實價登錄2.0是什麼？對我們的生活有什麼影響？又會對房市有什麼改變？如果你也感到好奇，那麼這篇文章的懶人包就是為你準備的。本文將詳細介紹實價登錄2.0的內容和意義。
實價登錄2.0是什麼？
實價登錄2.0是指2021年7月1日起正式實施的《不動產交易實價資訊揭露辦法》，它是在原有的實價登錄制度的基礎上，進行了修訂和完善，旨在提高不動產交易的透明度和公信力，保障買賣雙方的合法權益，促進房市的健康發展。
實價登錄2.0修訂了什麼？
實價登錄2.0相比於1.0，有以下幾個主要的改變和創新。
擴大揭露範圍
除了原有的住宅、商業、農地等不動產外，新增了車位、建物附件、土地增值稅等相關資訊，讓買賣雙方能夠更全面地了解交易情況。
嚴格申報時限
規定買賣雙方或其代理人應於契約成立後30日內完成實價登錄，並於每月1日、11日、21日公開於實際登錄網站，提高了資訊即時性。
強化真實性
規定買賣雙方或其代理人應依實申報房屋實際買賣資訊，並由地政機關進行抽查和比對，對於填報不實或拒不填報者，將依法處以罰鍰，提高了資訊真實性。
預售屋全面納管
預售屋必須在銷售前將預售屋建案名稱等資訊報請備查；代銷業應於委託代銷契約簽訂、變更或終止後 30 日內報請備查。銷售後則必須要於簽訂買賣契約書後30日內進行申報。
紅單交易納管
銷售預售屋者收受定金時，應訂定書面契據，確立買賣標的物及價金等事項，且不得約定保留出售、保留簽約權利或不利於買受人事項。
預售屋買賣定型化契約備查
銷售預售屋者應於銷售前，將預售屋買賣定型化契約報請備查，並且不得使用不符合定型化契約內容的契約。
實價登錄2.0對房市的影響和預測
實價登錄2.0的實施，對於房市的影響，可以從以下幾個方面來分析：
對房價的影響
實價登錄2.0可以讓買賣雙方更清楚地知道市場上的真實成交價格，減少了訊息不對稱和猜測的空間，有利於房價回歸合理狀況，抑制房價的虛高和泡沫。
對房量的影響
實價登錄2.0因為公開了價格，因此能讓買賣雙方商談交易金額時能更快取得共識，縮短交易時間，有利於房屋流動性，活絡房屋市場活躍度。
對房質的影響
實價登錄2.0可以讓買賣雙方更詳細地了解房屋的各項特徵和條件，增加了交易的透明度和公信力，有利於房屋的品質提升和保障。
實價登錄怎麼查？
可至內政部的「不動產交易實價查詢服務網」進行實價查詢。
首頁上方分別有四項類別，包含「買賣查詢」、「租賃查詢」、「預售屋查詢」、「預售屋建案查尋」。
在較常使用的買賣查詢下方即有縣市地區可以選擇，同時如果知道社區名稱，輸入後能夠精確的掌握該社區的於某期間的交易狀況。但若不曉得社區名稱也沒關係，可以使用「進階條件」輸入門牌或路段，或是透過「地圖搜尋」的方式進行搜尋。
實價登錄有陷阱？
事實上，實價登錄固然能夠有利於房市健康發展的制度改革，讓買賣雙方更公平、更便捷、更安心地進行不動產交易，並且在實價登錄上也提供了非常豐沛的資訊，但是事實上還是有陷阱存在，因此在查詢時務必特別留意以下陷阱。
單價是否含車位
在實價登錄查詢時，一般會以單價（一坪多少錢）來判斷市場行情，但是單坪價格常常會因為有沒有含車位有很大的落差，目前實價登錄上有不少案件的登錄資訊，並未將停車位的「價格」、「面積」等資訊登載，導致換算出來的單價偏低，所以如果該筆交易有含車位，需要扣除車位後計算房屋單價，不然會產生誤導。
不含車位真實單價計算公式：
真實單價 = (含車位總價 – 車位價格) ÷ ( 含車位總面積 – 車位面積)
是否為特殊交易
