房地合一稅從2016年推出，到2021年升級為房地合一稅2.0，已有30.1萬件個人交易案件，其中追加稅款高達30億元。國峯厝好貸帶大家深入了解究竟房地合一稅是什麼？怎麼計算稅率？要注意那些繳稅眉角！
房地合一稅是什麼？
房地合一稅是從105年開始實施的一種稅制，整合土地交易課徵的「土地增值稅」及房屋交易課徵的「房屋交易所得稅」，讓房地產買賣獲利的課稅方式統一，並依出售房地時，房地的持有期間區分適用稅率，只要出售房地時有獲利，針對獲利的部分就要課稅，且持有期間越短，稅率越重，其目的就是配合打房政策，抑制短期房價炒作。
房地合一稅是從105年開始實施，並且在110年7月1日修正成「房地合一稅2.0」。與作為「持有稅」的房屋稅不同，房地合一稅屬於交易稅，只有在出售房地時才會需要進行申報，若有因出售房地獲利的話，需進一步進行繳稅，只要於105年以後取得的房地，在出售時就得用房地合一稅規定。
房地合一稅課稅切分點
房地合一稅是從105年1月1日開始實施，房地只要是在104年12月31日以前購入，現在售出時適用土地增值稅＋房屋交易所得稅。於105年1月1 日以後買入的房屋，現在售出時適用房地合一稅。
不論是哪一種貸款方式，都要確認自己未來是否能夠負擔債務，以免產生債務及信用危機，擴大財務負擔。
房地合一稅舊制、新制稅率差異
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房地合一稅新、舊制差異 |
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| 適用稅率 |
房屋持有時間 |
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| 房地合一稅 1.0 | 房地合一稅 2.0 | ||
| 境內自然人 | 45% | 1年以內 | 2年以內 |
| 35% | 超過1年未逾2年 | 超過2年未逾5年 | |
| 20% | 超過2年未逾10年 | 超過5年未逾10年 | |
| 15% | 10年以上 | 10年以上 | |
| 境內營利事業 | 45% | 依營所稅稅率20% | 2年以內 |
| 35% | 超過2年未逾5年 | ||
| 20% | 超過2年未逾10年 | ||
表格整理：國峯厝好貸
房地合一稅2.0 有優惠稅率嗎？
答案是，有的。依據以下幾種狀況，得以使用以下優惠稅率：
| 優惠稅率 | 條件 |
| 20% | 個人及營利事業非自願因素（如調職、房地遭強制執行）交易 |
| 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易 | |
| 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉 | |
| 營利事業興建房屋完成後第一次移轉 | |
| 優惠稅率 | 條件 |
| 符合「自用住宅」持有並設籍滿6年出售，可享免稅額400萬，超過部分稅率10％ | |
| 10% | 個人或配偶、未成年子女設籍、持有且居住該住宅滿6年 |
| 交易前6年沒有出租、營業或執行業務使用 | |
| 個人、配偶、未成年子女交易前6年未曾適用自住住宅優惠稅率 | |
表格整理：國峯厝好貸
但若為自用住宅，且是為了換屋而做的售屋行為，不論是「先買後賣」或是「先賣後買」，只要買賣行為在兩年內完成，是適用重購退稅的優惠的，退稅金額＝（新屋總價 / 舊屋賣價 ）的比例 * 房地合一稅稅額，因此若是有符合條件，千萬不要忘記向國稅局申請唷！
不論是哪一種貸款方式，都要確認自己未來是否能夠負擔債務，以免產生債務及信用危機，擴大財務負擔。
※ 房地合一稅2.0 自用住宅認定條件？
- 個人或配偶、未成年子女辦理戶籍登記，持有並居住於該房屋連續滿6年。
- 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
- 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年，未曾適用本項優惠規定。
房地合一稅對預售屋的影響
房地合一稅 2.0 已將預售屋交易納入課徵的範圍，預售屋若在成屋前轉賣交易，因預售屋興建大多需要 2～4 年的施工建造期，大多會被課上 35%以上的房地合一稅，待新屋落成後因房地合一稅 2.0 的改制，持有期將歸零計算、從頭起算，因而需要從成屋後持有再滿 5 年才能將房地合一稅的稅率降低至 20%。因此，房地合一稅2.0 將打擊到想要透過預售屋炒房的投機客。
房地合一稅2.0 怎麼計算？
【先算有多少所得？】
成交價格－取得成本（註一、二）－相關費用（註三）－土地漲價總數額（註四）＝課稅所得(稅基)
※若符合自住房地相關條件者，課稅所得可扣除400萬元免稅額。
【再算要繳多少所得稅？】
課稅所得(稅基)ｘ稅率=所得稅
※ 看不懂沒關係！透過財政部的房地移轉稅務試算來簡易試算。
※ 註一：買賣取得者，以買入成交價額為準。
※ 註二：因繼承或受贈取得者，以繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後的價值為準。
※ 註三：相關費用指的是可提出證明文件核實的必要費用，有30萬元的免稅額可作列舉使用，例如仲介費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等，但不包括土地增值稅。
