隨著生活成本不斷攀升，不少民眾開始將目光轉向二胎房貸這個取得大筆資金的管道。二胎房貸是指利用現有房屋作為擔保品，向其他金融機構進行第二次貸款。相較於傳統信用貸款,二胎房貸的貸款額度更高,符合條件的民眾可以獲得更多的資金支援。
了解二胎房貸
二胎房貸是指在現有房屋貸款的基礎上,向其他金融機構再次借貸的方式。借款人將房屋作為擔保品，可以獲得更多的貸款資金。
二胎房貸和一胎房貸有什麼不同？
二胎房貸和一胎房貸有以下幾個主要區別：
- 貸款順位不同
一胎房貸是借款人首次向銀行申請的房屋貸款，屬於第一順位貸款。
二胎房貸是在一胎房貸的基礎上，再向其他金融機構申請的第二次貸款，屬於第二順位。
- 貸款利率不同
二胎房貸的利率通常高於一胎房貸，一般在3%－16%之間。
一胎房貸的利率相對較低，一般在1.5%－3.5%之間。
- 申請條件不同
二胎房貸需要具備現有房產抵押條件，而一胎房貸僅需具有購房意願。
並且二胎房貸因為風險較高，所以對借款人的信用狀況和財務狀況會更為嚴格。
二胎房貸的優勢
- 增加資金取得管道
除了銀行、民眾也可透過融資公司（授權經銷商）、民間等其他管道申請二胎房貸，在資金需求急迫時提供更多選擇。
- 貸款金額較高
以國峯厝好貸為例，二胎貸款額度最高可達3,000萬元，相較一般信用貸款能提供更多資金支援。
- 還款期限彈性大
部分二胎貸款管道提供長達15年的還款期限，甚至有些方案也有提供寬限期，這些都將有助於平攤每月還款壓力。
- 沒有負債比限制
二胎房貸屬於附加擔保品貸款，因此並沒有受到DBR 22 的負債比限制，更適合做債務整合、輕鬆理債。
- 保留原有房產
不需要變賣原有房產，能夠在保持房屋所有權的情況下取得需求資金。
二胎房貸可以用於哪些用途？
二胎房貸可用於以下幾大類用途：
- 資金周轉
可以為緊急現金需求提供支援，如支付醫療費用、子女教育費用等。
- 償還其他債務
可以償還較高利率的信用卡、信貸等債務，達到利率降低、還款負擔減輕的目的。
- 投資理財
所得資金，可用於投資股票、基金等理財工具，以期獲得較高的投資收益。
- 裝修改建
可為房屋裝修、翻新或增建提供所需資金支持，提升房屋的居住體驗或增值潛力。
- 創業發展
對於有創業計畫的借款人來說，也可作為創業資金的來源。
無論用於何種目的，二胎房貸都能提供較低利率和較高額度的資金支援。但申請時仍需謹慎評估自身條件和還款能力，選擇最適合的管道和方案，以避免陷入過多債務的風險。
二胎房貸利息是否可以抵扣個人所得稅？
關於房貸利息是否可以抵扣個人所得稅，根據稅法規定，購房者可以在個人所得稅申報時，扣除其一胎房貸的利息支出。但二胎房貸的利息支出是不允許在個人所得稅中抵扣的。這一規定適用於所有的二胎房貸借款人。無論是一胎還是二胎，納稅人都要如實填寫利息支出，並保留完整的相關單據，以備稅務機關查驗。因此，二胎房貸利息支出是無法在個人所得稅中抵扣的。如有特殊情況，建議向當地稅務部門諮詢了解，才不會使得自己報稅不當造成後續罰緩損失。
如何選擇合適的二胎房貸管道？
在選擇二胎房貸管道時，既要考慮自身條件，也要全面評估各管道的優劣，從以下幾個角度進行綜合考慮，找到最適合自己的解決方案。
- 管道的合法性和監管情況
優先選擇受政府監管的正規機構，如銀行、上市櫃融資公司極其授權經銷商，才可以獲得較好的法律保障。民間管道如當舖、資產管理公司風險相對較高。
- 貸款條件的寬鬆程度
不同管道對申請人的信用評分、收入、擔保品等條件要求都有所不同。如果自身條件較一般，可以選擇同樣正規但相對審核寬鬆的融資公司申辦。
- 利率和費用
各管道的利率和手續費用差異較大，仔細比較和計算，切勿為了快速便宜行事，以防負擔的費用高過原定預估之金額。
- 審核效率和放款速度
有的管道審核更快捷，如1-3天內即可完成，對於急需資金的申請人更有優勢。
- 還款靈活性
部分管道提供更長的還款期限選擇，或允許提前還款等靈活安排，更符合個人需求。
