房屋二胎是什麼？2024二胎房貸流程、利率、推薦

房屋二胎是什麼？二胎房貸利率怎麼算？房屋二胎好過嗎？2024年哪裡辦額度最高？一篇文章就讓你知道，二胎房貸費用、利率、申請流程，以及與信用貸款的差異。

房屋二胎是什麼？

簡單來說，就是你已經把房子抵押給銀行借錢了，現在又想再借一筆錢，所以把這間房子再抵押一次。將房子當成抵押品向銀行借了兩次錢。在所有的貸款方式中，房屋二胎是能夠拿到大額週轉資金最有效的方式。

為什麼叫二順位房屋貸款？

因為如果房子要被拍賣，第一次借你錢的銀行會先用法拍金額拿回借給你的錢，而第一順位的借錢單位將所有債務拿回來後，剩餘的錢才會給第二次借你錢的機構，因為還錢的順序屬於第二順位，因此房屋二胎才又會被稱作二順位房屋貸款。

購屋時的貸款＝第一順位貸款
未償還的情況下再申請的貸款＝第二順位貸款（房屋二胎）
※假設房屋價格1000萬，首次貸款金額為800萬，房屋抵押設定金額為960萬，若是已經償還了400萬本金後再次貸款，則第二次的貸款就是「房屋二胎」，並且房屋將還有440萬的房屋價值可以利用取得資金。

※貸款人沒辦法正常償還債務的話，為了能夠將債務償還，所以抵押的房屋將會被法院法拍，而且法拍後的錢會優先償還給第一順位的銀行，若是在償還給第一順位的銀行後還有剩，才會再償還給第二順位的銀行或是融資公司，這讓第二順位的貸款單位會需要承擔沒辦法完全回收債務的風險，所以房屋二胎的利率都一定會比一般房貸要高！

銀行二胎房貸審核嚴格

銀行審核時必須遵守風險管理機制（指的是「預期放款比率」與「備抵呆帳覆蓋率」），因此對申請二胎房貸的要求十分嚴謹，必須是信用佳、財力好、工作穩定的貸款人，且房屋屋齡不能太過老舊，甚至需座落於蛋黃區才有可能順利過件，只要有一點點的條件不符合都會影響到過件率。

• 預期放款比率

評估金融機構授信品質的重要參考指標，一般來說預期放款比率在 3%以下的金融機構授信品質較佳，若比率越高就表示該金融機構的放款品質越差，使得存款戶在該行庫的存款安全性越低。

• 備抵呆帳覆蓋率

備抵呆帳覆蓋率愈高，代表金融機構承受呆帳的能力愈強，一旦逾期放款無法回收，提列呆帳準備金準備越多的銀行受到的影響愈小。

銀行貸款條件嚴苛，目前上市櫃融資公司合法授權經銷商、民間的當鋪、錢莊、資產管理顧問公司都可辦房屋二胎貸款，讓被銀行婉拒二胎的民眾，可以選擇其他的貸款管道取得資金。

銀行二胎房貸利率、額度比較

有提供二胎房貸的銀行

全台目前有受理房屋二胎貸款的銀行共有10間，分別是：
　1. 台新銀行
　2. 玉山銀行
　3. 王道銀行
　4. 國泰世華
　5. 遠東銀行
　6. 永豐銀行
　7. 新光銀行
　8. 陽信銀行
　9. 凱基銀行
　10. 台中銀行

