版新增規定，交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若有超過總股份或總出資額的二分之一，且該公司股權或出資額一半以上是由國內房地組成，也需依照房地合一稅2.0版課稅。

房地合一稅課稅範圍

【房地合一稅懶人包】特地為大家整理出來，只要是 2016 年 1 月 1 日後所取得的下列 5 項，都適用於房地合一稅 2.0的課徵範圍：

1.  房屋
2.  土地
3. 交易預售屋，與其坐落基地
4.  有設置地上權的房屋
5.  持股或出資額超過 50%，且此營利事業股權或出資額價值有一半以上為境內房地產所構成

房地合一稅試算如何做？

政府課徵所有稅的公式都是用「 稅基 × 稅率 」，房地合一稅懶人包現在教大家以兩步驟自己試算，首先要計算出稅基。

1.房地合一稅稅基

課稅所得(稅基) = 房產成交價額（賣價扣買價）₋ 買賣原始取得成本 ₋ 相關費用 ₋ 土地漲價總數額

2.房地合一稅計算公式

依照文章前述表格，找到自己的適用稅率，再將第1點中之稅基與之相乘，就能得到應繳稅額。

房地合一稅計算公式：應繳稅額 = 課稅所得（稅基）× 房地合一稅稅率

房地合一稅試算範例

現在【房地合一稅懶人包】也貼心為您提供試算範例，讓您進一步了解如何計算房地合一稅。

試算範例: 

W先生購買1戶房地產總價950萬，W住了3年後出售賣價為1350萬，交易過程中支付仲介及代書費用約40萬，而持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約10萬。小白出售房地產的課稅所得為400萬（成交價額1350萬 ₋ 購入價950萬 ₋ 仲介及代書費用40萬元 ₋ 土地漲價總數額10萬），再乘上持有6年20%稅率，需繳交70萬的房地合一稅。

房地合一稅30萬免稅額是什麼

計算房地合一稅的課稅所得時，依照法規規定有30 萬免稅額上限，可用於印花稅、代書費、規費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等相關費用，如果無法提供相關費用的證明文件，則可依照成交價的3%進行計算。但是「預售屋換約」的部分則不能適用以上條件，新規定改以「已付款項加上獲利的3%」作為成本來計算。

房地合一稅懶人包預售屋30萬免稅額範例說明:

康康於2016年購買900 萬的預售屋，已支付價金 150 萬，2017年他將預售屋出售給凱文，因法規有30 萬免稅額，故在房地合一稅新制之下，康康於稅收中可以扣除的費用額度須以「 （已付款項 150 萬元＋獲利 30 萬元）*3%＝ 5.4 萬元 」來計算。

康康接著將獲利的30 萬扣掉前面計算的扣除額5.4 萬，再乘上持有時間未滿2年稅率為 45%，最後需繳納 11.07 萬的房地合一稅。

在房地合一稅新制規定下，康康需支付的房地合一稅計算方式為：

房地合一稅額＝（房地交易所得－相關費用）x 適用稅率
＝〔（180 萬元－ 150 萬元）－5.4 萬元〕x 45%
＝11.07 萬元

*康康持有期間超過 1 年、未逾 2 年，因此以稅率 45%計算。

若依照舊法規，康康過去購買預售屋花費900 萬，換約出售 930 萬元，因法規有30 萬免稅額，故康康在不需扣稅情況下就能直接獲利 30 萬元，還可以省下房地合一稅。而在房地合一2.0 新制中，則須多繳納 11.07萬元的稅款！由此可知，新制規定將大幅壓縮預售屋換約的獲利空間。

房地合一稅可扣減成本費用有哪些？

房地合一稅 2.0 的計算公式中需要先扣除成本費用，房地合一稅懶人包特別整理可扣減、不可扣減的成本費用如下表。

財政部房地合一稅線上試算

若您希望能夠透過更輕鬆簡單的方式進行房地合一稅試算，房地合一稅懶人包也特別提供財政部的試算網站，只要是110 年 7 月 1 日以後交易者，填入資料與內容，將能快速完成房地合一稅線上試算!

