內政部「社會住宅包租代管4.0」於2023年7月3日正式上路，包含開發期和後續管理期，房東和房客皆可享有免費「包租代管業者優惠」！目前新北市、台北市、台中市和宜蘭縣已陸續執行，4.0政策中不僅提供房東修繕費、公證費補助，房客也可自行申請租金補貼，千萬不要忽略自身的權益唷！
社會住宅是什麼？包租代管實現居住正義
社會住宅是指政府或民間所興辦的住宅，主要目的為提供出租，分為兩大類「新建」和「包租代管」。
- 新建：政府或民間直接興建的社會住宅，用較便宜的租金租給有需求族群。
- 包租代管：利用現有民間住宅媒合租屋，用較便宜的租金包租或代管。
上述兩者方式使低收入戶、弱勢群體、有就業或就學居住需求者能減輕找房、繳房租等經濟壓力，實現真正的居住正義。
我符合社會住宅資格嗎？社會住宅申請前必看
社會住宅有低於市場的優惠租金，但卻不是人人都可申請！欲申請前請先參考以下的社會住宅申請資格內容：
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社會住宅 |
成年國民。 |
| 有戶籍：在受理申請社會住宅之直轄市、縣（市）設有戶籍。未設籍：在受理申請社會住宅地區有就學或就業居住需求。 | |
| 家庭成員於受理申請地區無自有住宅。 | |
| 家庭年所得：應低於受理申請地區百分之五十分位點家庭之平均所得。按家庭成員人數平均分配：每人每月不超過最低生活費3.5倍。 | |
| 其他要求：家庭成員未申請政府其他住宅貸款利息/租金補貼、非社會住宅或政府出租住宅之承租戶。 |
製表：國峯厝好貸
社會住宅租金補貼多少？社會住宅資格查詢
認識完社會住宅、社會住宅申請資格後，最重要的就是民眾該何時申請？究竟可以領到多少社會住宅租金補貼呢？2023年社會住宅租屋補助於7月3日開放申請，依照各縣市規定和申請人級別而有所差異：
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申請 |
第一級(符合其中一項即可) | 第二級 | 第三級(兩項均須符合) |
| 1. 家庭成員≥2人並含有低收入身分者。2. 家庭成員≥3人並含有中低收入身分者。 | 不符合第一級和第三級者。 | 1. 家庭成員≤1人2. 未滿40歲未具有經濟或社會弱勢身分者。 | |
| *租屋補助回歸中央政府擴大300億社會住宅租金補貼，由包租代管業者協助申請，依不同縣市則可補貼每月2000-8000元，詳情請點此。*政府另提供加碼1.2~1.8倍補助：年齡35歲以下且單身者、結婚兩年內的新婚族群、育有未成年子女家庭和經濟/社會弱勢。 | |||
製表：國峯厝好貸
想要確認是否符合社會住宅包租代管資格，歡迎至內政部不動產資訊平台查詢唷！
社會住宅包租代管兩大方案
介紹完社會住宅的興建緣由後，那社會住宅包租代管是如何運作的呢？一般來說，「包租」和「代管」都會有租屋服務事業業者介入，差別在於其所擔任的角色。
| 包租 | 業者和房東簽約3年包租約 | 業者每月支付房租給房東 | 業者將住宅轉租給房客並管理 |
| 代管 | 房客和房東簽訂租約 | 房客每月支付房租給業者，再由業者轉交給房東 | 業者協助房東出租住宅，並負責管理 |
製表：國峯厝好貸
社會住宅包租代管4.0 主推333優惠！
社會住宅包租代管計畫從106年開始推動，已累計媒合7萬多戶，可見其對民眾的高需求度，政府也將擴大辦理至目標8萬戶，這次計畫有哪些優惠呢？
【3稅得減免】
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- 租金所得稅：每月租金收入免稅額度最高15,000元，必要費用減除率為60%，並且不會被追稅。
- 房屋稅、地價稅：地方政府得減徵房屋稅及地價稅。
【3費用補助】
公證費：各縣市補助最高3,000元件/次，雙北則是4,500元件/次。
修繕費：每屋每年最高可補助10,000元。
居家安全相關保險費（包租）：每屋每年最高可補助3,500元。
【3年免費服務】
租賃業者管理社會住宅免服務費(如：糾紛調解費用等)。
【長者換居優惠方案】
65歲以上長者或身心障礙者，過去自宅換居只能「私宅換私宅」，現在則可申請跨縣市換居，並可「私宅換公宅」；承租物件以有電梯住宅或無電梯住宅之1、2樓為限。
包租代管缺點？包租代管費用怎麼算？
社會住宅包租代管計畫雖達成部分社會需求，但也還是難免有些評論。一般來說，包租代管費用大致分為以下兩種：
包租業者：以市價8折金額承租房東住宅，再以8折價格轉租一般租客。
代管業者：以市價9折金額向房客收租再轉交給房東，政府則負責支付仲介費和相關費用。
包租代管具備公證效力、業者可過濾劣質房客、月收租金來源穩定且具有政府補貼，其中最受矚目的便是「分攤管理責任」特點，讓居住品質能有效控管，民眾能居住得更安心、穩健整個租賃市場。但也有部分民眾質疑，包租業者和房東也具備相對風險，如：包租業者媒合過程複雜、房東不能短期租賃和需承擔未出租之成本費用等。
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作者簡介
蔡志杰
國峯厝好貸 （全台最大各大上市櫃融資公司二胎房貸經銷商）
副總經理
銀行從業經歷超過20年
曾任職於：
台北國際商業銀行（現為永豐商業銀行）企業金融
國泰世華銀行 消費金融
板信商業銀行 消費金融