實價登錄也有許多特殊交易的情況，像是含：親友間的交易、凶宅交易、受債權債務影響的交易等等，或者有些位於鬧區的中古公寓、華廈或大樓，因一、二樓具備店面價值，成交價格會高於周邊住宅，這些都會直接的影響到交易的金額，造成登錄上去的金額與市場狀態不符，因此每一筆交易都要仔細閱讀明細裡的細節，確保沒有任何特殊情形。
是否含裝潢、家電
同一個社區除了會因為樓層、方位、面向、格局讓價格有所不同外，還有內部裝潢及家電的有無、多寡都會影響到房屋的單價，例如毛胚屋就會比含裝潢、含家電的房屋單價要低，比較常見的會有建商在銷售預售屋時，以送裝潢、家電來促銷，其實這些成本也已經算在總價中了，所以這種方式會拉抬單價。不過，在實價登錄2.0上路後，這些資訊都會在明細的備註欄上被揭露，因此務必仔細確認明細內容。
申報價格與實際市場情況不符
實價登錄上路後，一直面臨的一大問題就是虛報成交價，通常稱之為「AB約」，也就是用A合約申報，實際成交是B合約。也會發生預售屋假交易再退屋的情況，也就先跟民眾進行假交易，簽約完後30天內進行實價登錄，後續如果退屋再銷售給其他人，只要預售屋該戶「首次」實價登錄完成，後續就算換約、轉手，只要還沒交屋，都不用再另外申報。且目前實價登錄上的成交資訊，多半來自於2個月前登錄的案件，加上政府統計案件的誤差，導致現在仍有不少隔月，甚至隔年才揭露的案件，以上這樣的狀況一般消費者其實很難判斷，容易被實價登錄的價格誤導。
｜延伸閱讀：房地合一稅2.0繳稅眉角大公開！避免踩雷短報繳更多！
實價登錄2.0已經比起舊制完善非常多，但到底實價登錄上的價格是否可信？還是眾多民眾相當疑慮的問題，畢竟就目前的制度上來說，無法摒除掉那些想要從中動手腳的人，不過這並不表示這個實價登錄本身並不可信，因為實價登錄是目前最完整揭露房屋價格、細節和交易狀況的資訊來源，因此其裡面的資訊還是有80%到90%的可信度，需要注意的是，在查看實價登錄資訊的時候務必掌握細節，將明細一一閱讀仔細，才能更平衡的估出市場上的房市狀況。
實價登錄2.0 常見QA
Ｑ 實價登錄是由誰來申報？必須在多久時間內申報？
Ａ 實價登錄2.0後，買賣雙方都有申報責任，但民眾可以在成交後選擇委由地政士代理申報。
申報時間需要在所有權移轉登記辦理後30日內進行申報。
申報網址：內政部不動產交易實價登錄 (moi.gov.tw)
Ｑ 預售屋一樣是買賣雙方申報嗎？
Ａ 預售屋依規定應由「銷售預售屋者」來申報，並於簽訂買賣契約日起30日內必須申報完成。
Ｑ 實價登錄系統通常在什麼時候會更新？
Ａ 目前實價登錄系統會在每月的1、11、21日更新，而如果要查看新的成交案件，因為所有權移轉登記可以在30日內申報，所以新的成交件大概都是在30~45天後才能看到。
Ｑ 超過申報時間未申報會怎樣？
Ａ 買賣雙方會先收到「限期申報通知書」並且限令7日內完成申報，若超過期限依舊沒有申報，處以新臺幣3萬元至15萬元罰鍰，並限期15日內申報，若二次未改正，則按次處新臺幣30萬元以上100萬元以下罰鍰。
Ｑ 申報不實或是作假會怎樣？
Ａ 會處以新臺幣3萬元至15萬元罰鍰，並限期15日內改正，若二次未改正者，則按次處新臺幣30萬元以上100萬元以下罰鍰，並且可能面臨刑法起訴。
Ｑ 買賣時如果對方要求合約價跟成交價不同時怎麼辦？
Ａ 千萬不要答應，二手房買賣時賣方為了省稅金，就會希望申報的成交價比實際成交價低，但虛假的價格不僅要承擔法律問題外，未來當要賣掉房屋時，繳納的房地合一稅稅金就要繳更多的狀況！所以雖然你幫他省下稅金，但事實是把稅金轉嫁到自己身上。
有任何資金需求歡迎點擊聯絡我們免費諮詢。
