買預售房子前要注意交屋流程、換約、轉賣等規定，以免觸犯法律。若預售屋貸款沒過，該如何提高貸款成數？為了避免買預售房屋遇到風險，建商口碑、建材和建築工法都要留意。
預售屋是什麼？和新成屋一樣嗎？
根據不動產經紀業管理條例第四條說明，預售房屋泛指領有建造執照但還沒完全蓋好，或是已完工但還未有使用執照的不動產。雖然還沒有實體的房屋，但可以透過規劃藍圖、樣品屋等展示物品來銷售，提前將房屋作為買賣交易的物件，因為是全新的房屋，深受首購年輕族群的喜愛。
「新成屋」和「預售房屋」不同，新成屋是已經蓋好的房屋，房客可以直接搬進去入住，屋齡大多為1~3年；預售房屋則是無法入住的狀態。選擇預售房屋最大的特色就是保留客變權利，在房屋完工前可針對部分設備、建築材料和格局做調整，且通常貸款成數較高，對年輕族群來說還款壓力就會比較小。但預售房屋也是有缺點，因為房屋還沒蓋好，不確定性就會提高，包括：房子實體是否跟樣品屋或藍圖有落差？多久才可以交屋或入住？建商或代銷業者是否會捲款而逃等，這些問題都是購買預售房屋前須要考量的地方。
| 預售房屋 | 新成房屋 | |
| 定義 | 1. 領有建造執照但還沒蓋好的房屋2. 已完工但還未領取使用執照的房屋 | 已經蓋好的房屋，屋齡新（約１～３年） |
| 優點 | 客變範圍較大可貸款成數較高 | 買方可直接入住可貸款成數較高 |
| 缺點 | 不能直接入住、不確定性高 | 客變範圍較有限 |
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預售屋紅單如何分辨？
一般來說，預售房屋約2~5年就會交屋，建商通常會提供紅色的證明單據（俗稱為紅單）給買方，其中又分為兩種：預約單或訂購單。預約單是用來證明建商或代銷業務已收取你的訂金，保留你的購屋權利（俗稱小訂）；訂購單則是指雙方已經議價過並確定進行交易的單據，賣方會請購屋人補足訂金並簽立合約。
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預售屋交屋流程要注意什麼？
預售房屋從一開始的下訂、工程進行到交屋，需要注意哪些地方呢？以下將分列說明：
步驟一：預定
看完樣品屋、建築藍圖後，購屋人如果有看到喜歡的戶別或房型，就可以跟建商或代銷業者表示預定，這時候就會拿到一張「紅色預約單」和一張「買賣契約書」。買賣契約書有5天的審閱期，若購屋人反悔可以把小訂拿回，但須注意簽立合約後再反悔，就會需要支付違約金。
預售房屋在下訂時就會要求你支付部分訂金、簽約手續費和開工款等費用。建議購屋人在確定簽約前，應提前準備總價的10%~15%作為頭期款，以防臨時繳不出比較大額的支出。
步驟二：開始工程
收到購屋人第一筆工程款後，建商便會開始進行營造工程，但每一個工期購屋人仍要支付一筆「工程款」，通常會分為24期或36期，建商收到款項後才會陸續完成每期的工程。同時，建商也會提供購屋人客變的機會，可依照自己所想的裝潢去做設計，包括：隔間、插座開關和管線等，大部分是只能變更一次，且不納入建商保固範圍。
這段期間所需要的費用也不少，建議購屋人也要提前準備額外的資金，約總價10%~15%金額做預備。值得注意的是，頭期款、工程款是不能向金融機構申貸的，需要購屋人自行付完。
步驟三：驗屋
預售的房屋完工後，接著就要進入最重要的驗屋流程，確保房屋的功能、設備皆能正常使用，以及安全逃生規劃等。提醒購屋人第一次驗屋時就要仔細查驗，提供建商後續修正，避免日後交屋時產生爭議。
*註：驗屋應請專業人士陪同，如：工地主任、代銷業者或具備專業法律知識人員，並利用手機或其他裝置拍照留證，確保房屋的所有狀況都有被確實查核。另外，如果有建商要求購屋人先付錢再驗屋，或是在簽約時要求簽立「個別磋商條款」內容，一定要特別小心，需確認是否有違反預售房屋的定型化契約內容。
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
根據《行政院 》網站資料表示，預售房屋的定型化契約有可以規範和不能被規範的內容，以下將簡單介紹：
契約應記載內容，共26款：