10家銀行二胎房貸條件比較

以下彙整10家銀行二胎房貸利率、額度、手續費、貸款年限等相關資訊。（2024年10月更新）

銀行	細節內容
台新銀行	貸款額度：最高 300 萬元
	貸款利率：3.43%起
	貸款期限：最長7年
	手續費：NT$12,000～NT$15,000
玉山銀行	貸款額度：50萬元起
	貸款利率：前6個月2.68%起
	貸款期限：最長15年
	手續費：貸款金額1%起
王道銀行	貸款額度：最高 500 萬元
	貸款利率：5.31%起
	貸款期限：最長15年
	手續費：NT$9,000～NT$15,000元
國泰世華	貸款額度：最高150萬
	貸款利率：3.45%起
	貸款期限：最長10年
	手續費：貸款金額1%起
遠東銀行	貸款額度：25萬元以上
	貸款利率：3.2%起
	貸款期限：最長7年
	手續費：NT$5,000 元
永豐銀行	貸款額度：最高50萬元
	貸款利率：5.66%起
	貸款期限：最長7年
	手續費：NT$5,000元～NT$12,000元
新光銀行	貸款額度：最高600萬
	貸款利率：4.13%起
	貸款期限：最長15年
	手續費：NT$9,000 元起
陽信銀行	貸款額度：最高擔保品價值95%
	貸款利率：3.89%
	貸款期限：最長20年
	手續費：依核貸金額1%計收，惟最低不低於6,000元
凱基銀行	貸款額度：無資訊
	貸款利率：3.87%起
	貸款期限：最長10年
	手續費：最高 NT$10,000 元
台中銀行	貸款額度：最高500萬
	貸款利率：3.5%起
	貸款期限：最長10年
	手續費：NT$6,000 元起
表格整理：國峯厝好貸

銀行二胎貸款容易被婉拒5大原因

在申辦銀行房屋二胎時最怕遇到被銀行婉拒，哪些二胎條件會影響成功核貸的機率？以下將整理出最常被銀行婉拒的5大原因。

信用評分狀況不佳

申請人的信用評分狀況代表著銀行須承擔的風險大小，因此信用越好越容易通過銀行二胎申請，信用分數建議要在 650分以上較佳，反之信用上有瑕疵、或為信用小白則較難通過銀行貸款。

延伸閱讀：信用瑕疵貸款｜哪裡辦過件率最高？信用空白怎麼貸款？4大貸款注意事項

負債比過高

負債比越高代表債務越多，若是負債比超過 50%，代表申貸人目前債務已達風險值，銀行會認為申貸人若再增加債務，後續將無法如期還款導致呆帳。

※ 負債比計算方式：每月負債金額÷每月資產總額。

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沒有穩定工作收入

自由工作者、外送員、計程車司機、打零工、代工或是自營業者，只要屬於非領取月薪的勞動工作者，都將被銀行歸類為沒有穩定收入的族群，較難在銀行成功核貸。

無法提供工作證明、財力證明

無法提供存摺明細、薪資單、勞保投保證明等資料，也很難獲得銀行貸款資金。因此銀行或融資公司等貸款管道，對於上市櫃公司員工、醫師、會計師或公務人員等高薪資族群，會提供更好的貸款條件。

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房屋屋況不佳或剩餘殘值不足

房貸二胎代表房屋已經有一筆貸款在前，所以房屋在估價後，若是被判定房屋的「可貸空間不足」，將會無法成功核貸。通常會發生在房價市值較低、所處地段不佳、屋齡過高、屋況不好等情況，此外，如果房屋很新、位於蛋黃區，但前貸額度已滿的話，也無法從銀行申請到二胎貸款。

申請二胎房貸條件、流程、準備資料和費用

申請二胎房貸條件

不論是銀行、國峯厝好貸、上市櫃融資公司，只要是向合法正當的貸款管道申請，都需要符合三個條件：

1. 貸款人名下有房產，且房屋還有可貸款空間。（房屋鑑價金額扣除原貸款金額後的金額）
2. 貸款人人必須年滿 18歲。（民法第12條）
3. 貸款人須具備一定的還款能力和信用評分。

※ 每個管道對於貸款人的還款能力、信用評分等條件要求不同。
　◆ 銀行：對貸款人的還款能力和信用評分的要求最高也最嚴格。
　◆ 租賃融資公司：比銀行更寬容也更有彈性。
　◆ 民間公司：最寬容也最有彈性，但風險極高。

