文章摘要：
上一篇文章提到權狀，講解了詳細內容，這篇要談的謄本比權狀更有參考價值，學會看懂謄本內容資訊，無論要租房還是買房都能多一層保障！
➤ 謄本是什麼？跟權狀有什麼差別？
如果說權狀是不動產的身分證，謄本就像是不動產的履歷。
權狀屬於靜態文件，因為在屋主手上，紀載的內容不會變動、也較簡略，在法律上屬於輔助文件；而謄本的內容是地政機關在紀錄，屬於動態文件，內容會隨時變動更新，較全面也較詳細，在法律上屬於主要文件。
為什麼在法律上兩者的地位會有差別呢？因為民法第758條中規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」
條文中所說的「登記」，就是在謄本中登記的意思，所以一切產權的變動只有在謄本上有登記才算數。
謄本指的是地籍謄本，而狹義的土地登記是指所有權登記，地籍謄本包含土地謄本跟建物謄本：記載「土地登記」的文件被稱作為「土地謄本」，記載「建物登記」的文件被稱作為「建物謄本」。
原則上，你所見到的市面所有房屋都能查詢到房子所屬的土地跟建物謄本（除非是「未保存登記」的建物，因為沒有權狀，自然調閱不到謄本資料），這兩份文件是了解房屋產權狀態最可靠也最重要的文件！
➤ 謄本有哪些種類？
◎第一類謄本
登記名義人、其代理人或其他依法令得以申請，上面會顯示登記人全部完整的資料，包含姓名、地址、身分證字號、出生年月日。
◎第二類謄本
所有人都可以申請，但由於個資法的關係，會隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令規定需隱匿的資料，能完整查看的部分只有限制登記、非自然人的姓名跟統一編號。
◎第三類謄本
和登記名義人在法律上有利害關係者得以申請（詳情見核發土地登記及地價資料謄本注意事項第4點）。會隱匿登記名義人的統一編號、出生日期，但會有完整的姓名、地址，以利後續的法律訴訟。
謄本類型顯示資料一覽表：
資料來源：台北市政府地政局
➤ 謄本的資訊內容包含什麼？怎麼解讀？
首先你要知道的是，無論是土地還是建物謄本，內容都是由「三部」組成：標示部、所有權部以及他項權利部，以下分別說明這三部的記載功用跟主要記載內容。
●謄本的「三部」重點
◎標示部
登記不動產的基本資料，標示明確不動產的位置。
土地謄本主要內容包含土地的登記日期、面積、使用分區、使用地類別、公告土地現值、地上建物建號……等資料。
而建物謄本的主要內容則是建築完成日期、附屬建物的面積和用途、共有部分的面積和權利範圍……等資料。
◎所有權部
登記不動產的所有權屬狀態，明確標示出所有權人的姓名、身分證字號、住址等，以及所有權人擁有的權利範圍、權狀字號、當期地價、他項權利等，這部分會詳細紀載所有權相關的細節。
◎他項權利部
登記不動產所有權之外的其他項權利狀態，明確標示出他項權利的權力人等資訊，像是抵押或地上權等，並且會列出權利人姓名、登記次序、權利種類、權利的期限、權利的金額等，債務人及債務額比例……等資訊，是謄本中最複雜的部份。
●謄本的詳細內容有哪些？資訊代表的意義為何？
上一段介紹三部的大致內容，更詳細的細項會在這段說明，無論是買房想談到一個合理價錢還是避免買到會有後續麻煩的房子，甚至是推敲出屋主沒說的秘密，都可以透過下列細項判斷！
標示部
◎「建築完成日期」可以推算出房子的屋齡
◎「主建物面積」（或顯示為「層次面積」）、「附屬建物面積」跟「公共設施面積」加總，即可計算房子的總面積
*特別說明：謄本的面積是用平方公尺來顯示，要換算成坪數就是1平方公尺 x 0.3025 = 坪
◎「主要用途」可得知物件的用途設定，可看出住宅用或工業用
◎「其他登記事項」這欄如果有標示「公告徵收，禁止移轉」的文字，就表示無法過戶
所有權利部
◎「登記原因」可以得知屋主取得房子的原因
◎「其他登記事項」如果這欄有「查封」、「假扣押」、「假處分」、「破產登記」、「預告登記」這些內容，就代表這房子是不能過戶的
*特別提醒：避免買到無法過戶的房子，「其他登記事項」的欄位有資訊就一定要注意看！而且要看兩個地方，標示部跟所有權部都有「其他登記事項」
◎「所有權人」可以與權狀比對是不是同一人，確認姓名是否相同，如果發現所有權人跟賣家不是同一人，記得要請賣方提出有效代理權，避免詐騙