契約審閱期、賣方對廣告之義務、房地標示及停車位規格、房地出售面積及認定標準、共有部分項目和總面積及面積份配比例計算、房地面積誤差及其價款找補、契約總價、付款條件、逾期付款之處理方式、地下層和屋頂及法定空地支使用方式及權屬、建材設備及其廠牌和規格、開工及取得使用執照期限、驗收、房地所有權移轉登記期限、通知交屋期限、共有部分之點交、保固期限及範圍、貸款約定、貸款撥付、房地讓與或轉售條件、地價稅和房屋稅之分擔比例、稅費負擔之約定、賣方之瑕疵擔保責任、違約之處罰、當事人及基本資料、契約及其相關附件效力。
預售屋貸款流程步驟
預售房屋完工後，經檢查沒有問題就可以準備移轉給屋主，其中需要跑的流程包括：申辦貸款、過戶等手續，以下將說明：
步驟一：貸款
大部分民眾會向金融機構申請房貸，金融機構審核申貸人的個人信用和收入狀況、房屋條件後，雙方會約定時間進行對保，確定貸款利率、額度、年限和還款方式等內容。
步驟二：過戶
建商在交屋前，需要先繳交相關規費，如：土地增值稅、房屋稅、地價稅和水電費等。若二次驗屋後房屋問題已改善、確認都沒問題，建商就會委託代書幫忙跑過戶流程。
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步驟三：撥款
當跑完過戶的流程，銀行就會將購屋尾款撥款至建商帳戶，購屋人就可正式入住，後續房屋的相關規費如：契稅、房屋稅和地價稅等就要由屋主負責繳納。
預售屋貸款找誰辦才划算
購買預售房屋在交屋前就會需要支付許多費用，在確定建商有使用執照後，購屋人便可開始找金融機構申辦貸款，基本上建商都會有固定配合的銀行。一般來說，建商因為同時手上有許多戶數，在跟金融機構談條件時比較可以爭取到優惠的條件，這樣的模式又稱為「整批分戶房貸」；如果購屋人本身的信用或收入條件較佳，有機會可以爭取到更好的貸款專案，則可以考慮自行另外找其他金融機構辦理。
預售屋房貸需要留意哪些事
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- 不實廣告
有的黑心建商會拿「高貸款成數」來打廣告，所需負擔的金額可能也會跟著加重，提醒民眾應小心不實廣告或話術。
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- 時效性
如果購屋人沒有要選擇建商配合的金融機構，記得要注意與建商交屋的期限，以免耽誤撥款時間，需額外付滯納金或違約金等費用。
預售屋貸款沒過原因？
一般預售房子的貸款沒過、額度不理想，主要影響因素多為申貸人的個人條件，這也是貸款機構（尤其銀行）最注重的審核方向。舉例來說，如果申貸人為領現族，沒有明確的財力證明（如：薪資證明、勞保明細、扣繳憑單等），就難以讓貸款機構信服你的還款能力。
另外，信用狀況也是，若申貸人本身有辦理其他貸款，曾有遲繳紀錄、短期不斷增貸導致負債比過高、有卡債或信用卡預借情況等，這些行為都會成為所謂的信用瑕疵。當這筆貸款的風險度提高，就會影響貸款機構的核貸意願，自然就會反應在貸款的利率或額度上。
預售屋貸款成數與頭期款該準備多少？
一般來說，預售房屋和新成屋的貸款成數都會比較高，貸款成數最高可到8成；中古屋因為屋齡較高，貸款成數最高就只能到 7成；老屋、小坪數的套房（多是指權狀坪數15坪以下的房屋）就更低，貸款成數最高只能到大約 6成。
值得注意的是，這邊提供的是「最高」可以承做到的範圍，實際貸款成數還是會依各家貸款機構、各個申貸人的條件、各地區的房價、房屋所在位置而有所差異。
| 房屋狀況 | 貸款成數 |
| 預售房屋、新成屋 | 最高貸款成數約為 80% |
| 中古屋 | 最高貸款成數約為 70% |
| 老屋、小坪數套房 | 最高貸款成數約為 60% |
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預售屋貸款成數不足怎麼辦？
辦理預售房屋貸款後發現額度不如預期嗎？以下提供幾個作法給民眾參考看看：
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- 提供保證人