- 信譽口碑
可以查詢各管道的評價，但即便GOOGLE評價良好，也要仔細閱讀評價內容，確認是否有相似的內容評價，真實的評價才是信用良好、口碑較佳的機構。
如有疑慮，請先與 專業顧問諮詢意見。
二胎房貸申請常見問題
二胎房貸申請包含資格條件、審核時間和流程、需要準備的文件若能在貸款前做好功課、事先了解詳情，除了能夠加速貸款申請時間外，更能夠保障自身避免遭遇貸款詐騙。
申貸前注意事項
- 比較利率和費用
仔細比較不同管道的實際年利率以及開辦費、手續費等服務費用。
- 評估還款能力
預估未來的每月還款負擔，確保在不影響生活的前提下可以如期還款。
- 了解合約細節
詳細閱讀貸款合約內容，充分理解各項權利義務，尤其是利率、貸款額度、還款年限、還款方式、違約或是提前繳清的費用。
- 注意抵押設定細節
二胎房貸以房產作為抵押擔保，在設定時應該設為抵押權而非房屋所有權，因此在被地政設定時要小心謹慎留意。
- 承貸單位資訊
優先選擇受部門監管、在政府部門登記且正常營運、有實際辦公室地址及正規聯繫方式的正規機構，才能獲得較強且較高的法律保障。
二胎房貸審核及流程時間
審核都需要一定時間，以下為各管道的大致時間估計：
- 銀行銀行的審核流程較為繁瑣，會需要2週左右的時間進行審核評估，因為銀行需要確認申請人的授信狀況、財務狀況和工作狀況，並且進行仔細的房屋估價後進行銀行放貸風險評估，才能夠做出最終審核結果。
- 融資公司
相較銀行，融資公司的審核流程較有效率，通常在3-7天內可完成，也因為融資公司審核條件時較有彈性也較為寬鬆，因此更容易申貸成功。
- 民間管道
民間管道如當舖、資產管理公司等，審核時間最快，在1-3天內即可完成，但由於缺乏法規監管，申請人需格外小心風險。
二胎房貸申請
二胎房貸條件
- 具備房屋所有權
申請二胎房貸的前提是必須擁有房屋所有權，並且房屋還有可貸款的餘額（即首次貸款金額低於房屋總價值）。
- 借款人年滿20歲
銀行對借款人規定較為嚴格，必須年滿20歲，才可申辦二胎房貸。
- 有一定的還款能力
承貸單位會綜合評估申貸人的工作穩定性、收入狀況、信用狀況等因素，以判斷其還款能力是否足夠，因此有固定工作且收入良好的申貸人較容易通過二胎申請。
- 具備一定的信用評分
銀行等機構會要求申貸人的信用分數達到650分以上，越高的信用分數代表銀行需要承擔的風險越低，因此保持良好的信用分數是通過二胎房貸申請的條件之一。
- 房屋狀況良好
房屋座落的位置、建築年限、房型等因素都會影響到房屋的價值，進而影響到最終取得的貸款額度，因此在向銀行申請二胎房貸時，不僅要擁有房屋，同時也要保持良好屋況，才能順利申請貸款。
不同貸款管道對於上述條件的要求程度也有所不同，銀行標準比較嚴格，融資公司或民間管道較為寬鬆，申請前，建議先評估自身是否符合上述基本資格，並根據實際情況選擇最適合的二胎房貸管道。
國峯厝好貸為合法授權經銷商，貸款審核條件比銀行寬鬆，借款人18歲以上、房屋位於台灣本島地區、申請人或是保證人為房屋所有權人，無財力證明也可申辦二胎房貸，如有任何疑問，可立即填寫表單由專業經理人提供諮詢。立即填單預約
二胎房貸申請文件
申請二胎房貸的主要文件準備如下：
- 身份證明文件
申請人身分證正反面影本
健保卡或駕照影本
- 工作證明文件
在職證明
最近3個月的薪資轉帳明細
扣繳憑單或勞保投保資料
- 財力證明文件
最近3個月的薪轉存摺影本
最近3個月的薪資明細
其他收入證明(如租金收入、投資收益等)
- 房屋相關文件
建物所有權狀影本
原房貸近1年的繳息記錄
文件準備務必仔細核對，以避免因文件不齊全而延誤審核進度。如有疑問，也可事先諮詢承貸單位，了解其具體需求。只有充分準備齊全的文件，才能順利且快速的通過審核。建議申請前先做好全面的文件準備工作。
二胎房貸申請費用
- 開辦費
由承貸單位收取，依承貸單位及管道的不同，會有不同的開辦手續費。
- 地政設定費
設定抵押權時向地政機關繳納。
- 徵信費
