代書二胎｜找代書辦二胎比較容易過件？別聽話術，先考量5大風險

代書二胎是什麼？二胎是指二胎房貸，代書則是其中一個承貸單位，其他像銀行、融資公司也是申辦的管道之一，本篇將詳細介紹代書二胎申辦流程、費用、風險和注意事項。

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代書是什麼？

在講解代書二胎前，我們必須先了解代書這項職業。代書又稱作地政士，這個稱呼最早源自於日據時代，專指負責房地產買賣、辦理土地登記、繳納土地稅等相關業務的職業。民國 78 年土地法修正案通過後，更名為土地登記專業代理人，直到民國 90年 10 月 24 日地政士專法通過後，正式改以「地政士」來稱呼並沿用至今。

早期大家對代書的認知是不動產買賣仲介，專門處理借貸放款等流程手續，因此將代書和其他民間放款公司畫上等號，事實上代書是具備法律專業且需要考取證照的合法職業。隨著社會發展，不動產買賣、貸款等事務劃分越來越細，法律規範的準則也日趨嚴格，因此代書需要處理的事務逐漸變得多元化，包括不動產契約、測量、分割、信託等業務，只要是需要至「地政事務所」辦理的業務，都可以委託代書辦理。

二胎是什麼？

二胎是一種房屋抵押貸款的方式，屋主將有貸款的房屋再拿出來申辦一筆貸款，設定抵押權給新的承貸單位，如：銀行、融資公司、代書或民間公司。對保簽約後，需要至地政事務所設定房屋抵押權，新承貸單位獲取的是第二順位抵押權，因此叫做二胎房貸、二順位貸款，原貸款銀行則為第一順位。

※ 抵押權順序會影響還款順序
若申貸人有無力還款等情況，債權人可以聲請本票裁定拍賣擔保品，但拍賣後的價金將優先償還給第一順位債權人（銀行），清償完畢才會接著償還給第二順位、第三順位債權人。因此，抵押權順序的影響也讓承貸單位的風險提高，產生利率升高、還款期限變短、額度越少等現象。

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誰需要申辦代書二胎？

代書的工作不只是協助承貸單位送件，也能自成一家開立代書事務所，選擇代書二胎原因在於銀行審核嚴格，放款利率、額度可能比較不符合申貸人需求，且過件率較低，部分二胎代書有配合的貸款管道或是本身就是放款來源，過件機率高，但申貸人仍需留意代書二胎的合法性，避免被超收費用。

一般會需要代書二胎的狀況如下：

一、申貸人有信用瑕疵

在填寫貸款申請書時，銀行會至聯徵中心調閱申貸人的信用報告，裡頭紀錄了申貸人和所有金融機構的往來資料，包含何時貸款、貸款額度、何時申辦信用卡等，申貸人如果有帳單遲繳、卡循等不良紀錄都可以被查詢到。銀行貸款相當注重信用狀況，若申貸人有信用瑕疵、或本身是信用小白（跟銀行無任何往來紀錄）都不容易核貸成功，代書二胎的申辦門檻則比較低，即使是被銀行婉拒也有機會成功撥款。

二、申貸人無穩定工作

申貸人的工作收入會影響還款能力，有穩定的工作收入便能正常繳款，如果沒有工作或是收入來源不穩，發生貸款遲繳甚至繳不出來的機率會提高。銀行會仔細審核申貸人的薪資明細等財力證明，若本身是領現族或是自由接案者，將可能因為沒有薪轉、勞保等相關證明，影響銀行核貸意願。

反之，代書二胎條件則比較寬鬆，基本上只要有固定收入，或是具備其他能佐證財力的文件證明，成功核貸的機率也很高。

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三、申貸人急需要資金

銀行審核嚴格，除了對信用和收入條件有限制外，房屋鑑價金額也相當保守，不僅申貸人難以拿到理想額度，整個申辦貸款過程也很耗時（約2～3週）。若是有緊急需求者，比較難在有限的時間內拿到資金，代書二胎審核比銀行寬鬆，對申貸人的信用和收入條件採取更彈性的評估方式，適合有緊急資金需求者。