財政部房地合一稅線上試算網站: https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/2507

房地合一稅申報對象、申報時間

需要申報房地合一稅的對象包含法人與自然人。共有以下 4 個申報時點，【房地合一稅懶人包】溫馨提醒您，請符合條件申報者務必在規定時間內完成，若不小心超過 30 天還沒申報，應該及早辦理補報以免受罰。

1. 一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔日起算 30 天內申報。
2. 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔日起算 30 天內申報。
3. 預售屋交易：預售屋及其坐落基地交易日（簽約日）的隔日起算 30 天內申報。
4. 股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔日起算 30 天內申報。

房地合一稅申報文件

在申報期限內需準備以下文件完成申報。所需要準備的文件包含以下:

1. 個人房屋土地交易所得稅申報書
2. 取得成本、相關費用以申請30萬元免稅額的證明文件
3. 買賣交易契約書影本

房地合一稅申報方式

交易之賣方可到各地政事務所，請櫃檯人員協助申報，或者找地政士代辦(需額外代辦費用)。

房地合一稅免稅額有多少？

為避免投機客炒房、保護一般民眾的房屋交易權益，政府制定房地合一稅時，規定持有5年內轉售的話，課稅35%～45%，5年到10年稅率為20%，10年以上稅率為15%。但若符合自住條件，就能享有400萬元免稅額度，超額部分享有10%的優惠稅率。

房地合一稅懶人包自住優惠條件免稅額試算範例:

曉芳出售自用住宅總共獲利 550 萬元，扣除 400 萬免稅額度，剩餘獲利 150 萬的房地合一稅率為10%，故曉芳需繳納15萬稅額。

房地合一稅「自住優惠」條件定義

「自住」的定義是屋主個人、配偶或未成年子女在此屋中辦好戶籍登記，若同時符合以下條件，則能享有前述400萬免稅額，及超額部分10%優惠稅率。

1. 1. 個人或配偶、未成年子女辦理戶籍登記，持有並居住於該房屋連續滿6年。
   2. 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
   3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年，未曾適用本項優惠規定。

房地合一稅懶人包提醒您，假若當初購買新房地僅由未成年子女設戶籍，若出售時該子女年齡屆滿 18 歲，由於子女已經成年，此房地就不符合房地合一稅的自住優惠條件。因此建議買屋者需特別注意此問題，以免無法申請房地合一優惠稅率。

房地合一稅懶人包「自住」與「非自住」稅額差異比較:

假若劉先生買了一間房子，6年後賣出，獲利700萬。則在房子為「自住」與「非自住」條件下的稅額差異竟高達110萬。【房地合一稅懶人包】特別貼心為您試算如下。

善用房地合一稅「重購退稅」換屋可減稅

雖然政府推出課徵重稅的政策來打房，但為了鼓勵以自住為目的的民眾，透過換屋以居住最適合自己的房屋，政府也以「自用住宅重購退稅」作為配套。在2016年以後買屋及換屋，無論是先賣後買、還是先買後賣，都能因房地合一稅申請重購退稅，符合條件者甚至可以減稅，因而購屋者不可不知。然而買賣屋者仍需要符合以下四項條件才能申請，一旦查到謊報或違反資格，將被政府追回退稅款。

需要注意的是，若是在2015年12月31日以前買的房子，就是採用財產交易所得舊制，在課稅部分是免繳土地增值稅，且部分交易所得還需要納入綜合所得稅。

「自用住宅重購退稅」符合資格

1. 1. 簽約買賣的前一年，沒有出租或營業使用。
   2. 個人、配偶或直系親屬於該房地產設有戶籍。
   3. 出售舊屋與買新屋的時間差距在 2 年之內。
   4. 重購退稅房地在 5 年內須作自用住宅且有戶籍登記、不能出租或遷戶。

房地合一稅懶人包「自用住宅重購退稅」範例

不論換屋是以「小換大」或以「大換小」，2016年以後所購買的自用住宅都可透過房地合一稅2.0適用「重購退稅」。以下就讓【房地合一稅懶人包】為您舉例說明:

【範例一】阿奎以4000萬賣出自用住宅後，以3000萬買入另一間自用宅，假設他賣出舊房應繳納的房地合一稅為100萬，計算重購退稅可退金額為100x（3000/4000）=75萬元，因而實際所需繳納的房地合一稅為25萬元。