銀行向聯徵中心調閱信用報告所產生的費用。
- 代書費
代書服務費用，通常會與地政設定費用一同收取。
※ 值得注意的是，民間管道可能會藉故收取「代辦費」等額外費用，若有被收取如「代辦費」、「諮詢費」等非上述之費用，都必須多加小心、謹慎評估，避免誤入貸款風險之中。
實際取得金額＝貸款金額－各項手續費
※ 範例
核貸金額 300萬元，開辦費 3萬元，地政設定費 3,000元，代書費 1萬元
實際取得金額＝300萬－3萬－3千－1萬＝295.7萬元
二胎房貸利率
二胎房貸利率會用年利率表示，不同管道的年利率會有差異，以下為不同管道的利率差異：
- 銀行：3% 至 16%
- 融資公司：7% 至 16%
- 民間管道：12%起
最終的貸款利率會被申貸人的信用狀況、財力狀況、工作狀況、房屋狀況等條件，在與不同管道申貸時都需注意實際年利率是否合理。
延伸閱讀：2024銀行&融資公司二胎房貸利率、額度、費用比較
二胎房貸利率常見問題
央行利率對二胎房貸有什麼影響？
當前的利率環境會對二胎房貸產生以下一些影響：
- 利率上升趨勢
受到近期各國央行持續升息的影響，市場利率整體呈現上升趨勢。這意味著二胎借貸成本也會隨之上升。
- 不同管道利率差異縮小
不同申貸管道（如銀行、融資公司、民間）之間的利率差距可能會縮小，所以相較於受管控較嚴格的銀行，利率較高的民間管道會變得更加活躍。
- 還款壓力增加
對於已經申請二胎房貸的借款人而言，利率上升將直接導致每月的還款金額增加，可能會帶來一定的還款壓力。
哪些因素會影響二胎房貸利率？
影響二胎房貸利率的主要因素有以下幾點：
- 借款人信用狀況
借款人的信用評分、信用記錄是最關鍵的因素。信用良好的借款人所爭取到的利率會比信用分數較差的低。
- 借款人財務狀況
借款人的收入狀況、資產情況都會影響利率。收入較高、財務狀況良好的人，因為能讓銀行承擔較低的放貸風險，因此利率能較低。
- 房屋價值和貸款成數
房屋的市場價值越高且貸款成數越低，因為風險承擔較小，利率也將越低。
- 貸款期限
貸款的還款期限越長，利率通常也會越高。因為長期貸款的風險較高。
- 承貸機構類型
不同管道的承貸單位，利率也大不相同，銀行利率最低、融資公司和經銷商次之，民間管道的利率相對較高。但銀行與融資公司都有受到金管會和政府相關部門監管，因此最高利率會符合民法第205條之規定，不超過法定年利率 16%，但民間管道不受任何機關監管，所以無法對民眾有保障。
不同銀行在二胎房貸利率上有什麼差異？
- 利率區間範圍
各家銀行公布的二胎房貸利率區間並不一致，通常在3%至16%的範圍內浮動，主要還是要依據申貸人的個人信用評分、財力狀況、工作狀況、房屋條件、借貸年限、借貸金額的差異而有所不同。
- 機動利率機制
銀行採用的是固定利率＋浮動利率，浮動利率與中央銀行基準利率（或稱定期存款利率）相關，因此會隨著隨市場變化而波動。
- 優惠折扣
部分銀行會針對優質客戶（如高收入或穩定收入職業，如：軍公教、醫師、律師等）提供利率優惠。
- 服務費用差異
除了利率，各銀行的開辦費、手續費等服務費用標準也存在差異。有的銀行收費較低,如遠東銀行開辦費僅5,000元起。
| 銀行 | 利率 | 費用 |
|---|---|---|
| 玉山銀行 | 2.68%起 | 1%起 |
| 兆豐銀行 | 3.378%起 | 3,000元起 |
| 國泰世華 | 3.45%起 | 1%起 |
| 永豐銀行 | 5.66%起 | 5,000元起 |
| 台新銀行 | 3.43%起 | 10,000元起 |
| 王道銀行 | 5.31%起 | 9,000元起 |
| 凱基銀行 | 3.87%起 | 10,000元起 |
| 遠東銀行 | 3.2%起 | 5,000元起 |
| 陽信銀行 | 3.89%起 | 1%起 |
| 台中銀行 | 3.5%起 | 6,000元起 |
| 新光銀行 | 4.13%起 | 9,000元起 |