代書二胎利率、額度、優缺點

代書二胎好嗎？以下將介紹二胎代書的利率、額度、優點與缺點：

代書二胎利率

二胎房貸承貸單位主要有銀行、融資公司、代書和民間公司，銀行、融資公司的二胎利率是以「年利率」計算，且符合現今民法第205條規範，年利率不得高於 16%。代書二胎利率計算方式多元，有的是使用年利率、有的則是使用日息或月息計算，建議申貸人在選擇代書二胎管道時，必須留意是否超過法定貸款利率上限。

舉例來說，部分民間私人放款公司（如：錢莊、當鋪、債務整合公司），經常主打月息2～ 3分。如果換算成年利率的話，月息 2分（＝月利率 2%）× 12個月＝ 24%。年利率已經超出目前法定上限，不僅是違法行為，同時也會讓申貸人繳款負擔加重，提醒申貸人需多加留意。

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代書二胎額度

由於銀行受金管會管轄，嚴格的審核制度導致放款趨於保守，目前二胎房貸最高貸款成數為 80%；融資二胎審核比銀行寬鬆，最高貸款成數可達 120%（國峯厝好貸貸款額度最高3,000萬），是銀行以外最推薦二胎申辦管道。

代書二胎申辦門檻低、審核方式比銀行和融資公司更彈性，只要房屋還有可貸款空間就可申辦，貸款額度無特別上限。但二胎代書一樣會審核申貸人條件、房屋價值，決定最終放款的額度。

代書二胎優缺點

代書二胎優點

審核寬鬆過件率高

代書二胎屬於民間承貸單位之一，貸款門檻低、審核方式比銀行和融資公司寬鬆，有信用瑕疵或是無薪資證明的申貸人，皆有機會成功核貸。

免調閱聯徵資料

銀行等金融機構在審核申貸人條件時，會主動至聯徵中心調閱信用報告等資料並留下註記，包含申貸人與任何金融機構的往來紀錄如：貸款、信用卡等。代書二胎則不需要調閱聯徵資料，不僅不會留下聯徵紀錄也不會影響個人信用狀況。

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最快當日撥款

代書二胎通常會有經常性的配合管道，或本身就是放款來源，再加上審核非常寬鬆的優勢，放款速度會比銀行、融資快許多，比較能滿足申貸人的需求。

代書二胎缺點

酌收額外費用

代書二胎的身分就像是仲介，除了貸款的基本費用如：開辦費、帳管費外，可能會有額外的介紹費、手續費和事先支出的費用等，手續費通常是貸款金額的2%～4%，服務費則是2～3萬元不等，依據行情而有所差異。

注意撥款來源

合法的承貸單位撥款來源清楚透明，如國峯厝好貸融資公司，由上市櫃融資公司直接撥款，不會有代辦費。代書二胎的撥款來源大多是公司原有資金、認識的承貸單位或私人金主，品質不確定性較高，為了避免自身權益受影響，建議申貸人要慎選合法的代書二胎管道。

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代書二胎條件、流程、費用

申辦代書二胎前需事先比較各家的貸款條件以及收費項目，才不會讓自己的權益受損：

代書二胎條件

不論是銀行、融資公司或代書二胎都會有申辦條件，以銀行為例，申貸人年齡需年滿 20 歲以上、低於 65 歲；融資二胎則是需年滿 18 歲以上、低於 70 歲；相較之下在年齡限制方面，融資公司比銀行寬鬆許多