【範例二】若是「以小屋換大屋」，舉例以4000萬元賣掉原房子之後，以8000萬買入第一間自用宅，假設原本房地合一稅要繳100萬元，但因買屋價高於賣屋價，故100萬房地合一稅可申請全額退稅。

建議您也可利用政府便利網站進行試算：財政部稅務入口網https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/5102。

｜延伸閱讀：換房看這邊！靠這招省下大荷包！房屋重購退稅懶人包！

房地合一稅常見問題

Q1. 什麼是房地合一稅？ 2.0和1.0版的差別？

在2016年後取得的房地，扣除相關成本及費用後，若轉售後有獲利就要繳納房地合一稅，屬於交易稅性質。房地合一稅1.0版修法後成為2.0版。在2.0版中主要是將「短期交易」重稅期延長、將境內營利事業稅率提高、將特定股權交易納入。【房地合一稅懶人包】在前面表格中已有整理房地合一稅2.0與1.0的房地持有期間與稅率差別。

Q2. 房地合一稅2.0實施日期和適用條件？

自 110 年 7 月1 日開始實施房地合一稅2.0版。 105 年1 月1 日以後個人及營利事業所取得的房地，於110 年6 月30 日以前交易，屬於房地合一稅1.0課稅範圍； 如果是於110 年7 月1 日以後交易，則需按房地合一稅 2.0 規定課稅。

Q3：是否賣房有獲利才需繳納房地合一稅？

房地合一稅雖然是針對房地產交易中的獲利部分進行課稅，然而無論是否有獲利，都需要進行申報。只要是個人交易的房地產屬於前述課稅標的，即使交易產生虧損也要在之前說明的 4 個申報時間起始點後的30天日內申報。若沒有在規定期限內申報，將被處新臺幣 3,000 元以上、 3 萬元以下罰鍰；此外倘若還被發現有需要補繳納的稅額，則會針對漏掉的稅額處 3 倍以下罰鍰。

Q4. 申報房地合一稅沒有相關費用證明怎麼辦？

若無法提供代書、仲介費等相關費用證明，政府將以成交價格的 3% 作為相關費用，上限額度為30 萬元。

Q5.預售屋交易要課房地合一稅？能扣減 30 萬元？

根據房地合一稅2.0版規定，「預售屋及其座落基地」之交易也需要繳納房地合一稅，但「預售屋換約」交易無法直接扣減30萬免稅額，新規中改以「已付款項加上獲利的 3%」作為成本來計算。

Q6. 申報個人房地合一稅要攜帶哪些申請文件？

1. 個人房屋土地交易所得稅申報書
2. 取得成本、相關費用以申請30萬元免稅額的證明文件
3. 買賣交易契約書影本

Q7. 房地合一稅2.0 對預售屋有什麼影響？

依照房地合一稅2.0規定，預售屋自簽約日起，2年內換約也要課徵45%房地合一稅，而且待預售屋成屋之後，持有期間將歸零計算。因而需要從成屋後持有再滿 5 年才能將房地合一稅的稅率降低至 20%。由於預售屋若在成屋前因有2⁓4年的施工期，若需轉賣大多會被課徵35%以上重稅率。此外等到成屋之後，又需要重新計算持有期，需另外再滿5年才能降到20%稅率，這表示從買預售屋等到成屋期間，整體大約需要7⁓9年才能有較大的獲利空間。

Q8. 房地合一稅2.0 重購退稅是什麼？

政府為鼓勵以自住為目的的民眾，透過換屋以居住最適合自己的房屋，因而制定「自用住宅重購退稅」作為配套。避免納稅義務人賣出自用住宅繳納重稅，故有此稅金退返的節稅優惠。依所得稅法第14條之8規定，個人重購自住房地，無論是「先賣後買」，或是「先買後賣」，只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間在2年內、且符合自住規定者，都可申請重購退稅或，但需要符合「自用住宅重購退稅」四個條件否則會被追繳退稅喔！

Q9. 由繼承所得房地出售時，如何判斷該用哪種稅制？

若要出售繼承取得的房地，那就須以被繼承人取得日期來判斷是否須採用房地合一稅規定。若被繼承人是於105年1月1日以後取得房地，全部採用新制。並且繼承人於出售後，需於完成所有權移轉登記日之次日起，算30天內向所轄稽徵機關辦理申報納稅。

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