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申請二胎房貸流程

二胎房貸申辦流程只需6步驟：

1. 提出申請
   可以選擇線上或臨櫃的方式向二胎貸款管道提出申請，並準備相關申請文件，如：身份證明、收入證明等。
   
2. 進行估價
   由貸款管道透過權狀或謄本就房屋現況、市值進行初步估價，推算出房屋的可貸款空間。
   
3. 條件審核
   依據貸款人條件、信用、財力綜合評估，核定最後二胎房貸額度、利率、期數等條件。
   
4. 對保簽約
   核准後，貸款申請人與貸款業務人員面對面確認合約內容，包括借款金額、貸款年限、利率、開辦費…等，雙方確認無誤即可簽約用印。
   
5. 地政設定
   簽約完成後於撥款前，貸款管道會至地政機關，將擔保品（房屋）做第二順位抵押權設定。
   
6. 完成撥款
   抵押權設定完成，貸款金額將會在扣除開辦費後直接撥入申請人指定帳戶。

※ 銀行從申請到撥款需要超過14個工作天；融資公司則最快3天內就能取得資金。

申請二胎房貸準備資料

1. 身份證明文件
   雙證件影本（身分證正反面+健保卡或駕照）、戶籍謄本影本。
   
2. 工作證明文件
   在職證明影本、勞保投保資料…等。
   
3. 財力證明文件
   薪轉存摺影本、薪資明細、扣繳憑單影本…等，若有其他收入證明也可提供加強財力。
   
4. 房屋相關文件
   建物所有權狀影本、原房貸近一年繳息明細。
   

申請二胎房貸費用

1. 開辦費
   不論是辦理二胎房貸、一般購屋房貸還是信貸，都會被收取一筆一次性手續費，此費用即為開辦費。

2. 地政設定規費
   申請二胎貸款需要做房屋抵押權設定，在辦理登記設定時，需要繳納給地政登記費及書狀費，登記費會收取貸款設定金額的 1‰，而書狀費則為 NT$ 80元。

3. 徵信費
   又稱「徵信調查費」或是「聯徵調查費」，是銀行為了評估貸款人的信用狀況，向聯徵中心調閱聯徵報告所產生的費用。

4. 代書費
   只要有委託代書處理就會需要付費，大多會以地政士公會標準收費。

5. 代辦服務費（警覺！）
   這筆費用只有民間二胎公司如：代辦公司、代書、當鋪、資產管理公司會收取，費用並沒有被法律明確規範，因此貸款人很容易遭遇剝削。

※ 國峯厝好貸為上市櫃融資公司直屬授權合法經銷商，申辦二胎房貸無任何代辦費。

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房屋二胎（二胎房貸）銀行、融資公司、民間比較

二胎房貸額度

二胎貸款額度依據審核機制而有所不同，以下為各管道額度比較。

• 融資公司：國峯厝好貸提供業界最高二胎額度 3,000萬。
• 銀行：在 10家房屋二胎銀行中，提供最高二胎額度的是新光銀行，最高 600萬。
• 代書代辦公司：將視管道而定，沒有一定的額度標準。
• 民間公司：私人放款不受金管會規範，雖無額度上限但風險極高。

二胎房貸成數

貸款成數也會影響到最終核貸額度，以下為各管道二胎貸款成數比較。

• 融資公司：國峯厝好貸貸款成數可達 120%。（目前業界最高）
• 銀行：銀行中貸款成數最高的是陽信銀行，貸款成數為 95%。
• 代書代辦公司：視管道而定，目前最高為 110%。
• 民間公司：無規範。（私人金主借貸風險超高，不建議向其申請貸款。）

二胎房貸利率

不論借貸金額多寡，首要考量的是月付金範圍，若超出可以負擔的範圍可能會面臨信用破產、房屋拍賣等困境。申貸人必須小心民間高利貸陷阱，避免造成債務危機。

• 融資公司：利率合乎法律規範，為利率次低的二胎貸款管道。
• 銀行：利率最低 3%，最高不超過 16%，但一般人很難取得銀行最低利率條件。
• 代辦代書公司：依據各管道而有所不同。
• 民間公司：最低 12%起，最高無上限。