雖然現在貸款機構不得要求申貸人提供保證人，但申貸人可以選擇主動提出，記得選擇信用和收入狀況良好的保證人，為自己的貸款條件加分。
*註：保證人意思就是擔保的人，替申貸人的貸款做擔保。如果有無力還款狀況出現，「一般」保證人也會被催討，協助將債務償還完畢；但「連帶」保證人的責任則更高，效力等同於申貸人，一定要幫忙償還債務。
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- 加購房貸壽險
房貸壽險屬於房貸外的一種附加保險，當投保人不幸身故時，壽險將會理賠房貸，但投保人就須每個月繳交保費。加購房貸壽險的方式也許可以提高房屋貸款的成數，但相對地每月的支出也會增加，需要看申貸人如何抉擇。
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- 多方比較優惠專案
不同金融機構的房貸專案有著差異：有的會因申貸人的身分、房屋所在地區而有更高的額度；有的則是會搭配信用貸款提高貸款的額度。不論是選擇哪種貸款方案，提醒申貸人都要謹慎評估，尤其信貸屬於短期性的無擔保品貸款，通常利率會比較高、還款期限也會比較短。
預售屋貸款可能貸到9成嗎？
如同上一個段落提到的，有的代銷業者、房仲會用高貸款成數來推銷，目前房屋貸款能做到九成的金融機構非常少，要達到這麼高的貸款成數，審核條件也會比較嚴格。金融機構目前能做到的最高房屋貸款成數多為八成左右，部分專案內容則為房貸加上信貸後的方案，提醒申貸人如果同時要辦理兩種貸款，一定要評估自身的財力狀況是否能負擔。
若建商、房仲確定可以貸到9成，為了確保自身權益，建議在跟建商等業者簽約時可註記「房貸若不足九成，此式合約則無效或賣方須退還訂金」等內容。
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預售屋換約、預售屋轉賣可以嗎？
民國112年7月1日開始，預售房屋的買賣契約禁止換約轉賣，以確保整個房價市場和購屋人的權利，但也有些例外條件，以下四項條件可不用向政府申請直接進行轉讓：
- 預售房屋在112年6月30日前取得
- 預售房屋是在配偶、直系血親或兄弟姐妹間轉讓
- 買受人死亡辦理繼承轉讓
- 因公司合併或清算而必須轉讓
值得注意的是，預售房屋轉讓須符合「無收益」條件，若有現金交易或其他違法情形，可能裁罰50萬~300萬等罰鍰唷！
預售屋實價登錄怎麼查？
欲查詢預售房屋的實價登錄，可至內政部網站直接進行搜索，點選「預售房屋查詢」，再輸入想查詢的縣市、地區和建案名稱就可進行搜尋。若還是對預售的房屋有疑慮，建議可直接至現場查看或是與建商業務專員聯繫會比較準確。
買房前要注意哪些預售屋風險？
購買預售的房屋也要注意隱藏的風險，其中最多人擔心的就是「房子還沒蓋好就捲款而逃」等情況，因此購屋人在簽約時就要確認工程款是匯入建商的「信託專戶」，不僅由銀行把關，且帳戶內資金是無法隨時挪用的，也可隨時追蹤資金的狀況。
除此之外，建商口碑、建材及建築工法也要仔細留意，藉以維護自身權益。基本上銷售是代銷端處理，聳動的標語通常到實際交屋時就會有落差，這些不實的廣告都有可能是風險之一。
預售房子問題，國峯厝好貸來解答
Q：預售屋可以增貸嗎？
A：基本上不行，因為屋主還未領到房屋的產權（如：所有權、使用權和地上權等），就無法當作擔保品、讓貸款機構設定抵押貸款。如果是剛買的房子要辦理增貸，則可以向金融機構、融資公司或民間公司辦理抵押貸款，但因為原房貸還未繳滿一年，通常金融機構給得額度會比較保守，或是不予承做，融資公司或民間公司則要視申貸人和房屋的條件而定。
Q：預售房屋驗屋到交屋要多久？
A：驗屋若順利完成，約1~7天內就可交屋，但若屋況有瑕疵就會需要補驗，建議購屋人需仔細檢查房屋狀況再交屋會比較好。
Q：預售房子對保後多久交屋？
A：買方完成驗屋後會與貸款機構進行對保，建商收到銀行撥款後就可交屋，大約1~2週。
Q：預售房屋交屋款什麼時候付？
A：交屋款正常來說是房屋總價的5%，是在最後確認屋況都沒問題再支付，用來確保購屋人的最終權益。
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