◎「權利範圍」可以判斷物件是一人獨有還是與他人持分
◎「原因發生日期」記錄的是屋主買進房屋的時間，因此可推算出賣方持有房屋多久，假如持有時間很短（通常是2~5年，甚至是不到兩年），而且房屋內部又是剛裝潢好的樣子，就有極大的機率是遇到投資客的房子
◎「登記次序」可以看出這物件轉手幾次。如果次數過多，代表有下列問題：
a. 投資客偏好的物件，不斷被投資客買入又賣出
b. 屋況有問題，民眾購入之後又一直脫手
c. 屋齡久，轉手次數累積起來相對多
因此出手前要再調查清楚，免得花大錢買到不滿意的房子。
*特別說明：另外要注意的一點是，如果轉手次數很高，而「原因發生日期」又在今年，那銀行的貸款成數可能就會調降1~2成！因為要配合政府打擊炒房，有規模的銀行會將轉手次數過多的物件列入房貸授信的警示指標，控管房貸成數
◎「權利範圍」代表持分的比例，例如透天土地持分會顯示一分之一
◎「當期申報地價」每三年重新評估一次，這是政府為了課徵地價稅用
他項權利部
◎「權利人」可查看該物件是否有設定抵押權，正常情況下，屋主如果只跟銀行借一筆購屋房貸的話，只會顯示一筆銀行的記錄（或辦理房貸的壽險公司），如果有兩筆以上的記錄，代表房屋成為抵押品，去借民間借貸公司的二胎甚至三胎房貸，通常代表屋主很缺錢，可能會急著售出，就比較有談價空間
◎「設定義務人」欄位記載提供土地、建物做擔保的人，通常會與所有權人相同，假如有其他的義務人，務必向賣方詢問詳情
◎「擔保債權總金額」可以大致推敲出房屋的購入價（只是並不準確），藉由反推屋主跟銀行貸到的房貸金額可以算出來，因為買房時，銀行最多就是貸房屋總價的8成，假設是房價是800萬，最多可以貸到640萬（800*0.8=640），而「擔保債權總金額」要將貸款金額乘以1.2倍，也就是設定為768萬（640*1.2=768）
至於為什麼「擔保債權總金額」是實際貸款金額的1.2倍呢？
這是因為銀行在借款人無法正常繳款時，確保可以求償到本金、利息及違約金的部分
因此要從「擔保債權總金額」反推算房屋入手價的算式為：擔保債權總金額/ 1.2/ 0.8
但如同一開始提到的，算出來的房子購入價僅供參考，因為屋主當時貸款時不見得能跟銀行貸到最高的8成（也有可能是6~7.5成之間），真正的貸款成數可以試著直接詢問屋主
◎「債務人及債務額比例、設定義務人」債務人通常是是屋主，如果出現其他人姓名，表示可能此人用這間房子拿去抵押貸款，貸款人就會是設定義務人
◎「共同擔保地號、共同擔保建號」有些建物（房屋）坐落的土地不只一筆，只要是共同擔保表示不能拆開買賣，所以買家一定要特別仔細留意、核對共同擔保地號跟建號，檢視屋主是否有提供所有的地號、建號資料，假如屋主沒有將共同擔保的部分綁再一起出售，會造成產權有瑕疵，日後無論是想抵押貸款或是過戶都會有阻礙。
上述這些資訊在權狀上都看不到，這就是謄本比權狀重要的原因之一！
➤ 怎麼申請謄本？告訴你申請謄本的5種方法
1. 地政事務所臨櫃申請
無論是本人或代理人，都必須攜帶身分證正本，另外須提供地段、地號／建號，也可攜帶土地所有權狀影本供地政人員參考。
2. 網路線上申請
網路連結全國地政電子謄本系統，即可線上申請。
3. 傳真申請
搜尋鄰近的地政事務所傳真號碼，將謄本申請書傳真至該所傳真號碼，領件時再繳交規費。
4. 便利商店（7-11）申請
要先準備好自然人憑證，再到7-11使用ibon中的「e政府服務申請／繳費／列印」功能，按步驟操作完成即可取得電子版謄本。
5. 委託地政士或代書申請
須酌收代辦費，費用大概300~400多塊錢，其實申請謄本不困難，建議有時間還是自行申請即可，能夠省下幾百元的費用喔。
最後提醒大家一個小細節，謄本最上方的列印日期跟時間也很重要，謄本務必要檢視最新的版本，比對清楚所有權狀上的所有權人是否還是屋主，避免後續的糾紛。
以上就是「地籍謄本」的重點分享，看懂謄本對於買賣房屋非常重要，尤其是買家更要懂得解讀謄本其中資訊，便可推敲出屋主購屋成本或是屋主隱匿不報的訊息，進而保障自己的權益、甚至增加談判的籌碼，這就是謄本的關鍵功用！
有任何資金需求歡迎點擊聯絡我們免費諮詢。