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二胎房貸還款年限

還款期數越長月付金壓力越低，對資金分配、理財規劃管理和還款配套上能更輕鬆。

• 融資公司：國峯厝好貸還款年限最長可達 15年。（目前業界最長）
• 銀行：最低 7年。玉山銀行、王道銀行及新光銀行有提供還款年限最長 15年，但要在銀行取得最長還款年限很難。
• 代書代辦公司：視管道而定。
• 民間公司：只繳息不還本無還款年限，因每個月僅繳納利息並未償還本金。

二胎房貸還款方式

銀行會提供本利均攤和本金均攤兩種選項、融資公司多為本利均攤、民間二胎則是繳息不還本。繳息不還本乍聽之下對申貸人有利，實際上因為每月繳負的錢未繳到本金，只會讓債務無限循環。

房屋二胎貸款還不出來怎麼辦

• 主動聯繫貸款業務

告知你的財務困難與還款情況，大多承貸單位會願意與貸款人協商，提供延長還款期限等方案。

• 尋求專業建議

尋求財務顧問或律師等專業人士的建議，幫助制定合適的應對方案。

• 出售房產

貸款人可以考慮出售房產來償還貸款，避免個人信用受損或是嚴重信用破產。

• 轉貸或再融資

您也可以考慮向其他單位申請新的一筆貸款來償還現有的貸款，如果能夠找到利率更低或條件更好的貸款條件，就能幫助減輕還款壓力。

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二胎房貸風險有哪些？

辦理房貸二胎一定要找合法安全的管道，如銀行、上市櫃融資公司合法授權經銷商（國峯厝好貸），才能降低遭遇民間貸款詐騙等機率，以下將列舉一些常見風險：

無法看到明確公司資訊

1. 僅有網站，沒有提供經濟部登記的公司名稱（EX：OO貸）。
2. 無有效公司地址，民眾無法如期清償，或是要償還貸款卻找不到人處理，導致違約金的產生。
3. 沒有提供市內電話，僅提供LINE和0800，真的有問題需要諮詢完全無法取得聯繫。

不透明的收費說明

銀行或是合法的租賃融資公司，都會在溝通中、合約裡清楚說明申請二胎房貸需要收取的費用，但許多民間二胎都不會明確標示在合約內也不會清楚說明。

月息當年息收

民間二胎常在店門口或網站寫「月息1分起」或「月息低至1～3分」等容易被誤會利率很低的字眼。請注意！銀行及融資公司利率都用【年利率】計算，若將月息1～3分換算成年利率，將高達 12%～36%。

沒有明確的條件審查標準

民間二胎房貸沒有標準的貸款條件、審查流程，只有主觀決定是否成功核貸，雖然貸款人非常容易取得資金，但卻容易背負龐大的債務。

貸款額度和成數沒有標準

民間二胎在貸款成數及額度上沒有明確標準，縱使獲得高額度也別高興得太早，因為扣除手續費、開辦費後，最終拿到的實際金額會與預期有很大的落差。

還款方式採繳息不還本

銀行與合法融資二胎皆採用本利均攤，但民間多採用只繳息，兩者還款方式有所差異，下表整理。

	本利均攤	繳息不還本
貸款期限	與承貸單位用合約約定	無約定，隨借隨還
每月繳款內容	利息＋本金	利息
優點	只要每月正常繳款，一定會清償債務	無須綁約，若自身在半年內確認可清償債務，則較為適合
缺點	需要綁約，如於綁約期間清償債務，將產生違約金	如無法在半年內清償債務，則將可能債無止盡
表格整理：國峯厝好貸