代書二胎的申辦條件則更為寬鬆，只要申貸人符合法定貸款年齡（18歲），且房屋還有可貸款的空間即可，即使是信用瑕疵、信用小白、負債比過高、無財力證明皆可受理。

申辦代書二胎需要具備兩項要素：申貸人年滿18歲、房屋還有可貸款空間。

一般只要有房屋私人設定（曾向非銀行的承貸單位申辦貸款並設定房屋抵押權），或是房屋是持分狀態，銀行都不予承做，但同樣的條件在融資公司、代書二胎、代辦公司、民間貸款公司，皆有機會成功核貸。

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代書二胎流程

STEP 1. 提出申請

多方比較各承貸單位的貸款條件，包含利率和還款年限等，選擇適合的代書二胎管道並填寫貸款申請書。

STEP 2.審核估價

代書收到貸款申請書後，開始審核申貸人條件與房屋條件，確認房屋是否還有可貸款空間，並評估放款條件如利率、額度等條件。

STEP 3.對保簽約

借款人與代書共同確認貸款細節，並簽立合約。

STEP 4.設定抵押

房屋貸款需設定抵押權給債權人（代書），確保雙方借貸權益。

STEP 5.撥款

房屋抵押權設定完成後，債權人就可撥款給指定帳戶，債務人開始履行還款義務。

申辦代書二胎最重要的步驟即是「設定房屋抵押權」，只要是牽涉到不動產交易或所有權移轉都會需要辦理過戶程序。申辦代書二胎最大的差異在於，如果是向銀行、融資公司申辦，委託代書跑流程會需要一筆費用，但直接申辦代書二胎可以幫助申貸人省去時間成本和其他費用。

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代書二胎費用

代書在接受委託人協助處理案件時，會先針對該案件進行報價，待案件處理完畢才會依實際執行的項目收費。過去因法令沒有明確規範，常有超收代書費的情況發生，後來政府制定了明確的代書制度與收費規範後，代書二胎收費項目才有公定價出現。不過代書事務所仍會根據案件的各項要素，擬定應收的費用，例如：案件複雜程度、代書資歷等，建議申貸人在選擇代書二胎管道時可多參考代書公定收費標準。

一般合法的承貸單位如：銀行、融資公司，申辦二胎的主要費用會有開辦費、代書費等主要兩筆支出，開辦費又稱作帳管費、手續費；代書費則包括地政設定規費、代書委託處理手續費用等。如果申貸人是申辦代書二胎，將可以免去親自至地政事務所辦理相關庶務的時間，由專業的代書協助處理。

雖然代書二胎可以節省申貸人的時間與交通成本，但同時可能需要支付諮詢費、買賣簽約手續費、法律文件撰擬等費用，因此申貸人需考量總借款成本再慎選承貸單位。

代書二胎風險與注意事項

市面上有許多代書二胎承貸單位，提醒申貸人需留意部分民間貸款的話術與手段，才能避免落入陷阱：

代書二胎風險

一、利率計算方式

一般合法的貸款管道是用「年利率」計算，部分民間私人放款公司則會以日息、月息來混淆，申貸人以為利率和銀行一樣，殊不知算下來差異甚大，因此在選擇代書二胎時需要特別留意利率的算法。

二、額外收取費用

合法的代書二胎個人或公司，在諮詢、估價、簽約和放款各階段，都會主動向申貸人說明收費標準與實際金額，部分民間貸款如：錢莊、當鋪則可能會有超收嫌疑。

房屋二胎申辦費用
合法的承貸單位只會收取開辦費（帳管費）和代書費項目，如果申貸人被多收諮詢費、估價費、服務費或是代辦費等支出，務必小心是不肖業者的手段。

三、特殊還款方式

銀行、融資公司多採用本利均攤的還款方式，部分代書二胎管道可能採取只繳利息的還款方式，申貸人只需要繳交利息、不需要支付本金。雖然每個月繳款金額比較低，但是因為始終還不到本金，導致申貸人難以清償債務，選擇此還款方式需要多加考量。