國峯厝好貸 2024/06 表格更新整理 |
||
二胎房貸理債常見問題
理債是一個相當重要的功課，提前做好計算和規劃，能夠預先估算出未來可能需要承擔的所有風險，並且合理做好風險管控，避免因為突如其來的變化造成房屋遭到法拍的窘境。
有哪些狀況可能影響二胎房貸還款？
- 暫時性收入減少
未來如果出現收入減少時，將會影響到每月固定的債務無法順利繳納，影響信用評分，更甚使得房子遭到法拍而流離失所。
- 不穩定的收入來源
如果主要收入來源是傭金、津貼、分紅、分潤等較為不固定的收入，當此類收入降低時，將會影響到債務無法如期繳納的情況。
- 家庭狀況變化
家庭的支出有可能因為家庭的異動而產生變化，如：子女出生、家庭有人往生、離婚等，都有可能因此影響到家庭收入變化，進而影響到還款能力。
- 投資風險
如果有使用額外資金進行投資理財，也需要估算該投資標的風險，並且先將投資損失計算在內，以免投資失敗時影響到還款狀況。
- 健康狀況
如果自身或是家人有疾病、或是有慢性需治療的疾病、或發生意外都有可能產生大筆資金的支出，這類支出將可能足以影響還款計畫，因此也需要納入評估。
如何合理安排二胎房貸的還款計劃？
- 計算每月的支出負擔
將第一順位和第二順位房貸的每月還款金加總後，再將每月其他固定開銷，包含：信用卡、生活開銷、子女教育金、緊急預備金、儲蓄金總和加起來，確保以上支出並未超過月收入。
必要時請尋求合法機構提供的免費諮詢。
- 合理分配還款
建議將每月的負債比控制在薪資收入的3成左右，並且適當調整一胎房貸和二胎房貸的還款比例，使自己每月負擔不致擴大還能有效理財。
- 選擇適當貸款期限
根據自身條件，選擇合適的還款期限，雖然期限越長，每月所需負擔的還款金額相對較低，但總利息支出會因此變得更高，利率也可能比短期內更高，都須審慎計算評估。
- 留有緊急預備金
每月固定儲蓄緊急預備金，以應對可能出現即時需要金錢的狀況，如：失業、收入降低等，造成每月需要負擔的還款金無法如期繳納，影響往後信用評分。
- 密切關注利率變動
留意市場利率的波動走勢，並且預先計算利率上升的不利情況，確認在利率上升導致還款負擔增加時，依舊擁有足以承擔波動上升帶來的還款壓力。
- 做好資金規劃
除了房貸還款，也要合理安排其他日常消費和投資等資金支出，達到整體財務的平衡。
二胎房貸申辦前需要考慮哪些？
- 收入
包括主要工作收入、副業收入、租金收入等各類固定和不固定收入。
如果是家庭共同負擔也需要合理了解每個人的收入結構，合理分配。
- 家庭總支出情況
除了二胎房貸，還需併入信用卡、汽車貸款等其他債務的還款，以及日常生活開銷、子女教育費、醫療保健費、緊急備用金、儲蓄金等家庭總支出，必須確保每月支出不會超過可承受能力。
- 未來收入預測
根據工作、行業、年齡等因素，以及投資理財未來收入，合理推測預估未來狀況，以此調整二胎房貸的還款計劃。
- 貸款金額
貸款的金額大小會影響未來債務償還負擔大小，因此貸款金額的多寡也須審慎評估。
- 個人信用狀況
保持良好的個人信用狀況，謹慎理財、信用至上，每月債務都須如期正常繳納，保持與銀行良好的授信關係，在申請二胎房貸時才能順利通過審核並且取得較低的利率優惠。
二胎房貸現在已經成為主流的大額資金取得管道，不同的管道所要承擔的風險大不相同，也因此了解詳細二胎房貸並且經由審慎評估了解，才能有效降低自己在二胎房貸貸款時遭遇詐騙或是落入陷阱的風險。
國峯厝好貸為全台最大的上市櫃融資公司貸款服務授權經銷商，除全國六都都設有實體辦公室方便民眾臨櫃辦理外，也提供線上快速申辦服務，國峯厝好貸也為同業中取得ISO國際資安及金融服務認證的融資公司，透過國際認證安全的數位服務，幫助民眾順利且快速安全的取得資金，並由上市櫃公司直接撥款，非民間私人撥款，可靠有保障！
通過以下方式立即與國峯厝好貸專業服務經理免費諮詢估價
LINE@官方帳號 線上快速免費諮詢
0800免付費專線【0800-066580】