話術包裝，模糊合約內容

即使找到願意簽屬合約（非本票）的民間公司也要留意業務話術，清楚查看合約內容，包含：

1. 最終核貸金額
2. 最終核貸利率，並且標記清楚為年利率or月利率
3. 最終還款年限
4. 確認有無寬限期，並且確認寬限期時間是否正確
5. 了解合約綁約期，以及提前繳清的收費方式
6. 確認開辦費的收取方式及費用
7. 確認其他額外費用是否合理
8. 確認還款方式是採取「本利均攤」還是「繳息不還本」

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二胎房貸和信用貸款哪個好

• 二胎房貸

因為二胎房貸有擔保品作為抵押，通常可獲得的資金高、年利率低，幫助貸款人可以更靈活的使用資金、度過短期難關，並透過更合理的月付金金額順利清償貸款。但申辦二胎房貸前貸款人務必留意，一定要準時繳交月付金，以免影響個人信用狀況，長期遲交更會讓擔保品被法拍。

二胎房貸比較適合名下有房屋可以作為擔保品抵押的貸款人。如果急需要大筆資金、信用評分良好、財力穩定，可以接受還款期限長、有債務／貸款整合需求的貸款人，二胎房貸會是推薦的選擇。

• 信用貸款

信用貸款是一種無需提供擔保品作抵押的貸款形式，貸款人憑個人信用記錄和還款能力等條件申請貸款，對於名下沒有資產的借款人來說，是一種方便的貸款選擇。信用貸款雖然不用擔保品，但其他像信用或財力證明的比分就會加重，信用越好、財力越高的貸款人，通常能獲取比較優的貸款條件，如：利率低、額度高等。

信用貸款比較適合名下沒有資產可以抵押、信用評分良好、有緊急需求但額度不高的貸款人，且因為信用貸款撥款速度較快，所以更適合短期週轉的貸款人。

二胎房貸推薦管道

如果個人信用條件好、財力證明完整、有穩定工作及良好的繳款習慣，那麼貸款利率低的銀行會是申辦二胎房貸最佳選擇。但如果遭遇銀行婉拒，選擇融資公司二胎審核寬鬆、過件率高。

國峯厝好貸屬於國峯租賃股份有限公司品牌，為資本額 2億的全台最大二胎房貸經銷商，也是唯一屬「股份有限公司」規模、榮膺第 17屆金炬獎十大績優企業。國峯厝好貸是全台唯一取得國際 ISO 27001和 ISO 9001服務品質、資訊安全雙認證的貸款管道，提供最安全、最可靠的全方位貸款服務。

融資公司對於貸款人的信用狀況、工作狀況、財力證明等條件，審核比銀行更彈性，對房屋的屋齡、屋型、屋況的評估也更寬鬆。同樣的條件不僅可以在融資公司順利貸款，還能取得更高貸款金額，由上市櫃融資公司直接撥款，保護貸款人權益。

二胎房貸貸款管道完整比較表
	銀行	融資公司	民間二胎
貸款額度	50萬~ 400萬	國峯厝好貸：最高3,000萬	不限
貸款成數	最高80%	最高120%	不限
貸款年限	最長10年	最長10年	無標準
房屋條件	嚴格	寬鬆	無限制
審核條件	嚴格	寬鬆	無標準
審核流程	嚴謹	嚴謹	無標準化流程
信用條件	極為嚴格	彈性	無限制
房貸情況	需繳付超過一年房貸並已開始償還本金	有過遲繳記錄亦可申請	無限制
年齡條件	20至60歲	18至70歲	18歲以上
貸款流程	嚴謹	嚴謹	無標準化流程
對保流程	嚴謹（面對面對保）	嚴謹（面對面對保）	無標準化流程
核貸速度	慢	快速	極快
撥款速度	慢	快速	極快
還款方式	本利均攤	本利均攤	繳息不還本
註：以上資料根據承貸單位不同，其內容細節也將略有不同，最新資訊請以各承貸單位公告為主。
註：民間二胎房貸風險極高，容易遭遇詐騙，請民眾千萬別為資金病急亂投醫，找尋合法管道申辦才是最佳方法。
表格整理：國峯厝好貸

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二胎房貸常見問題QA