四、要求提前匯款

一般合法承貸單位只有在撥款後，才會向申貸人收取開辦費、代書費等費用，或是直接內扣在撥款金額中，絕不會事先要求申貸人進行匯款等手續。若有代書二胎管道要求提前交付諮詢費、估價費、保證金等費用，均為需要提高警覺的民間手段。

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五、留意單位名稱

有部分民間私人放款業者會冒用銀行或融資公司的名稱，偽裝成合法的承貸單位，先把申貸人誘騙進來再以話術、時間壓力，逼迫立即簽立合約。國峯厝好貸就曾有相關經歷，好心的申貸人發現，有不肖業者盜用國峯厝好貸LOGO並以「國峯業務」為名，私下承攬客戶向其貸款，幸好有即時處理才無受害者上當。

因此，申貸人不能全然相信網路上的片面資訊，建議直接洽詢承貸單位並詢問專業的貸款業務。

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代書二胎注意事項

申辦代書二胎有哪些需要注意的地方呢？以下將列舉說明：

一、選擇合法管道

市面上有眾多代書二胎管道，選擇合法的承貸單位才能保障自身權益，日後有貸款疑問或糾紛，才能避免找不到人，減少遭遇貸款詐騙等風險，以下提供4項合法貸款管道的參考項目：

1.協辦二胎代書是否有通過地政士國家考試，並取得合格證書？
2.營運公司是否有登錄至商工登記網站中，確實為政府合法設立的貸款管道？
3.實際到登記地址後，公司是否真實存在？有無負責人或內勤人員？
4.辦公室內是否有掛置代書相關證書或合法營業登記等證明？

二、留意準備資料

申辦代書二胎需要準備的基本資料和銀行、融資公司相同，主要內容如下：

• 身分證明文件，如：身分證、健保卡影本
• 財力證明文件，如：薪資單、扣繳憑單、保單等影本
• 房屋相關文件，如：所有權狀、謄本影本

因為代書二胎的審核方式比較寬鬆，申貸人需要準備的資料會比向銀行申貸少，但如果有承貸單位主動向您要求提供個人重要物品如：身分證正本、存摺帳號密碼或私人印章等，請務必拒絕提供。若不小心把以上個人重要證件交給來路不明的管道，可能不小心踏入貸款詐騙手法中。

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三、多方比較專案

雖然代書二胎額度高、申辦速度快、過件率也高，但建議申貸人仍需要多方比較各家專案內容。雖然銀行審核嚴格，但通常貸款利率會比較低一些，合法管道對申貸人也有保障；融資公司雖然利率高一些，但額度方面比較可以符合申貸人需求；代書二胎雖然審核快、過件率高，但相對地可能會有其他額外費用，多方比較才能找到適合的方案。

四、謹慎檢查合約

民間貸款公司經常在密密麻麻的合約中暗藏細節，首次申辦代書二胎可能會對利率計算方式、違約金收費標準等資訊不了解，就很容易不小心落入貸款陷阱。不論是提前還款或是遲繳都屬於違約行為，但各家的違約金計算原則不同，因此需特別留意合約內所訂定的規範。

五、私設難轉銀行

申辦房屋貸款的重要流程就是設定抵押權，一旦向民間私人放款單位申辦二胎，把抵押權設定在其名下，將來就很難再把貸款轉回銀行，申辦銀行相關服務的條件和過件率也會受影響。因此，請申貸人勿任意相信「本金一次就可以還清」、「輕鬆轉銀行」等話術。

代書二胎常見問題QA

除了代書管道外，融資二胎審核方式寬鬆、放款速度快、額度也比較高，由上市櫃融資公司撥款的合法經銷商可信度高，合法安全、公平公正。國峯厝好貸是合法授權的經銷商，與一般民間私人放款公司不同，無任何代辦費，服務品質與資訊安全皆受國際ISO 9001、ISO 27001認證。身為全台規模最大的房屋二胎經銷商，規模遍布六都，有貸款需求都可以直接在官方網站留言洽詢，業務專員將立即回覆您。