※ 註四：為了防止利用土地增值稅與所得稅之稅率差異來避稅，增設減除上限=交易當年度公告土地現值-前次移轉現值。
房地合一稅2.0 申報時間及需準備的申請文件
下列日期起算30日內：
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- 房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。
- 房屋使用權交易日之次日。
- 預售屋及其坐落基地交易日(即簽約日期)之次日。
- 符合視為房屋及土地交易之股份或出資額交易日之次日。
需要準備的文件：
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- 個人房屋土地交易所得稅申報書
- 買賣交易契約書影本
- 要申請30萬元免稅額的相關費用證明文件（例如裝潢費（註）、仲介費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等證明），而未能提供相關費用證明文件者，則可以按照成交價的 3%，上限額30萬元計算，因此也可以自身評估哪一種算法可以省更多。
註：關於裝潢費需要注意，並非所有的裝潢費都能認列，首先必須要有發票，再者必須為2年內不會耗損且附著房屋的物品，例如：馬桶、洗手台、浴缸、泥作、水電管線…等，玻璃窗、家電、或可拆卸或移動的木作工程（系統家具）無法認列。
房地合一稅2.0 申報四大常見錯誤
1. 婚前贈與的房地
出售受贈房地時，取得成本應以受贈時的公告現值按CPI調整後的價值為準，然而配偶之間的贈與是例外，取得成本可申報配偶當初購買的成交價。但如果是在婚前就贈與的房地，因當下非為配偶關係，因此不能以配偶贈與來課稅，而是使用受贈時公告現值按CPI調整後的價值為準。
2. 與建商協商折價
要記得與建商簽訂買賣契約後，如果又與建商協商折價，賣出時要依據折讓前的實際價格申報取得成本，否則將導致所得漏報。
3. 相關費用列報
相關費用列報是包含仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費等，還有房地移轉登記完成前的金融機構借款利息，但是使用期間的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、房貸利息等不能列入。而土地增值稅只能列當次交易未自房地交易所得額減除之土地漲價總數額部分所繳納的金額。
4. 出售未繼續農用的農地
個人申報房地合一稅時，可列報減除土地漲價總數額，但僅能減除個人持有期間的部分，前手持有期間的土地漲價數額不能列入。這種誤報情況常出現在出售未繼續使用的農地時。
※說明：農用農地轉手時可申請不課徵土徵稅，但後來若未繼續作農用且要出售，就必須課徵；此時土增稅的土地漲價總數額會以「課徵土增稅的前後兩次公告現值差額」為準，也就是說，前一次的現值會是前手取得農地時的現值，因此會與房地合一稅計算出的土地漲價總數額不同，可能讓納稅人搞混。
房地合一稅2.0 常見問題
Ｑ：賣房賺錢時才需要繳房地合一稅嗎？
Ａ：首先要注意的是，不論房地買賣是賺錢還是賠錢，都一定要做申報，申報後若確認買賣有利潤，則會被課徵房地合一稅。
Ｑ：房地持有期間如何計算？
Ａ：主要是以房屋、土地持有期間之計算，以自取得日起算至交易日止為原則。但也有其他例外狀況，狀況如下：
1. 以自有土地與其他營利事業合建分屋，房地計算皆以其土地持有期間來計算，以原取得合建前土地之日起算至交易日止。
2. 以自有土地參與都市更新或都市危險及老舊建築物重建所分配取得之房地，以原取得參與都市更新或重建前土地之日起算至交易日止。
Ｑ：個人課稅所得400萬元以下免稅條件為何？
Ａ：
1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。
2. 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。
Ｑ：預售屋換約是否適用30萬免稅額的優惠？
Ａ：不適用，若為預售屋換約，改以「已付款項加上獲利的 3%」的新制規定來計算。
Ｑ：可認列的成本費用有哪些？
Ａ：
1. 購屋時的必要支出：規費、代書費、仲介費、契稅、印花稅。
2. 交易日後、過戶前的房貸利息。
3. 房屋的增置費、修繕費、改良費、清潔費、搬運費、廣告費、裝潢費。
Ｑ：不可認列的成本費用有哪些？
Ａ：
1. 房屋於非使用期間的土地增值稅。
2. 房屋於使用期間所需繳納的費用、稅金、借款利息。
房地合一稅若未弄清楚而申報錯誤，補報和罰鍰加起來可是很可觀的，也千萬不要投機取巧虛報成本來達到減少稅金，請事前妥善規劃透過合法方式進行節稅！否則若有短報課稅所得的情況，除了得補稅，若經調查核定短報應課稅的所得額在30萬元以上，且其所漏稅額在4萬5千元以上者，還得依所得稅法第108條之2第1項規定裁處罰鍰。
因為房地合一稅要繳納的稅金金額較高，因此如果有任何資金方面的需求，除了銀行借貸外，可找全台最大各大上市櫃融資公司二胎房貸服務合法經銷商－國峯厝好貸，讓國峯厝好貸 用寬鬆的貸款條件、最快的核貸速度，輕鬆幫您取得資金，提供給您可靠安全有保障的二胎房貸借貸服務，總公司位於台北市，六都皆有分公司，全台皆有服務，全年無休，有任何資金需求歡迎點擊聯絡我們免費諮詢。
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作者簡介
蔡志杰 副總經理【國峯厝好貸 （全台最大各大上市櫃融資公司二胎房貸經銷商）】
銀行從業及金融服務經歷超過20年。
